immobilia 2023/06 - SVIT

IMMOBILIENWIRTSCHAFT
WOHNUNGSBAU
ZINSEN UND BAU­
KOSTEN DÄMPFEN
NACHFRAGE
Die Wohnbautätigkeit lag in den
vergangenen zwei Jahren aufgrund
steigender Zinsen und Baukosten
deutlich unter dem Niveau der Vorjahre.
Alles deutet darauf hin, dass
mittelfristig kaum mit einem substanziellen
Anstieg der Neubautätigkeit zu
rechnen ist. TEXT— DOMINIK MATTER*
ANTEIL 1½–3½-ZIMMER-WOHNUNGEN AM TOTAL DER NEU ERSTELLTEN WOHNUNGEN IN MEHRFAMILIENHÄUSERN
Quelle: BFS, Auswertung FPRE
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Vor 1919 1919–1945 1946–1960 1961–1970 1971–1980 1981–1985 1986–1990 1991–1995 1996–2000 2001–2005 2006–2010 2011–2015 Ab 2016
LEERSTÄNDE SIND GESUNKEN
Bis vor drei Jahren wurde viel darüber
berichtet, wie der Anlagenotstand und die
fehlenden Opportunitäten an zentralen Lagen
die Investoren und Entwickler dazu veranlassten,
Wohnbauprojekte an immer periphereren
Standorten zu erstellen, trotz
bescheidener Nachfrage. Von der «Huttwilisierung
der Schweiz» war die Rede und von
der fortschreitenden Zersiedelung des Landes.
Wie schnell sich die Zeiten ändern! Die
Netto-Zuwanderung hat 2022 wieder das Niveau
von 80 000 Personen erreicht, wobei in
diesen Zahlen die ukrainischen Kriegsflüchtlinge
nicht eingerechnet sind. Gleichzeitig
sind die Leerstände beinahe flächendeckend
deutlich zurückgegangen und der Begriff
«Wohnungsnot» ist inzwischen – wieder einmal
– in aller Munde.
Bei genauerem Hinsehen zeigt sich allerdings,
dass sich die Situation doch nicht so
stark geändert hat: In vielen peripheren Regionen
sind die Leerstände nach wie vor enorm,
und in den Zentren und inneren Agglomerationen
– wie schon seit Jahren – verschwindend
gering. Der generelle Rückgang der Leerstände
zeigt jedoch, dass gegenwärtig in der
Schweiz eher zu wenige als zu viele Wohnungen
gebaut werden. Ein weiteres Indiz für die
zunehmende Anspannung auf den Mietwohnungsmärkten
ist die stark rückläufige Angebotsmenge,
welche gegenwärtig rund 30% unter
dem Vor-Pandemie-Niveau liegt.
Tatsächlich erreicht die Wohnbautätigkeit
seit Beginn der Pandemie bei Weitem
nicht das Niveau der Vorjahre von jährlich
weit über 50 000 Einheiten. Begründen
lässt sich die Zurückhaltung der Entwickler
und Investoren mit den wirtschaftlichen
und planerischen Rahmenbedingungen, die
sich in einem Wort zusammenfassen lassen:
Unsicherheit. Unsicherheit über die mittelfristige
Konjunktur- und Zinsentwicklung,
Unsicherheit über die Entwicklung der Baukosten
und Unsicherheit über die Ergebnisse
der in vielen Gemeinden hängigen Revision
der Bau- und Zonenordnung drücken auf die
Stimmung der Entwickler und Investoren.
STEIGENDE ZINSEN UND
BAUKOSTEN DÄMPFEN NEU­
BAUTÄTIGKEIT
Insbesondere die Zinsentwicklung bzw.
die damit zusammenhängende Reduktion
der Marktwerte von Neubauprojekten sowie
die steigenden Baukosten haben vielen Entwicklern
einen Strich durch die Rechnung
gemacht. Sinkende Marktwerte und steigende
Kosten haben einen kumulativ negativen
Einfluss auf die Landwerte. Wenn ein
Entwickler zum Beispiel im Jahr 2020 eine
Parzelle erworben hat, wurde der Landpreis
basierend auf den damaligen Rahmenbedingungen
(Marktwert, Baukosten) kalkuliert.
Die Rentabilität einer Entwicklung dieser
Parzelle unter den aktuellen Rahmenbedingungen
ist dann infrage gestellt, und sofern
der Planungsprozess noch nicht weit fortgeschritten
ist, dürfte der Eigentümer wohl
eher auf bessere Zeiten warten.
Ist die Parzelle noch nicht im Besitz des
Entwicklers, so stellt sich diese Frage nicht,
denn die tieferen Marktwerte und höheren
Baukosten schlagen sich dann im Landpreis
nieder. Ob allerdings der Landeigentümer bereit
ist, zu einem tieferen Preis zu verkaufen,
ist fraglich, insbesondere wenn er mit mittelfristig
sinkenden Zinsen bzw. steigenden
Markt- und Landwerten rechnet. Die Teilnehmer
einer Umfrage des HEV Schweiz und
Fahrländer Partner gehen allerdings mehrheitlich
davon aus, dass die Marktwerte von
MFH in den kommenden 12 Monaten weiter
sinken werden. Es könnte also noch etwas
dauern, bis gewisse Projekte rentabel
entwickelt werden können. Es bleibt aber
die Hoffnung, dass vermehrt nicht mehr davon
ausgegangen wird, dass die Landpreise
hoch bleiben und eine Verflüssigung des Baulandangebots
eintritt.
Einiges spricht dafür, dass der Tiefpunkt
in der Marktwertentwicklung erreicht ist
und sich die Rentabilität auf etwas tieferem
Niveau wieder einpendelt. Einerseits
ist davon auszugehen, dass der für Juni zu
erwartende Zinsschritt in den Diskontierungssätzen
bereits weitgehend eingepreist
ist. Zudem wird aufgrund der hohen Nachfrage
von steigenden Mieten und sinkenden
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IMMOBILIA / Juni 2023