Download børsprospekt - Prime Office

9.5.3 Erhvervelsesomkostninger
I forbindelse med ejendomserhvervelser budgetteres med gennemsnitlige transaktionsomkostninger på
7,15 % (inkl. due diligence og rådgivning fra Moller & Company A/S) af købsprisen på de erhvervede
Ejendomme og Ejendomsselskaber. Det forudsættes i denne forbindelse, at flere af de fremtidige ejendomstransaktioner
kan gennemføres gennem køb af ejendomsselskaber, som ikke udløser udgifter til
tysk transaktionsafgift, hvorfor denne i forbindelse med ejendomstransaktioner i gennemsnit budgetteres
til 1,75 % af købsprisen af de fremtidige ejendomserhvervelser.
Budgetterede erhvervelsesomkostninger
Tysk statsafgift 1,75 %
Mæglerhonorar til tyske mæglere 1,25 %
Notar og advokatomkostninger 1,15 %
Due diligence og rådgivning fra Moller & Company A/S 3,00 %
Totale omkostninger 7,15%
Det forventes at en del af Selskabets erhvervelse af kontorejendomme vil ske direkte fra ejerne af ejendommene,
således at udgifterne til tyske mæglere kan reduceres. Derfor budgetteres der alene med
udgifter til tyske ejendomsmæglere på gennemsnitlig 1,25 % af ejendommenes købspris.
9.5.4 Lejeindtægter og lejestigning
I det udarbejdede Budget er bruttolejeindtægten for det første normale driftsår 2010 budgetteret til DKK
63,46 mio. Niveauet er baseret på en forventet værdi af Portefølje på ca. DKK 1 mia. indkøbt af Selskabet
til erhvervelsespriser svarende til en gennemsnitlig bruttoforrentning på 6,7 %. Lejeindtægten er fratrukket
en budgetteret tomgang på 2 % og fratrukket omkostninger i relation til de ikke udlejede lejemål. Der
er budgetteret med en uændret tomgang i hele budgetperioden. Ejendommen og Ejendomsselskaberne,
som er sikret Selskabet via bindende aftale og garantioption med Moller & Company A/S, er fuldt udlejede
på overtagelsestidspunktet.
Der er i Budgettet forudsat en stigning i lejeindtægterne med 2 % p.a. Erfaringsmæssigt kan det være
vanskeligt at få gennemført en sådan lejeregulering allerede fra det første år, hvorfor Bestyrelsen har valgt
ikke at indregne lejestigninger i de første to år. Det vil sige i både regnskabsårene 2008 og 2009.
Lejereguleringen er mindre end niveauet for den forventede inflation, jf. afsnit 8.1 omkring den tyske
økonomi.
Eventuelle lejestigninger ud over de 2 % er ikke indarbejdet i Budgettet. Bestyrelsen vil dog løbende, i
samarbejde med de tyske ejendomsforvaltere, vurdere mulighederne for en forbedring af indtjeningspotentialet
via forbedringer og moderniseringer mv. Bestyrelsen gør opmærksom på, at der er usikkerhed
om muligheden for at realisere de forventede ændringer i lejeniveauet m.v., jf. afsnit 4 om Risikofaktorer.
9.5.5 Driftsomkostninger
Andel af ejendomsprisen
De samlede driftsomkostninger i 2010 udgør ca. DKK 7,4 mio. og består til dels af omkostninger i
forbindelse med driften af ejendommene og dels af administrative omkostninger. Driftsomkostningerne
budgetteres til at stige med 2 % p.a.
97