immobilia 2023/06 - SVIT

BAU & HAUS
GU-/TU-MODELLE
DOSIERUNG DER
RISIKEN
Die Planung und Realisierung eines
Bauvorhabens lässt sich an eine
General- oder Totalunternehmung
delegieren. Die Unterschiede liegen
in der Ausgestaltung der Vertragsverhältnisse.
Verschiedene Aspekte
können für die Wahl ausschlaggebend
sein. TEXT— MANUEL PESTALOZZI*
BILDER: RENÉ DÜRR
The Circle beim Flughafen
Zürich wurde
von 2016–2022 mit einem
Totalunternehmervertrag
realisiert.
DELEGIERUNG VON VERANT-
WORTUNG
Der General- und der Totalunternehmung
(GU und TU) ist gemeinsam, dass sie Leistungen
der an einem bestimmten Projekt
beteiligten Subunternehmen bündeln, koordinieren
und überwachen. Das ist oft
notwendig, denn «Allrounder-Baukonzerne»,
wie sie der Schweizer Branchengigant
Ernst Göhner (1900–1971) exemplarisch
verkörperte, sind heute eher rar. Für jedes
Bauvorhaben ist ein spezifisches Team aus
diversen Firmen zusammenzustellen. Jemand
muss die Besetzung des «Orchesters»
auswählen und anschliessend den
Taktstock schwingen. Die Bauherrschaft
kann dies selbst tun. Die Aufgabe – und
mitunter auch das Risiko – lässt sich aber
delegieren. Im Maximum beschafft man
sich eine Art «Sorglos-Paket» und wartet
gelassen die pünktliche Schlüsselübergabe
und eine Schlussabrechnung ab.
Das Übertragen von koordinierenden
Aufgaben rund um ein Bauprojekt ist gang
und gäbe; bei kleineren Umbauprojekten
kann eines der beteiligten Unternehmen
den Lead übernehmen. Je grösser das Vorhaben,
desto höher ist die Komplexität und
die Spezialisierung unter einer wachsenden
Zahl von Beteiligten. Der administrative
Aufwand wächst. Die Bauherrschaft muss
sich etwa überlegen, ob sie selbst Leistungen
ausschreiben soll oder dies Profis überlassen
möchte, etwa dem Architekturbüro,
das sich in diesem Fall neben dem Entwurf
und dem Erstellen von Plänen auch um die
Wahl der beteiligten Unternehmen kümmert.
General- und Totalunternehmen befassen
sich schwerpunktmässig mit administrativen
Aufgaben und der Koordination.
Architekturbüros werden unter ihm Teil des
Teams, in dem sie für den räumlichen Entwurf
zuständig sind. Man erkennt: Bei der
Delegierung von Aufgaben geht es immer
auch um die Dosierung von Einfluss und die
Regulierung der Mitsprachemöglichkeiten.
PLANEN UND AUSFÜHREN
General- und Totalunternehmung sind
keine geschützten Begriffe. Alle natürlichen
und juristischen Personen sind grundsätzlich
befugt, als solche aufzutreten und entsprechende
Leistungen zu erbringen. Es ist
grundsätzlich der Inhalt der abgeschlossenen
Werkverträge, welche den Begriffen Leben
einhaucht. Bei einem GU-Vertrag werden
sämtliche Bauleistungen inklusive der
Bauleitung in einem einzigen Vertrag zusammengefasst.
Der TU-Vertrag umfasst zusätzlich die
Planungsleistungen. Für Letztere lässt sich
auch ein separater Generalplanervertrag
abschliessen. Wie bereits erwähnt, werden
in den Verträgen für konkrete Leistungspakete
Preise und Termine vereinbart. Für
die Bauherrschaft ändert sich im Wesentlichen
der Kontrollaufwand. Sie muss den
General- und Totalunternehmungen im Gegenzug
Vertrauen schenken.
Für die Vertrauenswürdigkeit der Vertragspartner
steht beispielsweise der Verband
Entwicklung Schweiz (ES), der sich
aus der Vorgängerorganisation VSGU Verband
Schweizerischer Generalunternehmer
entwickelt hat. «Mit zahlreichen branchentypischen
Veranstaltungen nährt ES
ein gesamtschweizerisches Netzwerk. Er
verfügt über Best Practice zu aktuellen
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IMMOBILIA / Juni 2023