Planos Diretores: processos e aprendizados - Polis

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teresse coletivo, promovendo o desenvolvimento urbano e econômico. A
multiplicação da experiência é estimulada pelo SEBRAE.
A opção do Plano Diretor foi a de instituir os parâmetros básicos de uso
e ocupação do solo – coeficiente de aproveitamento, taxa de ocupação e
permeabilização, gabarito, lote e testada mínima. De forma geral, os parâmetros
estabelecidos obedeceram aos padrões já existentes. Por exemplo,
um loteamento com lotes de cerca de 250 metros quadrados foi marcado
com um lote mínimo de 250 metros quadrados, e assim por diante. Tratase
de uma definição bastante tradicional de parâmetros de uso e ocupação,
que consolida as diferenças, não necessariamente enfrentando-as. O Plano
Diretor definiu também que, em um prazo máximo de dois anos após a
sua aprovação, o uso, a ocupação e o parcelamento do solo na Zona de
Adequação Ambiental (Zona Urbana) seriam detalhados.
Pela compreensão da Prefeitura, a maneira como o Plano Diretor regulamenta
a função social da propriedade e da cidade pode ser sintetizada
pelo seu art. 5 o :
“Art. 5 o A utilização adequada do território urbano é alcançada pela fixação de parâmetros
urbanísticos de parcelamento, uso e ocupação do solo que conside-rem a
necessária multiplicidade de usos e aproveitamento duradouro dos recursos naturais,
pela proporcionalidade do adensamento à existência de equipamentos públicos, urbanos
e comunitários, e privados, pela estruturação eficaz do sistema viário e sistematização
do trânsito e transporte coletivo, bem como pela preservação do patrimônio
ambiental e cultural existente” [grifo nosso].
Verifica-se que o conceito de utilização adequada do solo e propriedade
urbana do Plano Diretor de Mariana, apesar de definir que a utilização
adequada do solo urbano depende da “proporcionalidade do adensamento
à existência de equipamentos públicos”, não define critérios objetivos para
definir quando os imóveis urbanos não cumprem sua função social. Desconhecemos
estudos que indiquem qual o adensamento desejável para cada
parte da cidade, indicando que esta não parece ter sido uma prioridade no
processo. Tampouco o Plano Diretor regulamenta os instrumentos de indução
do cumprimento da função social da propriedade no que diz respeito
ao combate aos vazios urbanos e ociosidade da terra, como a edificação e
parcelamento compulsórios, o IPTU Progressivo no Tempo e a desapropriação
com pagamento por meio de títulos da dívida pública.
Verificamos também que não há no Plano Diretor a presença de dispositivos
voltados para uma política de habitação de interesse social ou outros
programas de inclusão social. Por outro lado, tem uma clara intenção de
desenvolvimento e qualificação dos distritos do município, e não apenas
o distrito-sede.
Quanto à regularização fundiária há a regulamentação do chamado
Programa Mariana Legal, que trata da regularização de lotes e construções.
O programa define a população beneficiária (com renda inferior a três salários
mínimos), explicita as fases de intervenção, especifica os critérios e
etapas para a titulação das áreas, os critérios e etapas para a regularização
das construções e os projetos de intervenção prioritária do programa. No