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SALA de
~~ Las Edificactones Htpotecadas
TOGAS
ticipación en los elementos comunes y, por consiguiente,
la reducción en idéntica medida de las
participaciones que en dichos elementos poseían
los departamentos ya hipotecados. En este
supuesto, los referidos autores defienden la
extensión de la hipoteca a lo nuevamente construido
en la misma proporción que correspondiese
a los pisos o locales hipotecados en los
elementos comunes.
- Otro sector doctrinal atribuye al titular del
derecho de sobre o subedificación la condición
de tercer poseedor, con todas sus consecuencias.
No resulta defendible que tal concepto pueda
recaer, dicen, sobre el titular de un derecho real
limitado (usufructuario) o sobre el titular del
dominio útil (censatario) o del dominio directo
(censualista) y, en cambio, se le niegue el acceso
al art. 134.2 LH a un verdadero condómino,
como es, a todos los efectos legales, el titular del
vuelo ejercitado. Y en consecuencia, como tal
tercer poseedor, puede interesar la aplicación del
art. 112. No siendo las obras realizadas de
reparación. seguridad o transformación y habiendo
sido éstas costeadas exclusivamente a sus
expensas, no puede -concluyen- extenderse en
modo alguno la hipoteca a las nuevas plantas,
sea totalmente (si el vuelo se ejercitó sobre finca
perteneciente a un solo propietario o a varios en
proindiviso. no dividida en régimen de propiedad
horizontal). sea parcialmente (si la finca se hallaba
en su origen dividida horizontalmente).
Parece que las Resoluciones DGRN de 23 y
26.10.1987 se encaminan en esta última dirección.
Explican gráficamente que la intención de la
Ley, en la regulación sobre la extensión de la
hipoteca, ha sido la de estimular la explotación
de las fincas y no causar detrimento, sin causa
suficiente que lo justifique, a su valor en el tráfico.
Afirman que la "mejora", en relación con el
objeto inicial sobre el que el acreedor adquirió su
derecho de garantía, constituye un ''plus valor•• -
si no, no sería mejora- sobrevenido que se debe
a un tercero y con el que no se contó cuando se
valoró la finca a efecto de garantía.
B.-) En virtud de un derecho de superficie.
También en este supuesto debemos hacernos
eco de la doble posibilidad de que este derecho
haya ingresado en el folio de la finca con anterioridad
o no a la lnscripción de la hipoteca.
a) Derecho de superficie anterior a la
hipoteca.
Siendo el derecho anterior a la inscripción
hipotecaria, la eventual elevación de las nuevas
plantas por el superficiario se realiza al margen
de aquel grav:amen. Por lo que se refiere a las
vicisitudes del edificio tras la extinción del derecho
de superficie nos remitimos a lo expuesto en
apartados anteriores. Así, produciéndose la
extinción del derecho durante la fase de seguridad
del derecho de hipoteca, ésta se extenderá
naturalmente sobre la edificación elevada (art.
11 0.1. 0 ) cuando la reversión sea total y la causa
extintiva sea el simple decurso del plazo de
duración. Siendo parcial la reversión, y producida
idéntica causa de extinción, la solución será la
misma para con los pisos o locales que reviertan
al cedente.
Sólo cuando la causa de extinción del derecho
de superficie no se encuentre en el transcurso
del citado plazo, la hipoteca mantendrá su
ámbito de garantía sobre el derecho inicial del
cedente, sin alcanzar a lo construido, hasta el
cumplimiento del plazo en el que normalmente se
hubiera extinguido el derecho, a no haber mediado
aquella causa anticipatoria.
b) Derecho de superficie posterior a la
hipoteca.
Al igual que el derecho de vuelo, si el superficiario
no ha hecho efectiva la elevación antes de
la ejecución hipotecaria, su derecho quedará
cancelado por purga. Por el contrario, una vez
ejercitado el mismo surge, de nuevo, la duda
sobre la aparición o no del tercer poseedor. Por
su asimilación al enfiteuta (art. 134.2 LH) tal
equiparación es, a juicio de ROCA SASTRE, más
que evidente.
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