ZAP-2018-08

Miete/Nutzungen Fach 4 R, Seite 911
Rechtsprechungsübersicht – 2. Hj. 2017
Praxishinweise:
• Die Rüge ist immer dann erforderlich, wenn der Mieter die Miete bereits gezahlt hat, also z.B. auch bei
einer Aufrechnung des Rückzahlungsanspruchs gegenüber Vermieteransprüchen.
• Keine Rüge ist erforderlich, wenn der Mieter die Miete – teilweise – nicht gezahlt hat und der Vermieter
diesen Anspruch einklagt. In diesem Fall kann der Vermieter sich gegenüber dem Zahlungs- und ggf.
auch Räumungsanspruch unter Berufung auf eine Teilunwirksamkeit der Mietpreisabrede gem. § 556g
Abs. 1 BGB verteidigen.
• Beachtet werden muss dabei aber, dass das Mietverhältnis in diesem Fall auch schon bei einem
geringeren Rückstand gekündigt werden kann, da dieser nur mehr als eine Monatsmiete bei zwei aufeinanderfolgenden
Monaten bzw. ansonsten zwei Monatsmieten der preisrechtlich zulässigen Miete
betragen muss.
7. Auskunftsanspruch
Da der Mieter unter Umständen die für die Beurteilung einer Mietpreiswidrigkeit und einer
entsprechenden Rüge erforderlichen Tatsachen nicht kennt, hat ihm der Gesetzgeber in § 556g Abs. 3
BGB einen Auskunftsanspruch gegenüber dem Vermieter eingeräumt. Dieser Anspruch bezieht sich
auch auf die Ausnahmetatbestände, also z.B. auch auf die bisherige Vormiete gem. § 556e Abs. 1 BGB.
Der Vermieter schuldet nur die Angabe der Höhe dieser Miete. Die Auskunft ist nämlich eine reine
Wissenserklärung. Ein Anspruch auf Vorlage von Belegen, insbesondere einer Kopie des Vormietvertrags,
egal ob geschwärzt oder nicht, steht dem Mieter nach ganz herrschender Auffassung nicht zu.
Der Auskunftsanspruch ist deshalb nach Ansicht des AG Charlottenburg (Urt. v. 31.8.2017 – 203 C 232/17
m. Anm. BÖRSTINGHAUS jurisPR-MietR 21/2017 Anm. 3) durch Erfüllung erloschen, wenn der Vermieter
dem Mieter das Datum des Vertragsschlusses mit dem Vormieter und die Höhe der Miete mitgeteilt hat.
IV. Schriftform
Ursprünglich diente das Schriftformerfordernis nur dem Erwerberschutz. Der in den Mietvertrag gem. § 566
BGB eintretende Erwerber sollte sich über alle Abreden, in die er eintrat, informieren können. Inzwischen
hat der BGH und hier insbesondere der XII. Senat aber auch weitere Schutzzwecke, insbesondere über die
Warn- und Beweisfunktion, für die jeweiligen Vertragspartner anerkannt. Da der Wirksamkeit einer
Befristung gerade in der Gewerberaummiete eine hohe wirtschaftliche Bedeutung zukommt, versuchen die
Vertragspartner schon seit Jahren, eventuellen Schriftformmängeln nicht sofort die Kündbarkeit folgen zu
lassen. Dazu wurden in der Vergangenheit meist Schriftformheilungsklauseln wie
„Die Parteien verpflichten sich gegenseitig, (…) jederzeit alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen
abzugeben, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis gem. § 550 BGB, insbesondere im
Zusammenhang mit dem Abschluss dieses Nachtrags sowie weiteren Nachträgen, Genüge zu tun, und bis dahin
den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform vorzeitig zu kündigen.“
oder Ähnliches vereinbart. Bereits in der Vergangenheit hatte der XII. Senat entschieden, dass eine
solche Klausel mit § 550 BGB insofern nicht vereinbar ist, als sie einen Erwerber (BGHZ 200, 98 = NJW
2014, 1087 = MietPrax-AK § 550 BGB Nr. 36 m. Anm. EISENSCHMID; DITTERT jurisPR-MietR 9/2014 Anm. 4;
STREYL NZM 2015, 28; EMMERICH JuS 2014, 239) oder einen in den Mietvertrag eintretenden Nießbrauchsberechtigten
(BGH NJW 2014, 2102 = MietPrax-AK § 550 BGB Nr. 38 m. Anm. EISENSCHMID; BIEBER GE 2014,
842; SCHMID MietRB 2014, 231; LAMMEL jurisPR-MietR 16/2014 Anm. 3; STREYL NZM 2015, 28; EL-ISHMAWI BB
2014, 1806) aufgrund dieser Klausel verpflichten könnte, von einer ordentlichen Kündigung wegen eines
nicht aus seiner Vertragszeit stammenden Schriftformmangels Abstand zu nehmen. Damals war jeweils
offengeblieben, ob eine solche Schriftformheilungsklausel auch die ursprünglichen Vertragspartner an
einer Kündigung gem. § 550 BGB hindert.
Das hat der Senat in Fortentwicklung seiner Rechtsprechung jetzt aber auch so für die ursprünglichen
Vertragspartner so gesehen. Schriftformheilungsklauseln sind mit der nicht abdingbaren Vorschrift des
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