tapolca város belváros-rehabilitáció akcióterületi terv

új igény jelentkezett az ingatlanpiacon a külföldiek és távolabbi városokból itt
letelepedni vágyó lakosok felől, akik főként aktív nyugdíjasokból állnak és a környező
táj szépsége miatt választják a várost lakóhelyül.
Az ingatlanfejlesztés tárgya a célcsoportok igényeire alapozva lehetnek:
Kereskedelmi tevékenységet szolgáló üzletek felújítása
Lakóépületek felújítása, építése
Szállást nyújtó szolgáltató egységek
Az országos trendeknek megfelelően 2009-ben Tapolcán is inkább túlkínálattal találkozunk
az ingatlanpiaci folyamatok vizsgálatakor. Az utóbbi időszakban egyértelműen megnőtt az
eladásra szánt lakóingatlanok, iroda- és üzlethelységek száma. Az irodák és az
üzlethelységeket illetően 20-30%-os kínálat oldali növekmény mutatkozott az elmúlt 1 évben
(az új, modernebb helységek esetében inkább 20% körüli, a régebbi, felújításra szoruló
helységek esetében 30%-os a kínálat növekedése). A városban egy-egy üzlethelység árát
elsősorban annak elérhetősége (pl. van-e a közelben ingyenes parkoló) és állaga határozza
meg. Érdekesség, hogy a trendek azt is mutatják, hogy a kisebb méretű irodák,
üzlethelységek körében kisebb a kínálati oldalon a növekedés, néhány üzlet a korábbi
nagyobb alapterületű egységét kisebbre cserélte. A legtöbb eladó irodát és üzlethelységet a
Fő utca környékén találjuk.
A lakóingatlanok kínálati oldalát elemezve kisebb mértékű növekedésről beszélhetünk, itt a
kínálati oldal kb. 15%-kal növekedett az elmúlt időszakban. A városon belül különösen a
keleti városrész Y alakú épületegyüttesekkel jellemezhető területén (90-100 lakás található
egy épületben) és a Dobó lakótelepen magas a kínálati oldal, az Akcióterületen belül pedig a
Csányi László utcára jellemző ugyanez. A kínálati oldal utóbbi időben tapasztalt
növekedésének legfőbb oka a gazdasági válság, amelynek egyik következményeként
lényegesen nehezebben jutnak a potenciális vásárlók hitelhez.
A keresleti oldalon az irodák és üzlethelységek oldalán 15-25%-os visszaesést tapasztalunk
(régi építésűeknél kb. 25%-os, az új építésűek esetében kb. 15%-os a visszaesés). A
lakóingatlanok esetében valamelyest kisebb mértékű a keresleti oldal szűkülése, kb. 5-10%.
A Balaton környéki ingatlanpiaci fellendülés a városban már nem érezteti a hatását, a
várakozások szerint a jövőben ez a hatás a belsőbb városi területeket is elérheti.
Az üzleteket és az irodákat tekintve a kereslet a Belvárosban főleg a Fő térre, a Fő utcára és
a Kossuth utca elejére koncentrálódik, itt található a legtöbb üzlethelység. Az egész várost
illetően a város szélén elhelyezkedő ipari területek iránt van komolyabb kereslet (Keszthelyi
út és a Déli tehermentesítő út mentén), a mezőgazdasági ingatlanok és területek iránt
viszont gyakorlatilag nincs érdeklődés. A város keleti részében alakítanak ki családi házas
övezetet, ahol a lakótelkek mérete 1200 m2, ingatlanpiaci értékük 4-5 millió Ft között mozog.
E területekre leginkább a fiatal felnőtt korosztály körében mutatkozik fokozott kereslet. A
város másik, erősebb keresleti oldallal jellemezhető része az Akcióterülettől északra
elhelyezkedő Ady Endre utcától északra elhelyezkedő családi házas övezet.
A tervezett felújítások az eddigi tapasztalatok alapján növelik a környékbeli ingatlanok
értékét, a vizsgálatok szerint az üzletek, illetve az irodák esetében 8-10%-os
értéknövekedéssel lehet számolni, lakóingatlanok esetében 5-7 százalékkal lehet számolni.
Ha az ingatlanárakat nézzük, akkor a legalacsonyabb árakkal a Dobó lakótelepen, és a keleti
városrész Y alakú társasházaknál találkozunk, 100-120 ezer forintos négyzetméter árakkal.
A belvárosban 120 – 140 ezer Ft/m2 árakkal találkozunk, míg a családi házas övezetekben -
az épület állagától függően 160 és 200 ezer Ft közötti négyzetméterárak a jellemzőek.Az
üzlethelységek bérleti díjai 2009-ben némi csökkenést mutattak a piac túlkínálata miatt. Az
átlagos üzleti/irodai bérleti díjak 16 – 20 ezer Ft/m2/év között mozogtak. Az önkormányzat
2009-ben 17 600 Ft/m2/év adta ki az önkormányzati tulajdonú helységeket, ami 10%-kal
alacsonyabb összeg, mint 2008-ban volt.
56