ZAP-2018-08

Weitere Magazine

Empfehlungen

Info

Fach 4 R, Seite 910 Rechtsprechungsübersicht – 2. Hj. 2017 Miete/Nutzungen 3. Beginn der Mietpreisbegrenzung Nach der maßgeblichen Überleitungsvorschrift im EGBGB gilt die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete nur für Mietverträge, die nach Inkrafttreten der regionalen Landesverordnung abgeschlossen wurden. Das bedeutet, es kommt ausschließlich auf den Mietvertragsabschluss und nicht auf den Mietvertragsbeginn an (AG Charlottenburg, Urt. v. 31.8.2017 – 203 C 232/17 m. Anm. BÖRSTINGHAUS jurisPR-MietR 21/2017 Anm. 3). 4. Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete Wenn man von der Wirksamkeit der Regelungen ausgeht, dann darf der Vermieter nach dem Grundtatbestand des § 556d Abs. 1 BGB nur eine Miete verlangen, die 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. Die Ermittlung ist im Einzelfall schwierig. Qualifizierte Mietspiegel dürfen zur Ermittlung herangezogen werden (AG Frankfurt/M. WuM 2017, 593 m. Anm. BÖRSTINGHAUS jurisPR- MietR 23/2017 Anm. 1; AG Hamburg-St. Georg WuM 2017, 469 m. Anm. BÖRSTINGHAUS MietRB 2017, 284). Die Vermutungswirkung gilt ferner für die Ermittlung der maximalen Wiedervermietungsmiete gem. § 556d Abs. 1 BGB (BÖRSTINGHAUS, in: SCHMIDT-FUTTERER, a.a.O., § 556c–d Rn 92). Hinweis: Ist strittig – wie in Berlin –, ob der Mietspiegel qualifiziert ist oder nicht, kann er zumindest als einfacher Mietspiegel verwendet werden (LG Berlin GE 2018, 125 = WuM 2018, 74 = NZM 2018, 118; NZM 2017, 332; AG Neukölln WuM 2017, 714; AG Neukölln, Urt. v. 11.10.2017 – 20 C 19/17). 5. Auswirkung von Modernisierungsmaßnahmen Nach § 556e Abs. 2 BGB erhöht sich die zulässige Weitervermietungsmiete bei Modernisierungsmaßnahmen, die der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Abschluss des Mietvertrags hat ausführen lassen, um den Betrag, den der Vermieter bei einer Mieterhöhung gem. §§ 559 ff. BGB aufgrund der Maßnahme hätte ansetzen dürfen. Dieser Betrag ist zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die unmodernisierte Wohnung hinzuzurechnen. Hinweis: Problematisch ist in diesen Fällen die Darlegungslast. Nach Ansicht des AG Charlottenburg (GE 2017, 1415) muss der Vermieter in diesen Fällen substantiiert darlegen, in welchem energetischen Erhaltungszustand und sonstigen Zustand sich das Gebäude vor der Modernisierungsmaßnahme befunden hatte und worin die Verbesserung zu sehen ist. Bei einer sog. umfassenden Modernisierung gilt die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete bei der ersten anschließenden Vermietung gar nicht. Nach der Gesetzesbegründung soll sich die Frage, wann eine Modernisierung umfassend ist, nach § 16 Abs. 1 Nr. 4 WoFG richten. Deshalb wird ein Bauaufwand verlangt, der ca. 1/3 von Neubaukosten beträgt. Das AG Schöneberg (ZMR 2017, 990 m. Anm. BÖRSTINGHAUS jurisPR-MietR 25/2017 Anm. 1) geht von Neubaukosten von ca. 1.500 €/qm in Berlin aus, so dass bereits bei Aufwendungen von 500 €/qm die Ausnahme zum Zuge käme. 6. Rüge Der Bundesgesetzgeber wollte bei der Mietpreisbremse den privaten Vermieter vor überraschenden Rückzahlungsansprüchen für längere Zeiten in der Vergangenheit schützen, da die genaue Höhe der zulässigen Miete nur schwer zu ermitteln ist. Deshalb hat er das Rügeerfordernis eingeführt. Der Mieter kann nur dann bereits gezahlte, aber vermeintlich zu hohe Mieten zurückverlangen, wenn er die Miethöhe beim Vermieter vorher qualifiziert gerügt hat. Nach Ansicht des AG Neukölln (NZM 2017, 31) erfüllt eine Rüge dann die gesetzlichen Voraussetzungen, wenn der Mieter sich darin auf ihm bekannte Umstände sowie den Mietspiegel beruft. Dabei kann von ihm nicht mehr als eine Einordnung seiner Wohnung in die Felder des Mietspiegels verlangt werden. 378 ZAP Nr. 8 12.4.2018
Miete/Nutzungen Fach 4 R, Seite 911 Rechtsprechungsübersicht – 2. Hj. 2017 Praxishinweise: • Die Rüge ist immer dann erforderlich, wenn der Mieter die Miete bereits gezahlt hat, also z.B. auch bei einer Aufrechnung des Rückzahlungsanspruchs gegenüber Vermieteransprüchen. • Keine Rüge ist erforderlich, wenn der Mieter die Miete – teilweise – nicht gezahlt hat und der Vermieter diesen Anspruch einklagt. In diesem Fall kann der Vermieter sich gegenüber dem Zahlungs- und ggf. auch Räumungsanspruch unter Berufung auf eine Teilunwirksamkeit der Mietpreisabrede gem. § 556g Abs. 1 BGB verteidigen. • Beachtet werden muss dabei aber, dass das Mietverhältnis in diesem Fall auch schon bei einem geringeren Rückstand gekündigt werden kann, da dieser nur mehr als eine Monatsmiete bei zwei aufeinanderfolgenden Monaten bzw. ansonsten zwei Monatsmieten der preisrechtlich zulässigen Miete betragen muss. 7. Auskunftsanspruch Da der Mieter unter Umständen die für die Beurteilung einer Mietpreiswidrigkeit und einer entsprechenden Rüge erforderlichen Tatsachen nicht kennt, hat ihm der Gesetzgeber in § 556g Abs. 3 BGB einen Auskunftsanspruch gegenüber dem Vermieter eingeräumt. Dieser Anspruch bezieht sich auch auf die Ausnahmetatbestände, also z.B. auch auf die bisherige Vormiete gem. § 556e Abs. 1 BGB. Der Vermieter schuldet nur die Angabe der Höhe dieser Miete. Die Auskunft ist nämlich eine reine Wissenserklärung. Ein Anspruch auf Vorlage von Belegen, insbesondere einer Kopie des Vormietvertrags, egal ob geschwärzt oder nicht, steht dem Mieter nach ganz herrschender Auffassung nicht zu. Der Auskunftsanspruch ist deshalb nach Ansicht des AG Charlottenburg (Urt. v. 31.8.2017 – 203 C 232/17 m. Anm. BÖRSTINGHAUS jurisPR-MietR 21/2017 Anm. 3) durch Erfüllung erloschen, wenn der Vermieter dem Mieter das Datum des Vertragsschlusses mit dem Vormieter und die Höhe der Miete mitgeteilt hat. IV. Schriftform Ursprünglich diente das Schriftformerfordernis nur dem Erwerberschutz. Der in den Mietvertrag gem. § 566 BGB eintretende Erwerber sollte sich über alle Abreden, in die er eintrat, informieren können. Inzwischen hat der BGH und hier insbesondere der XII. Senat aber auch weitere Schutzzwecke, insbesondere über die Warn- und Beweisfunktion, für die jeweiligen Vertragspartner anerkannt. Da der Wirksamkeit einer Befristung gerade in der Gewerberaummiete eine hohe wirtschaftliche Bedeutung zukommt, versuchen die Vertragspartner schon seit Jahren, eventuellen Schriftformmängeln nicht sofort die Kündbarkeit folgen zu lassen. Dazu wurden in der Vergangenheit meist Schriftformheilungsklauseln wie „Die Parteien verpflichten sich gegenseitig, (…) jederzeit alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis gem. § 550 BGB, insbesondere im Zusammenhang mit dem Abschluss dieses Nachtrags sowie weiteren Nachträgen, Genüge zu tun, und bis dahin den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform vorzeitig zu kündigen.“ oder Ähnliches vereinbart. Bereits in der Vergangenheit hatte der XII. Senat entschieden, dass eine solche Klausel mit § 550 BGB insofern nicht vereinbar ist, als sie einen Erwerber (BGHZ 200, 98 = NJW 2014, 1087 = MietPrax-AK § 550 BGB Nr. 36 m. Anm. EISENSCHMID; DITTERT jurisPR-MietR 9/2014 Anm. 4; STREYL NZM 2015, 28; EMMERICH JuS 2014, 239) oder einen in den Mietvertrag eintretenden Nießbrauchsberechtigten (BGH NJW 2014, 2102 = MietPrax-AK § 550 BGB Nr. 38 m. Anm. EISENSCHMID; BIEBER GE 2014, 842; SCHMID MietRB 2014, 231; LAMMEL jurisPR-MietR 16/2014 Anm. 3; STREYL NZM 2015, 28; EL-ISHMAWI BB 2014, 1806) aufgrund dieser Klausel verpflichten könnte, von einer ordentlichen Kündigung wegen eines nicht aus seiner Vertragszeit stammenden Schriftformmangels Abstand zu nehmen. Damals war jeweils offengeblieben, ob eine solche Schriftformheilungsklausel auch die ursprünglichen Vertragspartner an einer Kündigung gem. § 550 BGB hindert. Das hat der Senat in Fortentwicklung seiner Rechtsprechung jetzt aber auch so für die ursprünglichen Vertragspartner so gesehen. Schriftformheilungsklauseln sind mit der nicht abdingbaren Vorschrift des ZAP Nr. 8 12.4.2018 379
Seite 1 und 2: ZAP Zeitschrift für die Anwaltspra
Seite 3 und 4: ZAP Kolumne Kolumne Ärztebewertung
Seite 5 und 6: ZAP Anwaltsmagazin Anwaltsmagazin N
Seite 7 und 8: ZAP Anwaltsmagazin Geschäftsbetrie
Seite 9 und 10: ZAP Anwaltsmagazin EU will Einricht
Seite 11 und 12: Eilnachrichten 2018 Fach 1, Seite 6
Seite 19 und 20: Miete/Nutzungen Fach 4 R, Seite 907
Seite 21: Miete/Nutzungen Fach 4 R, Seite 909
Seite 33 und 34: Straßenverkehrsrecht Fach 9, Seite
Seite 45 und 46: Anwaltsrecht/Anwaltsbüro Fach 23,

ZAP-2018-08

Erfolgreiche ePaper selbst erstellen

Template löschen?

Als Template speichern?