immobilia 2023/06 - SVIT

nen Pauschalen für die Nebenkosten erhoben werden,
lohnt sich eine Überprüfung, ob die Kosten noch
genügend gedeckt sind. Grundsätzlich können Vermieter
und Mieter über die Einführung neuer Nebenkosten,
die Erhöhung einer Pauschale oder den
Wechsel von einer Pauschal- zu einer Akontozahlung
im laufenden Mietverhältnis eine Vereinbarung
treffen. Aufgrund der strengen Anforderungen
an eine rechtswirksame Nebenkostenvereinbarung
ist davon jedoch abzuraten. Hier empfiehlt sich der
Weg über die einseitige Vertragsänderung mittels
des amtlichen Formulars und unter Berücksichtigung
der bundesgerichtlichen Rechtsprechung.
EINE ERHÖHUNG DER AKONTOZAHLUNG
IST ANZUSTREBEN
Wurde im Mietvertrag bezüglich der geschuldeten
Nebenkosten eine Akontozahlung vereinbart,
ist es aufgrund der steigenden Energiekosten sinnvoll,
zu tief angesetzte Akontozahlungen zu erhöhen.
Denn hohe Nachzahlungen sind für Mieter unangenehm
und bergen zudem das Risiko, dass die Nebenkosten
mangels Liquidität des Mieters nicht oder
nur teilweise beglichen werden können.
Der Vermieter kann dennoch nicht zur Verantwortung
gezogen werden, wenn die Akontozahlungen
nicht die effektiven Kosten decken. Denn gemäss
Bundesgerichtsurteil kann aus den Akontozahlungen
nicht die Anerkennung einer Forderung in einer
bestimmten Höhe abgeleitet werden.
Eine freiwillige Erhöhung der Akontozahlung
mittels einer Vereinbarung beider Parteien auf einen
zu bestimmenden Zeitpunkt ist zu empfehlen
(siehe dazu die SVIT-Branchenempfehlung vom Juli
2022). Für den Vermieter besteht aber auch hier die
Möglichkeit, eine einseitige Vertragsänderung vorzunehmen.
Diese Anpassung muss mittels des kantonal
genehmigten Formulars für die Mitteilung von
Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen
erfolgen. In diesem Fall gilt wie
bei den Mietzinserhöhungen die Kündigungsfrist,
Kündigungstermin und die zehntägige Bedenkfrist
zu beachten. Die Erhöhung muss zudem begründet
werden und soll den Hinweis, dass als Berechnungsgrundlage
der Mittelwert dreier effektiver Jahresrechnungen
diente, beinhalten.
Es bleibt ferner festzuhalten, dass bei der Einführung
weiterer Nebenkosten bei einem Mieterwechsel
ebenfalls auf die rechtlichen Anforderungen geachtet
werden muss. So ist bei Kantonen, welche das
Anfangsmietzinsformular vorschreiben, diejenige
Begründung anzugeben, die auch für eine Mietzinserhöhung
in einem laufenden Mietverhältnis vorgesehen
wäre.
SCHLICHTUNGSVERFAHREN BLEIBEN
ANSPRUCHSVOLL
Die Zahl der Schlichtungsfälle dürfte in den nächsten
Monaten aufgrund der aktuellen Gegebenheiten
steigen. Wohl auch deshalb wurde dem Referat von
Marco Ronzani und Oliver Schürmann über die Lösungsfokussierung
in der Schlichtung von Mietstreitigkeiten
viel Aufmerksamkeit geschenkt. Denn neben
dem Rechtsverständnis tragen weitere wichtige
Faktoren wie zum Beispiel ein respektvoller Umgang
zwischen den Parteien oder eine ziel- und lösungsorientierte
Verhandlung zu einer erfolgreichen Schlichtung
bei. Mit einer Quote von über 70% erfolgreich
abgeschlossenen Verfahren bleibt der Erfolg des
Schlichtungswesens für Miete und Pacht aber ohnehin
unumstritten.
DER ERFOLG DER
SCHLICHTUNGS-
BEHÖRDEN IST
BEMERKENS-
WERT.
*GABI
LATTMANN
Die Autorin ist Assistentin
CEO beim SVIT
Schweiz.
IMMOBILIA / Juni 2023 37