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MARKTPLATZ<br />
PRODUKTE-NEWS<br />
Verkauf von Hotel- und Gastroimmobilien – Eine Herausforderung?<br />
Im dynamischen Immobilienmarkt ist der<br />
Verkauf einer Hotel- oder Gastroimmobilie<br />
eine komplexe Aufgabe, die Fachwissen,<br />
Erfahrung und ein tiefes Verständnis<br />
der Hotelbranche erfordert. Hier kommen<br />
Makler ins Spiel, die sich auf den Hotelverkauf<br />
spezialisiert haben und über das<br />
Know-how verfügen, um den Prozess reibungslos<br />
und erfolgreich zu gestalten.<br />
Der Hotelverkauf ist ein Spezialgebiet,<br />
das seine spezifischen Herausforderungen<br />
und Besonderheiten mit sich bringt.<br />
Hoteltransaktionen unterscheiden sich erheblich<br />
von herkömmlichen Immobilienverkäufen.<br />
Es geht nicht nur um den Verkauf<br />
einer physischen Immobilie, sondern in den<br />
meisten Fällen auch um den Transfer eines<br />
laufenden Geschäftsbetriebs. Dies erfordert<br />
ein grosses Verständnis der betriebswirtschaftlichen<br />
und finanziellen Aspekte<br />
des Hotelgewerbes sowie der Herausforderungen,<br />
denen sich private Hoteliers aber<br />
auch Hotel- oder Betreibergesellschaften<br />
gegenübersehen.<br />
Hotelmakler bringen diese Expertise und<br />
ihre langjährige Erfahrung in den Verkaufsprozess<br />
ein, um optimale Ergebnisse für<br />
ihre Kunden zu erzielen.<br />
Die Hotel- und Gastro Spezialisten verfügen<br />
über profunde Kenntnisse der Branche<br />
und pflegen eine enge Verbindung zu<br />
potenziellen Käufern, Investoren, Betreibern<br />
und zur ganzen Branche. Sie haben<br />
ein ausgedehntes Netzwerk von Kontakten<br />
aufgebaut, die gezielt nach Hotelinvestitionsmöglichkeiten<br />
suchen. Insbesondere der<br />
Markt an Investoren und Betreibern ist sehr<br />
international, was zusätzliche Anforderungen<br />
und Kosten verursacht. Darüber hinaus<br />
sind spezialisierte Makler mit den aktuellen<br />
Markttrends, Bewertungsmethoden und<br />
Neue Hotelobjekte<br />
rechtlichen Aspekten vertraut, die spezifisch<br />
für die Hotel- oder Gastroimmobilien gelten.<br />
Aber auch mit präziser Kenntnis der verschiedenen<br />
Segmente des Hotelmarktes,<br />
sei es im Luxus-, Boutique- oder Budget-<br />
Segment oder auch bezüglich der Positionierung<br />
bspw. als Stadt-, Ferien-, Wellnessoder<br />
MICE-Hotel können Hotelmakler ihren<br />
Kunden helfen, den optimalen Verkaufspreis<br />
zu erzielen. Sie analysieren die Performance<br />
des Hotels, berücksichtigen Faktoren<br />
wie Standort, Anlagen, Betriebszahlen<br />
und Markttrends, um eine fundierte Bewertung<br />
vorzunehmen und den Verkaufspreis<br />
strategisch festzulegen.<br />
In diesem sehr sensiblen und relativ beschränktem<br />
Markt ist es von entscheidender<br />
Bedeutung, einen erfahrenen Makler an seiner<br />
Seite zu haben, der die Feinheiten des<br />
Verkaufs von Spezialimmobilien versteht und<br />
den gesamten Prozess effizient und erfolgreich<br />
abwickeln kann.<br />
DISKRETION UND NETZWERK<br />
SCHÜTZEN DIE INTERESSEN ALLER<br />
AM PROZESS BETEILIGTEN<br />
Eine umfassende Diskretion ist einer der<br />
wichtigsten Aspekte im gesamten Transaktionsprozess<br />
von Hotel- und Gastroimmobilien.<br />
Neben vielen sensiblen Daten und<br />
Informationen besitzen auch folgende Punkte<br />
eine hohe Relevanz:<br />
Hotelbesitzer, die ihre Immobilie verkaufen<br />
wollen, möchten zwar auf der einen Seite einen<br />
möglichst hohen Verkaufspreis erzielen,<br />
auf der anderen Seite fürchten sie, dass ihre<br />
Absicht gegen aussen bekannt und breitgetreten<br />
wird. Neben der gebotenen Vertraulichkeit<br />
bietet ein etablierter Hotelmakler<br />
eben gerade Gewähr dafür, dass die Immobilie<br />
gezielt und nicht breitflächig vermarktet<br />
Quelle: Hotel & Gastro Consulting GmbH<br />
Während der Covid Zeit kamen weniger Hotels auf dem Markt. Die sich abzeichnende<br />
Zunahme der Objekte wird im 2. Halbjahr <strong>2023</strong> noch steigen. Am meisten Objekte<br />
kommen im 2. und 4. Quartal auf den Markt, da viele Saisonbetriebe zum Verkauf stehen.<br />
wird. Er weiss, auf welchen Kanälen man<br />
aktiv sein muss und wo nicht. Beispielsweise<br />
ist ein klassisches Verkaufsinserat<br />
für ein noch geöffnetes Hotel ein «No-Go».<br />
Als Alternative dazu bietet sich unter anderem<br />
die diskrete Hotelimmobilienplattform<br />
von Hotel2invest.com an. Auf dieser werden<br />
interessierte Parteien vertraulich zusammengebracht<br />
und der Transaktionsprozess<br />
unterstützt. Interessenten benötigen zur Inserateeinsicht<br />
eine kontrollierte Registration<br />
und ein NDA.<br />
Neben Diskretion darf auch das Thema «Betreiber»<br />
nicht unterschätzt werden. Oft wird<br />
ein interessierter Investor gefunden, der Verkauf<br />
droht aber am fehlenden Betreiber zu<br />
scheitern. Kann der Hotelmakler einen geeigneten<br />
Betreiber präsentieren, maximiert<br />
er den potenziellen Verkaufserfolg und generiert<br />
für den Hotelinhaber einen nicht zu unterschätzenden<br />
Mehrwert.<br />
WEITERE RELEVANTE ASPEKTE, DIE<br />
FÜR DAS ENGAGEMENT EINES HOTEL-<br />
GASTROMAKLERS SPRECHEN<br />
• Bewertung: Wissen über die passenden<br />
Bewertungsmethoden und relevanten<br />
Hotel-Kennzahlen sowie hotelspezifische<br />
technische Expertise zum Erkennen von<br />
Risiken. Je grösser das Fachwissen,<br />
umso passender kann eine Bewertung<br />
vorgenommen werden und umso belastbarer<br />
ist sie.<br />
• Verkaufsvorbereitung und Due Diligence:<br />
Es genügt nicht, einfach ein paar<br />
Fotos zu machen und einen Verkaufsprospekt<br />
zu machen. Dies muss man<br />
meistens auch dem Auftraggeber des<br />
Verkaufs klarmachen, der nur bei erfolgreichem<br />
Verkauf auch eine Kommission<br />
bezahlen will. Spezialimmobilien setzen<br />
eine gründliche rechtliche, finanzielle<br />
und auch technische Due Diligence<br />
voraus. Der Datenraum für den interessierten<br />
Käufer/Betreiber ist massiv umfangreicher<br />
als ein Mieterspiegel eines<br />
Gewerbehauses. Gerade weil die Vorbereitung<br />
zeitaufwendiger ist, kann dieser<br />
Teil aus Sicht des Verfassers nicht in die<br />
erfolgsbasierte Provision eingeschlossen<br />
werden.<br />
• Ein Hotel ist eine kommerzielle Einrichtung<br />
und nicht eine herkömmliche<br />
Immobilie. Die Rentabilität der Unternehmung<br />
und die Kundenbasis, Positionierung<br />
und Marktausrichtung aktuell<br />
und in Zukunft haben einen wesentlichen<br />
Einfluss auf die Festlegung des<br />
Verkaufspreises. Es gilt, das hotelmässige<br />
Entwicklungspotential zu erkennen,<br />
herauszuarbeiten und im Verkaufsprozess<br />
gewinnbringend einzusetzen<br />
• Betriebsformen: Hotelimmobilien können<br />
verpachtet oder vermietet sein, das<br />
Hotel kann ein Betreibermodell haben<br />
oder es besteht ein Franchisemodell.<br />
Alle diese Formen beeinflussen die Verkaufsstrategie,<br />
die Preisfindung und sind<br />
für die Ausformulierung des Verkaufsvertrags<br />
relevant.<br />
• Steuerliche Aspekte: Vieles beim Hotelverkauf<br />
hat steuerliche Implikationen. Ein<br />
Hotelprofi hat diese spezifischen Aspekte<br />
im Fokus, kann gezielt darauf eingehen<br />
und geeignete Berater mit Erfahrung hinzuziehen,<br />
so dass im Nachhinein für den<br />
Hotelverkäufer keine unliebsamen Überraschungen<br />
entstehen.<br />
• Umnutzungen: Die Anzahl an Hotels und<br />
Gastrobetrieben ist rückläufig und wird<br />
noch rückläufiger werden. Entsprechend<br />
werden auch Umnutzungsprojekte zunehmen.<br />
Ein Hotel- Gastromakler muss<br />
erkennen können, wo der Verkauf wirklich<br />
Sinn macht oder wo für die Projektentwicklung<br />
ein Architekt oder Immobilienentwickler<br />
zugezogen werden muss.<br />
Aufgrund der aufgezeigten vielfältigen Aspekte<br />
ist es vorteilhaft, einen Makler zu<br />
wählen, der über Expertise und Erfahrung im<br />
Bereich Hotel- und Gastroimmobilien verfügt.<br />
Dieser kann den Verkäufer kompetent<br />
und mit Mehrwert vertreten und einen<br />
erfolgreichen Verkauf der Hotelimmobilie<br />
gewährleisten.<br />
Hotel & Gastro Consulting GmbH besteht<br />
aus einem internationalen Team von Experten<br />
aus Tourismus-, Hotel- und Immobilienwirtschaft<br />
und arbeitet exklusiv im Bereich<br />
von touristischen Immobilien, insbesondere<br />
Kauf- und Verkauf von Gastro- und<br />
Hotelimmobilien.<br />
VERFASSER MARCEL INÄBNIT,<br />
LIC. OEC. HSG / SENIOR CONSULTANT<br />
HOTEL & GASTRO CONSULTING GMBH<br />
Marcel Inäbnit studierte an der Universität<br />
St. Gallen (HSG) Betriebswirtschaft mit Vertiefungsrichtung<br />
Tourismus. Vielfältige Erfahrungen<br />
als Mitglied der Geschäftsleitung<br />
und als Geschäftsführer sammelte er in der<br />
Hotellerie (u. a. Victoria-Jungfrau Collection),<br />
der Konsumgüterindustrie und im Aufbau<br />
von neuen Unternehmenseinheiten.<br />
Hotel2Invest.com eine auf den Kauf- und<br />
Verkauf von Hotels spezialisierte Webseite.<br />
www.hotel2invest.com<br />
WEITERE INFORMATIONEN:<br />
Hotel & Gastro Consulting GmbH<br />
Auhofstrasse 16, 8853 Lachen<br />
Tel. 041 41 511 01 54<br />
info@hgconsulting.ch<br />
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IMMOBILIA / Juni <strong>2023</strong>
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