Altlandkreis - Das Magazin für den westlichen Pfaffenwinkel - März/April 2016

Der aktuelle „altlandkreis“-Rechtstipp
Modernisierung der
Mietwohnung
FLIESENLEGER
Beratung
Silikonfugen
Badsanierung
Verkauf
Straßfeld 1 86975 BERNBEUREN Tel. 08860/921643
Altlandkreis | Im aktuellen Rechtstipp
erklärt Rechtsanwältin Beate
Becker von der Kanzlei Wiesmaier
und Kollegen in Weilheim, welche
Aspekte unter die Modernisierung
einer Mietwohnung fallen. Zusätzlich
gibt die Expertin Auskunft, auf
was sowohl Vermieter als auch
Mieter zu achten haben.
Eine Modernisierung liegt immer
dann vor, wenn durch bauliche
Maßnahmen Energie nachhaltig
eingespart werden kann, sich der
Wasserverbrauch nachhaltig reduziert,
sich der Gebrauchswert
der Wohnung nachhaltig erhöht
oder sich die Wohnverhältnisse
dauerhaft verbessern. Zu solchen
Modernisierungsmaßnahmen zählen
etwa der Einbau von Isolierglasfenstern,
die Anbringung einer
Wärmedämmung, die Erneuerung
des Heizsystems, die Verlegung einer
besseren Fußbodenart, der Anbau
eines Balkons, die Schaffung
einer Grünanlage oder Stellplätzen
und ähnliches. Reine Erhaltungsmaßnahmen,
wie die Reparatur
der Heizungsanlage oder der Wasserleitungen,
sowie der Austausch
morscher Fenster sind hingegen
keine Modernisierungsmaßnahmen.
Ankündigungspflicht
durch den Vermieter
Plant der Vermieter eine Modernisierung
seiner vermieteten
Wohnung, hat er dem Mieter die
entsprechenden Maßnahmen
mindestens drei Monate vor deren
Beginn anzukündigen. Die Ankündigung
kann als Brief oder Telefax,
aber auch per E-Mail erfolgen.
Darin ist dem Mieter mitzuteilen,
welche Art von Arbeiten durchgeführt
wird, wann diese beginnen
und wie lange diese voraussichtlich
dauern. Zudem muss der
Mieter bereits zu diesem Zeitpunkt
darüber informiert werden, welche
Mieterhöhung infolge der Modernisierung
zu erwarten ist und wie
hoch die künftigen Betriebskosten
sein werden. Es sind bereits konkrete
Geldbeträge zu nennen. Nur
nach einer ordnungsgemäßen Ankündigung
der Maßnahme kann
der Vermieter drei Monate später
mit den Arbeiten beginnen.
Duldungspflicht
durch den Mieter
Der Mieter andererseits muss die
Modernisierungsmaßnahmen und
die damit verbundenen Einschränkungen
in der Regel dulden, außer
es liegt ein besonderer Härtefall
vor. Voraussetzung für die Duldungspflicht
ist wiederum, dass
der Vermieter die Modernisierung
ordnungsgemäß angekündigt hat.
Kommt es während der Modernisierungsmaßnahmen
zu nicht
Beate Becker, Rechtsanwältin in
Weilheim, erklärt im aktuellen
Rechtstipp, worauf insbesondere
Vermieter zu achten haben.
unerheblichen Gebrauchsbeeinträchtigungen,
kann der Mieter die
Miete mindern. Die Höhe der Mietminderung
richtet sich nach dem
Grad der Beeinträchtigung und
kann geschätzt werden.
Handelt es sich bei der Modernisierung
allerdings um energetische
Maßnahmen, wie beispielsweise
die Anbringung einer Wärmedämmung
oder die Umstellung auf
eine effizientere Heizungsanlage,
ist eine Minderung der Miete in
den ersten drei Monaten der Maßnahme
nicht zulässig. Etwas anderes
gilt bei energetischen Maßnahmen
nur dann, wenn die Wohnung
für die Dauer der Maßnahme nicht
mehr bewohnt werden kann.
Nach erfolgter Modernisierung
kann die Jahresmiete dauerhaft um
bis zu elf Prozent der für die Modernisierung
aufgewandten Kosten
angehoben werden.
Der Mieter hat jedoch nach erfolgter
Modernisierungsankündigung
ein Sonderkündigungsrecht.
Da bereits bei der Modernisierungsankündigung
viele Fehler
gemacht werden können und mit
einer unkorrekten oder unvollständigen
Information nachteilige Folgen
für den Vermieter verbunden
sind, ist ein Gang zum Experten
durchaus ratsam.
tis
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märz / april 2016 | 75