Revista 64 - Aproin

31aproinempresas constructoras que llevabana cargo toda la obra y que para hacerfrente a su ejecución únicamenteprecisaba de las entidades financieraspara un bajo porcentaje del coste de lapromoción, en un ambiente en el quela especulación del suelo no era unelemento determinante.A mediados de 2007, cuando se iniciala crisis, el retrato tipo de un promotor(demasiados), con importantesexcepciones, se había convertido enun empresario pequeño, muy pococapitalizado, con una gran dependenciade las entidades financieras, en elmarco de una galopante especulacióndel suelo, que le obligaba a disponerde reservas de suelo financiadas engran parte con dinero ajeno, lo que lemantenía en un grado de dependenciafuertemente comprometido.A esta situación se había llegado porvarios motivos, pero entre ellos es decapital importancia la actitud de las entidadesfinancieras, quienes pasaron deprestar pequeñas cantidades, a finan-“El proyecto de reforma delEstadio de Balaidos parala celebración del Mundial´82, tuvo que hacerse conun préstamo personal de losfuncionarios municipales quelo redactamos”ciar, en algunos casos, hasta el 120%de los costes de la promoción, solarincluido (amparándose en una constanteespeculación), fundamentándoseen varios argumentos concatenados ydeterminantes: el hecho de la divisiónhorizontal, la concesión de grandescréditos al promotor, con la posibilidadde fragmentarlos a través de la subrogaciónen la figura del comprador, condevoluciones a un plazo cada vez máslargo, y el haber transformado con elloal promotor en un agente de colocaciónde hipotecas para la entidad financiera,a quien aportaba clientes, fidelizadospor la hipoteca, para toda la vida. Elresultado fue convertir en unos años aempresarios fuertemente capitalizados,con poca necesidad de financiaciónajena, en empresas fuertemente apalancadas,con poco margen de maniobray una capacidad limitadísima deafrontar situaciones adversas.Si pensamos en que los beneficiosde las empresas son similares a los decualquier otro empresario sobre el capitalinvertido, pero que en este caso,el capital lo ponía en su inmensa mayorparte la entidad financiera, el rendimientosobre el verdadero capital propioaportado (a veces nulo), era superioral de muchas otras actividades, lo queatrajo a la promoción, en gran medida,a personas que no eran realmente promotores,gente que de la promociónsabía muy poco, pero que además hicieronfortuna con una actividad ajena ala de la promoción, como es la especulacióndel suelo, ya que la actividad de