immobilia 2023/06 - SVIT

BAU & HAUS
ZUSAMMENARBEITSMODELLE
MODELL ENTSCHEI-
DET ÜBER ERFOLG
Das Amt für Grundstücke und Gebäude
des Kantons Bern (AGG) verantwortet
die Entwicklung und Werterhaltung
des eigenen Immobilienportfolios.
Ob Baupojekte ein Erfolg werden,
hängt auch von der Wahl des
richtigen Zusammenarbeitsmodells
ab. TEXT— MICHAEL FRUTIG & STEPHAN LANTER*
Visualisierung des
neuen Polizeizentrums
in Niederwangen.
BILD: MAAARS ARCHITEKTUR
ENTSCHEIDUNG MÖGLICHST
FRÜH TREFFEN
Das Zusammenarbeitsmodell bestimmt
in erster Linie, wie und durch wen ein Bauprojekt
geplant und realisiert und welche
vertraglichen Regelungen dabei gelten sollen.
Es dreht sich also zentral um die Frage
der Planungs- und Realisierungspartner
sowie deren Beschaffung.
Die Wahl des Zusammenarbeitsmodells
stellt eine der zentralen Weichenstellungen
in einem Bauprojekt dar und ist
möglichst früh zu fällen, damit die Projektphasen
von Beginn weg optimal auf das gewählte
Modell abgestimmt werden können.
Das Zusammenarbeitsmodell sollte somit
vor der Auslösung der Projektierung zumindest
in den wesentlichen Grundzügen
festgelegt sein. Bei einer späteren Bestimmung
besteht das Risiko, dass Vorleistungen
nicht optimal genutzt werden können
oder gewisse Modelle aufgrund bereits eingegangener
Verpflichtungen nicht mehr
zur Auswahl stehen.
Vereinfacht betrachtet, werden am
Markt fünf gängige Zusammenarbeitsmodelle
angeboten. Zusammen mit den möglichen
Vertrags- und Vergütungsregelungen
ergibt sich eine Vielzahl an Kombinationsmöglichkeiten.
Dies wäre nicht der Fall,
wenn nicht jedes der Modelle seine spezifische
Berechtigung hätte. Es geht somit
weniger darum, das beste Realisierungsmodell
generell zu küren, sondern für die
spezifische Aufgabenstellung die bestmögliche
Wahl zu treffen.
PROJEKTFORTSCHRITT
BESTIMMT WAHLFREIHEIT
Ein wichtiger Bestandteil der Charakteristik
von Zusammenarbeitsmodellen
ist der Verlauf des Freiheitsgrades (der
Bauherrschaft) in Abhängigkeit zur Projektdauer.
Modelle mit einem rasch abnehmenden
Freiheitsgrad erfordern von der
Bauherrschaft eine frühzeitige und stabile
Auftragsdefinition. Diese muss zumindest
in grossen Teilen funktional formuliert
werden können, da aufgrund der frühen
Projektphase noch keine projektspezifischen
Erkenntnisse gewonnen werden
konnten.
Eine frühzeitige Einschätzung der fachlichen
und inhaltlichen Komplexität des
Bauvorhabens hilft bei der Fragestellung,
wann und in welcher Form im Projektablauf
die Projektanforderungen in angemessener
Tiefe zur Verfügung stehen und
gegenüber Partnern (Planung/Realisierung)
kommuniziert werden können. Dabei
ist insbesondere zu beachten, wann
die Nutzerbedürfnisse in der notwendigen
Detaillierung für die Ausschreibung
von Planungs- und Realisierungsleistungen
verbindlich und beständig formuliert
werden können und ob eine frühzeitige
funktionale Beschreibung überhaupt infrage
kommt. Aber auch, wann und in welcher
Form vom Know-how der beteiligten
Planer und Unternehmer profitiert werden
kann oder welcher Handlungsspielraum
der Bauherr noch haben sollte.
Die Flexibilität innerhalb eines Projektes
ist also gekoppelt an den Freiheitsgrad
im Projektverlauf. Ein geringer Freiheitsgrad
bedeutet eine tiefere Flexibilität hinsichtlich
der Veränderung des Auftrags im
Projektverlauf.
PROJEKTANFORDERUNGEN
SIND ENTSCHEIDEND
Ein Projekterfolg stellt sich dann ein,
wenn die Projektziele erreicht sind. Es gilt
somit in einer frühen Phase, die Projektziele
klar festzulegen, die konkreten Projektanforderungen
zu definieren und die kritischen
Erfolgsfaktoren zu identifizieren.
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IMMOBILIA / Juni 2023