ZAP-2018-08

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Fach 4 R, Seite 916 Rechtsprechungsübersicht – 2. Hj. 2017 Miete/Nutzungen 2. Kostenmiete Nachdem der VIII. Senat Schönheitsreparaturklauseln in großem Umfang für unwirksam erklärt hatte, tauchte schnell die Frage auf, ob die fehlende Abwälzung der Schönheitsreparaturen den Vermieter zu einer Mieterhöhung berechtigt. Für den preisfreien Wohnungsbau hat der Senat einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete wegen der fehlenden Abwälzung der Schönheitsreparaturen abgelehnt (BGH BGHZ 177, 186 = DWW 2008, 256 = NZM 2008, 641 = GE 2008, 1117 = NJW 2008, 2840 = WuM 2008, 560 = MDR 2008, 1149 = ZMR 2008, 879 = ZGS 2008, 397 = MietPrax-AK § 558 BGB Nr. 19 m. Anm. BÖRSTINGHAUS; LEHMANN-RICHTER MietRB 2008, 225; DERS. BGHReport 2008, 1001; BLÜMMEL GE 2008, 1086; DRASDO NJW-Spezial 2008, 578; NIEBLING ZMR 2008, 881; HÄUBLEIN ZMR 2009, 1; WÜSTEFELD jurisPR-MietR 21/2008 Anm. 3). Anders ist es aber im öffentlich geförderten Wohnungsbau, dort sieht das Gesetz in § 28 Abs. 4 II. BV einen solchen Zuschlag ausdrücklich vor. Das hat der Senat auch immer so gesehen und hier eine Mieterhöhung auch rückwirkend zugelassen, wenn die ursprünglich beabsichtigte Abwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam war. Offen geblieben war nur die Frage, ob der Vermieter in diesem Fall aus allgemeinen Grundsätzen des Rücksichtnahmegebots dem Mieter zuvor eine wirksame Schönheitsreparaturklausel anbieten muss. Dies hat der Senat nunmehr verneint. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, dem Mieter vor dem Erhöhungsverlangen eine wirksame Abwälzungsklausel anzubieten oder ein entsprechendes Angebot des Mieters anzunehmen; insbesondere folgt eine derartige Pflicht weder aus § 241 Abs. 2 BGB noch aus § 242 BGB (BGH WuM 2017, 663 = GE 2017, 1339 = NZM 2017, 759 = MDR 2017, 1293 = NJW-RR 2017, 1356 = ZMR 2018, 27 = MietPrax-AK § 28 II. BV Nr. 6 m. Anm. BÖRSTINGHAUS; BÖRSTINGHAUS jurisPR-BGHZivilR 21/ 2017 Anm. 2; SCHACH jurisPR-MietR 23/2017 Anm. 4; KAPPUS NZM 2017, 762; BÖRSTINGHAUS MietRB 2017, 343; DRASDO NJW-Spezial 2017, 738). Hinweis: Ausdrücklich offen gelassen hat der Senat aber die Frage, ob der Fall anders zu beurteilen ist, wenn der Mieter zeitnah nach der Aufforderung durch den Vermieter mitteilt, dass er sich auf die Unwirksamkeit der Klausel nicht berufen wird, also die Schönheitsreparaturen wie beabsichtigt, aber nicht wirksam geregelt, durchführen wird. XI. Modernisierung Bei Bauarbeiten an und in einem Wohnhaus kann man unterscheiden zwischen Erhaltungsarbeiten in Form von Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen, Modernisierungsarbeiten und dem Neubau. Die Einordnung spielt sowohl für die Duldungspflicht wie auch für die Frage, ob eine Mieterhöhung möglich ist, eine Rolle. Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen muss der Mieter dulden, aber eine Mieterhöhung ist nur bei Modernisierungsmaßnahmen möglich. Neubauten sind weder zu dulden noch berechtigen sie zu einer Mieterhöhung. Nach Ansicht des BGH (MDR 2018, 80 = WuM 2018, 28 = GE 2018, 49 = DWW 2018, 12 = MietPrax-AK § 555b BGB Nr. 3 m. Anm. EISENSCHMID; BÖRSTINGHAUS jurisPR-BGHZivilR 3/2018 Anm. 2; LEHMANN-RICHTER MietRB 2018, 33; DRASDO NJW-Spezial 2018, 130) liegen vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahmen i.S.v. § 555b Nr. 4 oder Nr. 5 BGB nicht vor, wenn die beabsichtigten Maßnahmen so weitreichend sind, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde. XII. Kündigung 1. Kündigungsausschluss gegenüber Vorkaufsberechtigtem Ein Mietvertrag ist jedenfalls insoweit sittenwidrig und nichtig, als das ordentliche Kündigungsrecht des Vermieters ausgeschlossen wird. Nichtig gem. § 138 BGB sind solche das Vorkaufsrecht vereitelnden Verträge, die durch ihren Gesamtcharakter oder die Art und Weise ihres Zustandekommens das Gepräge der Sittenwidrigkeit erhalten, sei es, dass sie auf verwerflichen Beweggründen oder der Anwendung unlauterer Mittel beruhen oder ausschließlich zu dem Zweck abgeschlossen werden, dem Vorkaufsberechtigten Schaden zuzufügen (BGH WuM 2017, 629 = GE 2017, 1341 = MietPrax-AK § 138 BGB Nr. 2 m. Anm. EISENSCHMID). 384 ZAP Nr. 8 12.4.2018
Miete/Nutzungen Fach 4 R, Seite 917 Rechtsprechungsübersicht – 2. Hj. 2017 2. Ordentliche Kündigung a) Eigenbedarfskündigung Bei der Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter die Wohnung benötigen. Der Begriff des „Benötigens“ in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe des Vermieters voraus, warum er die Wohnung künftig selbst oder durch nahe Angehörige nutzen will. Damit sind aber generell keine zeitlichen Mindestanforderungen an die Nutzung verbunden, so dass auch eine Nutzung als Zweitwohnung vom Tatbestandsmerkmal im Einzelfall erfasst sein kann (BGH WuM 2017, 721 = GE 2017, 1465 = MietPrax-AK § 573 BGB Nr. 69 m. Anm. BÖRSTINGHAUS; BEYER jurisPR-MietR 2/2018 Anm. 3). b) Alternativwohnung Auch nach der geänderten Rechtsprechung des BGH zu den Rechtsfolgen eines unterlassenen Anbietens einer freien Alternativwohnung gehört zu den Voraussetzungen einer solchen Verpflichtung, dass die Alternativwohnung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist frei wird (BGH MDR 2017, 142 = WuM 2017, 94 = GE 2017, 166 = NJW 2017, 547 = NZM 2017, 111 = ZMR 2017, 141 = DWW 2017, 51 = MietPrax-AK § 573 BGB Nr. 62 m. Anm. BÖRSTINGHAUS; BÖRSTINGHAUS jurisPR-BGHZivilR 3/2017 Anm. 1; BÖRSTINGHAUS LMK 2017, 385346; DERLEDER WuM 2017, 104; SELK NJW 2017, 521; SINGBARTL NZM 2017, 119; ABRAMENKO MietRB 2017, 65, 66; MEIER ZMR 2017, 150; SCHACH jurisPR-MietR 6/2017 Anm. 2; DUBOVITSKAYA/WEITEMEYER NZM 2017, 201; DRASDO NJW- Spezial 2017, 194; FLATOW NZM 2017, 825). Der Vermieter ist deshalb aufgrund des Gebots der Rücksichtnahme nicht gehalten, die eigene, bisher von ihm selbst bewohnte Wohnung anzubieten, da diese denknotwendig erst frei wird, wenn der Vermieter nach dem Auszug des Mieters in die gekündigte Wohnung eingezogen ist (BGH WuM 2017, 537 = GE 2017, 1016 = NZM 2017, 763 = MietPrax-AK § 573 BGB Nr. 67 m. Anm. BÖRSTINGHAUS; BÖRSTINGHAUS jurisPR-MietR 19/2017 Anm. 1; TAUFKIRCH MietRB 2017, 277). c) Wirtschaftliche Verwertung Die Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB setzt einen erheblichen Nachteil beim Vermieter selbst voraus; ein Nachteil bei einer mit der vermietenden Gesellschaft „persönlich und wirtschaftlich verbundenen Schwestergesellschaft“ reicht insoweit nicht aus (BGH WuM 2017, 656 = NZM 2017, 756 = GE 2017, 1403 = NJW-RR 2018, 12 = MDR 2018, 82 = DWW 2018, 19 = MietPrax-AK § 573 BGB Nr. 68 m. Anm. BÖRSTINGHAUS; GEISLER jurisPR-BGHZivilR 22/2017 Anm. 1; BRUNS NZM 2017, 759; BEYER jurisPR-MietR 25/2017 Anm. 3; DRASDO NJW-Spezial 2018, 1). 3. Außerordentliche Kündigung Ist durch Auflauf eines Zahlungsrückstands des Mieters in der in § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 Buchst. a oder Buchst. b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 S. 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstands vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen. Teilzahlungen auch in einer Höhe, die dazu führt, dass der Rückstand unter die eine Kündigung rechtfertigende Höhe fällt, genügen hier nicht. Bei der Beurteilung, ob der Zahlungsrückstand des Mieters die Miete für einen Monat übersteigt, ist nicht auf die (berechtigterweise) geminderte Miete, sondern auf die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete abzustellen (BGH WuM 2017, 644 = GE 2017, 1333 = MDR 2017, 1352= DWW 2017, 373 = NZM 2018, 28 = ZMR 2018, 17 = NJW 2018, 939 = MietPrax-AK § 543 BGB Nr. 43 m. Anm. BÖRSTINGHAUS; BÖRSTINGHAUS jurisPR-BGHZivilR 21/2017 Anm. 1; BLANK WuM 2017, 647; BEYER jurisPR-MietR 23/2017 Anm. 3; WICHERT MietRB 2017, 343; DRASDO NJW-Spezial 2018, 34). Hinweis: Bei der außerordentlichen Zahlungsverzugskündigung müssen immer drei Parameter ermittelt werden: • Rückstand: Hier werden Minderungen und Zurückbehaltungsrechte voll berücksichtigt. • Kündigungsrelevanz, also der Wert, ab wann gekündigt werden kann: Hier ist grundsätzlich von der vereinbarten Miete auszugehen. Etwas anderes kann ausnahmsweise bei nicht behebbaren Mängeln gelten. • Zeitraum: Die Frage, ob der Rückstand in zwei aufeinanderfolgenden Monaten oder über einen längeren Zeitraum entstanden ist. ZAP Nr. 8 12.4.2018 385
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