Municípios devem assumir a tributação do ... - Vida Económica

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negócios e empresas
A taxa de retorno do imobiliário
e o (des)investimento nacional
Uma notícia de hoje levou-me a
recordar um relatório que redigi
em 24 de Maio de 2005 para
informação a prestar a Sª Exª o Secretario
de Estado da Administração Interna,
Dr. Eduardo Cabrita, pela Associação
Lisbonense de Proprietários, no âmbito
e sequência das consultas aos “parceiros
sociais”, consultas essas feitas por aquele
membro do Governo na fase preparatória
do que viria a ser o NRAU,
Tive nele ocasião de então emitir a opinião
de que deveria ser da ordem dos 7%
a 9% a taxa de retorno regular a obter
para os investimentos que se objectivavam
com a elaboração daquele diploma,
dadas as condições de amortização, conservação,
gestão, etc, mas também de risco
que lhe são inerentes, em comparação
com outras possíveis aplicações “concorrentes”
neste e noutros mercados.
Isto para que fosse possível criar atracção
em capitais de qualquer origem para
investimento imobiliário necessário, não
só para a enorme tarefa de reabilitação
do património degradado como para a
própria manutenção no mercado de arrendamento
com um
suficientemente grande
volume de capitais já
aplicados nos imóveis
correspondentes. Fi-lo,
aliás, sem grande convicção
que tal pudesse
influir sensivelmente
no resultado da decisão
governamental, mas
por simples “descargo
de consciência”.
Não sem alguma surpresa
– não tanto pela
incoincidência mas pela desproporção relativamente
às minhas conjecturas – pude
verificar depois que a taxa adoptada na
Lei em causa tinha sido de tão somente
4%, mas ainda mais porque esta taxa deveria
aplicar-se, não ao valor de mercado
da habitação em causa mas ao correspondente
valor tributário, calculado através
de uma formulação que envolvia valores
variáveis dos factores condicionantes (e
ainda redutores daquele valor tribtário)
tais como antiguidade, conservação, localização,
etc.
Iríamos continuar a ser a tal “ilha”, e
por isso depois publiquei um artigo intitulado
“Valha-nos Deus!...”
Ora já eu então escrevera:
“A utilização de capitais numa deter-
minada aplicação (ou a sua distribuição
por diversas aplicações) corresponde hoje
à ‘procura’ de um mercado de oportunidades
de investimento — livre quanto a
acesso, altamente concorrencial quanto
essas oportunidades, e de âmbito verdadeiramente
mundial — em que o objectivo
final é a maximização do rendimento
por parte de um grande volume de capitais,
internacionalmente ‘volantes’”…
“Não há – sobretudo hoje – forma de
‘obrigar’ o investidor, por via administrativa,
a fazer uma tal utilização de capitais
(ou de bens equivalentes) numa aplicação
conducente a uma taxa de retorno menor.
A consequência de qualquer medida
nesse sentido será:
- a fuga desses desejados capitais relativamente
a essas aplicações, para outras
mais interessantes, em conformidade com
esse parâmetro;
- a redução da oferta dos bens que resultem
desse tipo de investimento;
- a subida dos preços correspondentes
no respectivo mercado, mesmo em igualdade
de condições de procura…”
De facto o grande factor
de transformação da
economia mundial já
então tinha começado
a ser o desenvolvimento
das “economias emergentes”,
principalmente
no Sueste Asiático, onde
a China, a Índia, a Indonésia
e o Paquistão,
que só por si representam
mais de 50% da
população do Globo,
têm registado taxas de
expansão entre os 6% e os 10%.
Como, sempre e em qualquer lugar,
essa tendência abrange também aquelas
camadas da população cujos rendimentos
já ultrapassaram suficientemente o nível
da subsistência, gera-se, pelo menos entre
estas, uma acumulação de riqueza que
passa a constituir excedentes financeiros,
neste caso com dimensões talvez nunca
vistas.
Estes, por sua vez, não são deixados
eternamente em depósitos à ordem sem
rendimentos, buscando em qualquer parte
aplicações, em primeiro lugar com o
mínimo de risco, depois sem perigo de
desvalorização, e em terceiro lugar com
algum rendimento, se for viável, e, nesse
caso, o mais elevado possível
Para a grande maioria dos não “iniciados”
nos jogos das Bolsas, é o imobiliário
a solução mais prática e “concreta”, normalmente
com rendimento e valorização
regulares, sobretudo nos países de economias
mais desenvolvidas e conhecidas por
proporcionarem protecção legal a esses
investimentos, embora os capitais e eles
acorram passando pelos mais variados caminhos….
Por outro lado, normalmente em qualquer
país, e sobretudo nessa altura, nem
era proporcionalmente significativo o volume
total de imobiliário imediatamente
disponível para venda
nem a “produção” de
imobiliário novo podia
(nem poderá nunca
sê-lo, passando pela
obtenção de terrenos,
elaboração de projectos
licenciamentos…
etc) fazer-se subitamente
crescer,como
pode suceder com a
produção de bens móveis.
Pelo simples mecanismo
do “quem dá
mais..” a que se chama
“lei da oferta e da procura”, os preços
imobiliários subiram ao mesmo tempo
em mais de 20 países de todo o mundo,
desde os EUA à Austrália, de Singapura a
Inglaterra, da África do Sul a Dubai ou a
Espanha, como, por “varinha de condão”
e independentemente uns dos outros,
como o vêm mostrando, creio que desde
há mais de seis anos, as estatísticas do
“The Economist” – bem se provando que
tal subida não era fruto da”especulação”
ou de quaisquer outras circunstancias locais
e ocasionais.
A valorização imobiliária atingiu, em
médias nacionais e em muitos desses países,
mais de 20% por ano, tal era o volume
de capitais que surgia subitamente
como “procura” imobiliária neles, por tal
forma que, por exemplo, em 2005, em
Espanha, apesar de o ritmo da construção
ter aumentado de 12%, o preço das
habitações aumentou de outros 12% na
média nacional (30% em Valência…) e
traduzindo-se em conjunto, mas por si
só, num aumento de cerca de 3% no rendimento
nacional.
De facto, em mensagem que recebi há
poucos dias de um congénere espanhol –
lamentando-se quanto a orientações tão
desfavoráveis recentemente surgidas no
seu mercado –, ele recordava-me que:
“…até tão recentemente como há dois
anos, a aquisição de propriedades aqui
correspondia a cerca de 20% do IDE (investimento
directo estrangeiro) e a um
forte sustentáculo da construção e do
emprego com esta relacionado…”.
Foi por coincidência nessa altura que
vieram a publico referencias às mais recentes
estatísticas da Eurostat (gabinete
estatístico comunitário) relativamente aos
27 países comunitários, segundo as quais,
no ano passado, o IDE (investimento directo
estrangeiro) em
Portugal se reduziu da
seguinte maneira:
– dos outros países
da União, de 6,4 para
2,8 mil milhões de euros
(- 56%)
– dos países extracomunitários,
de 2,7
para 1,7 mil milhões
de Euros (-37%),
acrescentando-se:
“A forte tendência
de queda do investimento
estrangeiro no
nosso país contrasta
com o aumento do IDE verificado no
conjunto dos 27 estados-membros da
União Europeia” (+ 89%).
Paralelamente ao acima exposto e como
eu receava no meu relatório antes referido,
não foi só relativamente à entrada de
capitais no país que a situação se alterou.
Realmente, em paralelo com um invulgar
anúncio feito público por uma importante
mediadora local, de “saldos” de
muitos milhares de fogos “abaixo dos preços
de mercado”, tivemos notícia que o
Governo português tinha sido condenado
no tribunal comunitário por cobrança
indevida de “imposto sobre mais-valias”
a investidores nacionais que teriam aplicado
nos outros países comunitários capitais
obtidos da venda de propriedades
aqui.
Tal prova o segundo aspecto dos meus
receios: o desinvestimento em imobilário
aqui, para idêntica aplicação dos capitais
resultantes noutros países membros.
Claro que essa tendência regressiva do
investimento não pode passar sem consequências
para o desemprego e para expansão
económica.
Mas pelo menos conseguiu-se travar o
aumento das rendas com os tais 4%...
HPP Saúde investe 57,5 milhões no Hospital da Boavista
Nova unidade hospitalar tem 160 camas, 36 gabinetes de consultas, sete salas de bloco operatório e uma unidade de cuidados
intensivos, podendo realizar 17 mil cirurgias por ano, 50 mil diárias de internamento e mais de 340 mil consultas
A HPP Saúde, a empresa do
sector da saúde do universo Caixa
Geral de Depósitos, apresentou
recentemente o Hospital da
Boavista, no Porto, que representou
um investimento global de
57,5 milhões de euros. Esta nova
unidade hospitalar aguarda apenas
pela licença de utilização por
parte da Câmara do Porto para
começar a operar, disse António
Maldonado Gonelha, presidente
do Conselho de Administração
da HPP Saúde, aos jornalistas
durante a apresentação.
A nova unidade pretende “pri-
Tendência regressiva
do investimento
não pode passar sem
consequências para o
desemprego e para a
expansão económica
vilegiar modelos de organização
flexíveis, aliados a elevados níveis
tecnológicos e a uma infra-estrutura
funcional”. “Não há luxos
aqui”, disse o administrador da
empresa José Manuel Boquinhas,
aquando da visita ao hospital.
O hospital trabalhará com cerca
de 850 colaboradores, entre
eles cerca de 300 serão médicos
(“entre 40 e 50” em regime de
exclusividade), cerca de 250 enfermeiros,
130 auxiliares e 50 técnicos
de saúde.
Recorde-se que a HPP Saúde é
um dos maiores grupos do sector
privado da saúde em Portugal,
tendo sido o escolhido pelo Estado
na parceria público-privado
(PPP) para a construção e exploração
do hospital de Cascais.
“Temos um contrato de exploração
do hospital garantido por 10
anos, que se renova por períodos
de mais 10, mas estamos convencidos
que, vendo a nossa forma
de trabalhar, ao fim dos primeiros
10 anos renovaremos o contrato
de gestão”, disse Maldonado Gonelha.
Quanto aos restantes concursos
para os novos hospitais em parce-
sexta-feira, 23 Maio de 2008
ria com o Estado, a HPP Saúde,
que já gastou 5 milhões de euros
nas PPP, não deverá voltar a
concorrer, “porque agora os concursos
são só para a construção
do hospital”, excluindo a gestão
clínica.
A HPP Saúde, que é detida a
75% pela Caixa Seguros (Grupo
CGD) e a 25% pela USP Hospitales,
está ainda integrada numa
rede ibérica, contando com mais
de 40 unidades e 5 mil profissionais
em Portugal e Espanha.
Em Portugal, a HPP Saúde detém
seis hospitais (Hospital dos
MANuel JoAquiM
MoNteiro de
BArroS
Consultor imobiliário
- CRE
A utilização de capitais
numa determinada
aplicação corresponde
hoje à “procura”
de um mercado de
oportunidades de
investimento
Clérigos, da Boavista, da Misericórdia
de Sangalhos, dos Lusíadas,
em Lisboa, São Gonçalo de
Lagos e Santa Maria de Faro) e o
Hospital de Cascais, cuja construção
vai iniciar-se em regime de
parceria público-privada.
Em Espanha, o grupo conta
com 13 hospitais (Barcelona,
Madrid, La Coruña, Marbella,
Murcia, Palma de Maiorca, Santa
Cruz de Tenerife, Sevilha, Torrevieja
e Vitória), 10 centros ambulatórios
e 12 policlínicas.
TERESA SILVEIRA
teresasilveira@vidaeconomica.pt