immobilia 2023/06 - SVIT

IMMOBILIENWIRTSCHAFT
WOHNUNGSBAU
WOHNUNGSNOT –
NOT DER POLITIK?
Ein Schlagwort macht im Wahljahr
die Runde: «Wohnungsnot». Die Politik
will mit mehr Unterstützung für die
Wohnbaugenossenschaften dagegen
steuern. TEXT— MARCO SALVI*
Anstatt das Wohnangebot
zu erweitern, heizt die Politik
lieber die Nachfrage an.
BILD: 123RF.COM
ZU WENIG ANGEBOT
Eine im langjährigen Vergleich überdurchschnittliche
Leerstandsquote; die
Mehrheit der Haushalte, seit zwanzig Jahren
ohne Mieterhöhung; Wohnkosten, die im
Einklang mit den Einkommen steigen, und
immer mehr Wohnfläche pro Person – ist
dies Wunschdenken oder Wirklichkeit? Es
ist eine Beschreibung der aktuellen Lage auf
dem Schweizer Wohnungsmarkt. Wer daran
zweifelt, kann sich beim Bundesamt für Statistik
informieren.
Dennoch erwecken die hiesigen Medien
oft den Eindruck einer akuten Wohnungsnot
– eine Einschätzung, die selbst den Bundesrat
zur kurzfristigen Organisation eines
Runden Tisches veranlasst hat. Alles nur Panikmache?
Eine solche Behauptung wäre genauso
vermessen. Die gegenwärtigen Sorgen
der Mieter sind real, wenn auch in erster Linie
zukunftsgerichtet. Es besteht das Risiko,
dass steigende Hypothekarzinsen eine Erhöhung
der Bestandsmieten auslösen werden
(das sind die Mieten bestehender Mietverträge).
Das ist umso wahrscheinlicher, als
dass dank guter Konjunktur die Marktmieten
in den grösseren Städten deutlich höher liegen
als die Bestandsmieten.
Am meisten Sorgen macht aber das Angebot,
sprich, die schwächere Bautätigkeit.
Schweizweit bräuchte es momentan rund
10 000 Wohnungen mehr pro Jahr, um zu
verhindern, dass die Mieten stärker als die
Inflation steigen. Natürlich könnte diese Investitionsschwäche
temporärer Art sein.
Zinserhöhungen und stark gestiegene Baukosten
haben die Pläne einiger Investoren
durchkreuzt.
Wie dem auch sei: Die Politik sprüht bereits
vor Ideen, mit der sie die drohende Verknappung
an Wohnraum bekämpfen will.
Für die einen geht es nur darum, mit neuen
Regulierungen Mietanpassungen zusätzlich
zu erschweren, etwa nach einer Sanierung.
Wer wissen will, wohin dies führt, muss nur
nach Westen blicken. Als Folge der Wohnungsnot
der 1980er-Jahre hat Genf genau
reguliert, wie teuer die Mieten nach einem
Umbau sein dürfen. Das Ergebnis: Investoren
scheuen Renovationen und die Stadt
hat heute qualitätsmässig den schlechtesten
Wohnungsbestand der Schweiz. Neubauten
wurden in den meisten Fällen auf der grünen
Wiese geplant. Nun kommen diese Wohnungen
endlich auf den Markt – mit zwanzig Jahren
Verspätung.
FABELWESEN WOHNBAU­
GENOSSENSCHAFT
Manche streben eine intensivere Förderung
des genossenschaftlichen Wohnungsbaus
an, weil Genossenschaftsmitglieder
tatsächlich niedrigere Mieten entrichten als
der Grossteil der Bevölkerung. Zum Beispiel
liegen in der Stadt Zürich die Mieten für gemeinnützige
Wohnungen gut ein Drittel unter
den Mieten für marktorientiert vermietete
Immobilien.
Die tieferen Mieten sind nicht die Folge
von geringeren Erstellungskosten, denn
Baugenossenschaften bauen in der Regel
nicht günstiger als private Immobilieninvestoren.
Im Gegenteil: Das Bewusstsein
für Kosteneffizienz dürfte bei privaten Akteuren
aufgrund ihrer Gewinnmaximierung
stärker ausgeprägt sein. Das Kostenmietmodell
der Wohnbaugenossenschaften sieht die
Überwälzung auf die Mieter aller Anlagekosten
vor – auch wenn diese höher als nötig
sind.
Subventionen der öffentlichen Hand, beispielsweise
durch Bürgschaften des Bundes
oder Unterstützungen der Wohnbauförderung,
helfen den Aufwand für Fremdkapitalkosten
tief zu halten. Doch dürften diese
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IMMOBILIA / Juni 2023