1 - SALA de TOGAS _ __ m Las Edificaciones Hipotecadas ~ to sucesivo en la descripción de la finca. Pero. hay que reconocer que es congruente con otros pronunciamientos del Centro Directiv
m------SALA de ~~ Las Edificaciones Hipotecadas TOGAS se haya o no declarado la ampliación de la obra nueva y se desprenda o no su existencia del folio abierto a la finca ejecutada. Con independencia de que el Auto de adjudicación refleje con exactitud el objeto de la ejecución -que es, lógicamente, lo deseable-, debe ser el Registrador quien resuelva la cuestión, atendiendo a la naturaleza específica de las mejoras realizadas, y a las previsiones legales y contractuales sobre la extensión del concreto gravamen constituido. sin que pueda eludir tal obligación amparándose en una pretendida indeterminación del Auto calificado. Con estas palabras se pronuncia la Ron . 8.7.1997. Se trataba de un supuesto en el que en un principio se hipotecó un edificio de dos plantas y posteriormente fueron levantadas tres plantas más. En el Auto judicial se describía la finca en los términos en que existía cuando se constituye el gravamen, esto es, con dos plantas, y obviando las tres posteriores. Para la Dirección esto no es óbice para que el Auto de adjudicación acceda al Registro. B) Por un tercero 1.-) Sin título jurídico Si la edificación la realizó una persona sin derecho alguno para ello (de carácter posesorio o basado en un derecho real o personal), entrarán en liza las reglas ordinarias de la accesión contenidas en el Código Civil, y que difieren sensiblemente en atención a la buena o mala fe del edificante. El que edifica de mala fe en terreno ajeno pierde lo edificado, sin derecho a indemnización (art. 362 CC). En virtud del principio superfictes solo cedit el titular del suelo deviene, en este caso, propietario de lo elevado, y a esta elevación se extenderá de forma natural la hipoteca. Pero si quien sobreelevó actuó de buena fe, o de mala fe pero a la vista, ciencia y paciencia y sin oposición del propietario (art. 364 CC), el art. 361 únicamente atribuye al dueño de la finca la facultad de optar por hacer suya la obra prevía indemnización de su valor. Se pregunta PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS ¿de quién es la finca con la obra mientras que no se ejercite la facu ltad de opción en las condiciones pactadas? Pues bien, algunos autores CSANZ. ROCA SASTRE. ALONSO PÉREZ) estiman que es del dueño del suelo; en cambio, otros y el Tribunal Supremo sostienen que ninguno de los dos es dueño pleno de la cosa resultante, y si opta el dueño del terreno por hacer suya la obra, no se hace dueño en tanto no pague la indemnización. · Si, por contra, el dueño de la finca hipotecada opta por· obligar al edificante a abonar el valor del suelo, la propiedad de lo construido se trasladará al mismo, pero con el gravamen persistente en la finca. La hipoteca no se extenderá a la edificación por la condición de tercer poseedor que tiene dicho edificante, al que se le apli~ cará el régimen de los arts. 112 y 113 LH. Un caso especial lo constituye lo que se denomina construcción extralimitada. es decir, cuando el edificio construido se asienta parte en suelo propio y parte en suelo ajeno. Concurriendo las circunstancias exigidas. en reiteradas sentencias, por el Tribunal Supremo (que la extralimitación lo sea en una pequeña extensión, que el edificio forme un todo indivisible sin posibilidad de desmembración, que el valor del edtficio sea muy superior al del suelo en el que se asienta y que el edificante haya actuado de buena fe) se produce la accesión invertida. adquiriendo el citado edificante la porción de terreno en la que se extralimitó, previa indemnización de su valor. A diferencia del supuesto anterior. en el que el propietario del suelo opta por obligar al que construyó a pagarle el precio del terreno, en éste no puede sostenerse el mantenimiento del gravamen hipotecario sobre la franja que accede al edificante. Por su propia naturaleza (ya que no cabría separar, en caso de enajenación, la porción afectada) la hipoteca debe quedar reduclda al resto de la finca sobre la que recaía en su inicio, sin perjuicio, claro está, de la indemnización que corresponda al acreedor hipotecario por la pérdida parcial de su garantfa. 2.-) Con título jurídico A.-) En virtud de un derecho de vuelo. La situación difiere según el derecho de vuelo tenga una presencia registra! anterior o posterior a la de la hipoteca. 1
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