Stuttgarter Ausgabe 01/2021

Immobilien
smartLiving.
ARCHITEKTUR. IMMOBILIEN. WOHNEN. LIFESTYLE.
WAS BRINGT DAS
IMMOBILIENJAHR
2021?
Wohnimmobilien bieten in vielerlei
Hinsicht Sicherheit: sie sichern
existenzielle Grundbedürfnisse und
stellen deshalb weitestgehend wertstabile
Kapitalanlagen dar. Experten gehen
daher davon aus, dass Wohnungsmieten
auch im Zuge der Covid-19-Pandemie
und der zu erwartenden Rezession vergleichsweise
stabil bleiben werden. Zum
einen ist in Krisenzeiten die Risikobegrenzung
oberstes Gebot, zum anderen
ist der Anlagedruck bei vielen Investoren
nach wie vor groß. Gleichzeitig gibt es
kaum Alternativen für risikoarme Kapitalanlagen.
WOHNIMMOBILIEN:
TROTZ LEICHTER KORREKTUREN
KRISENFEST
Im Bereich Wohnen dürfte es den Experten
zufolge in den kommenden Monaten
zu leichten Preis- und Mietanpassungen
kommen – mit Spielraum für Preissteigerungen
ist wegen der anziehenden
Nachfrage ab 2021 zu rechnen. Die
Entwicklung des Marktes bleibt robust.
„Bei den Kaufpreisen für neue Eigentumswohnungen
gehen wir von einer
leichten Preisanpassung bis 2021 aus.“
Preissenkungen kann Kruno Crepulja,
CEO der Instone Real Estate Group
AG, jedenfalls nicht erkennen. Gespürt
habe er die Coronakrise anfangs nur im
Vertrieb. Allerdings hat sich der Markt
schnell wieder erholt.
„Ein anderer Punkt ist die Verkaufsgeschwindigkeit
bei Eigentumswohnungen.
Die hat sich anfänglich verlangsamt, ist
aber bei vielen Projekten bereits heute
wieder auf Vor-Corona-Niveau“, so Crepulia.
Mit steigenden Preisen rechnet
auch Crepulja erst im Jahr 2021 wieder.
Außerdem geht er davon aus, dass der
Markt erst einmal weiter zurückhaltend
reagieren wird, da die Auswirkungen der
Krise unter anderem bisher nur schwer
abzuschätzen sind.
Der Marktbericht von Engel & Völkers
zeigt folgendes auf: Die Entwicklungen
des deutschen Immobilienmarktes der
vergangenen Jahre wirft bei vielen potenziellen
Käufern und Verkäufern die Frage
auf, ob die Immobilienpreise weiter
steigen werden. An dieser Stelle werfen
die Experten deshalb einen Blick darauf,
wie sich die Preise zuletzt entwickelt haben
und welche aktuellen Faktoren die
Immobilienpreise künftig beeinflussen
werden.
Der Wert einer Immobilie wird durch
zahlreiche Aspekte bestimmt. Hierzu
zählen beispielsweise das Baujahr, die
Ausstattung, der bauliche Zustand, die
Lage und die umgebende Infrastruktur
des Objekts. Natürlich entscheiden aber
auch Angebot und Nachfrage in erheblichem
Maße über die Immobilienpreise.
In Deutschland ist besonders in den
wirtschaftsstarken Ballungszentren ein
seit Jahren anhaltender Nachfrageüberhang
zu verzeichnen – die Anzahl zur
Verfügung stehender Objekte kann also
den tatsächlichen Bedarf nicht decken.
Dies sorgt insbesondere in den Metropolen
trotz des derzeitigen Baubooms für
steigende Immobilienpreise.
Auf der Nachfrageseite ist von einem Corona-Effekt
bisher wenig zu spüren. Das
niedrige Zinsniveau fördert die Nachfrage
und politische Soforthilfen wie beispielsweise
die Kurzarbeit verhindern einen
starken Kaufkraft-Einbruch. Da der
Immobilienmarkt träge auf wirtschaftliche
Veränderungen reagiert, bleibt abzuwarten,
ob eine längerfristige wirtschaftliche
Krise auch die Nachfrage nach
Wohnimmobilien beeinflussen wird.
Laut einer Studie des Instituts der deutschen
Wirtschaft (IW Köln) ist in 98 %
der Kreise und kreisfreien Städte das
Wohnen im Eigentum günstiger als Mieten.
Das anhaltend niedrige Zinsniveau
und das Mietwachstum haben hierzu beigetragen.
Zudem sind die Kaufpreise für
Wohnimmobilien zwar gestiegen, jedoch
nicht so stark wie die Zinsen gefallen
sind. Dadurch hat sich das gesamte Finanzierungsvolumen
beim Kauf teilweise
deutlich verringert.
Von daher kann die Schwabenmetropole
Stuttgart dank gestiegener Bautätigkeit
von einer leichten Entspannung profitieren.
Für beide Segmente, Ein- und
Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen,
wird in sämtlichen Lagen
von einer Stabilisierung der Preise ausgegangen.
Die aktuellen Kaufpreise für
Ein- und Zweifamilienhäuser liegen bei
4,5 Millionen Euro, im Falle von Eigentumswohnungen
wurden bereits Quadratmeterpreise
bis 13.000 Euro, für Ausnahmeobjekte
sogar bis 16.600 Euro/m²
erzielt. Bei Mehrfamilienhäusern sind
weitere Preissteigerungen in allen Lagen
wahrscheinlich. Die Quadratmeterpreise
reichen jetzt bereits bis 5.350 Euro. Noch
mehr Informationen lesen Sie in dem Engels
& Völkers-Report zu den Immobilienpreisen
Stuttgart.
AKTUELLE STUDIE VON
WÜEST PARTNER DEUTSCHLAND
Trotz der gestiegenen Zahl an Baufertigstellungen
kann der prognostizierte
Neubaubedarf im Durchschnitt nur zu
rund 69 Prozent gedeckt werden. Bei
einer gleich bleibenden Nachfrage wird
die Angebotsknappheit zu einem weiteren
moderaten Anstieg der Miet- und
Kaufpreise führen. Investoren finden
insbesondere in Stuttgart, Tübingen und
Freiburg ein überdurchschnittliches Risiko-Rendite-Profil
vor. Gut verzinst wird
das Standortrisiko hingegen erst wieder
in B- und C-Städten wie Waiblingen,
Heilbronn, Pforzheim und Ravensburg.
Rüdiger Hornung, Geschäftsführer München
von Wüest Partner Deutschland,
erläutert: „Die durchschnittliche Arbeitslosenquote
der untersuchten Städte stieg
nicht zuletzt bedingt durch die Coronakrise
an und betrug im Juni 2020 rund
5,3 Prozent. Das sind zwei Prozentpunkte
mehr als im Vorjahr. Im Zuge der Corona-Pandemie
sind trotz stabilisierender
Faktoren wie dem hohen Wohnungsbedarf,
dem hohen Kaufkraftniveau und
der bis zuletzt steigenden Zahl sozialversicherungspflichtig
Beschäftigter Effekte
im Hinblick auf die Liquidität des Marktes
(Anzahl der Angebote) und in Bezug
auf das Preisniveau in einigen Nebenlagen
feststellbar. Wie sich ein möglicher
wirtschaftlicher Abschwung infolge des
zweiten Lockdowns mittel- und langfristig
auf den Wohnimmobilienmarkt in
Süddeutschland auswirken wird, ist derzeit
aufgrund der dünnen Datengrundlage
noch nicht absehbar.“
KAUFPREISDYNAMIK BEI
EIGENTUMSWOHNUNGEN
ÜBERSTEIGT MIETSTEIGERUNGEN
„In nahezu allen süddeutschen Städten
sind die Kaufpreise von Eigentumswohnungen
erneut deutlich stärker gestiegen
als die Mieten. Den größten Anstieg der
Kaufpreise weist Augsburg mit einem
Plus von 175,8 Prozent innerhalb von
zehn Jahren auf “, sagt Rüdiger Hornung.
München (161,7 Prozent), Heilbronn
(157,1 Prozent) und Stuttgart (147,5 Prozent)
stehen ebenfalls an der Spitze der
Kaufpreisentwicklung.
Der Kaufpreisunterschied zwischen Neubauwohnungen
mit Baujahr nach 2010
gegenüber Wohnungen älteren Baujahres
beträgt in den untersuchten Städten im
Schnitt 39 Prozent und ist damit deutlich
größer als bei den Mieten. Das Spektrum
der Kaufpreise für Eigentumswohnungen
in den analysierten Städten im ersten
Halbjahr 2020 reicht von 2.848 Euro
je Quadratmeter in Pforzheim bis 8.196
Euro je Quadratmeter in München. Das
Transaktionsvolumen weist dabei in allen
Segmenten spätestens ab dem zweiten
Quartal 2020 eine deutlich rückläufige
Tendenz auf.
PROGNOSE MIETEN
UND KAUFPREISE
Insbesondere für Stuttgart, Waiblingen
und Freiburg im Breisgau werden sowohl
weiter steigende Mieten als auch Kaufpreise
für Eigentumswohnungen prognostiziert.
Eine moderate Mietentwicklung
haben laut Einschätzung von Wüest
Partner Augsburg, Heilbronn, Karlsruhe,
Pforzheim und Tübingen zu erwarten.
Ein überdurchschnittliches Verhältnis
von Rendite zu Risiko hat Wüest Partner
für Stuttgart, Tübingen, Freiburg und
Waiblingen festgestellt – mit Bruttorenditen
zwischen 3,3 und 4,6 Prozent und
einem Risiko, welches mit der Metropole
München vergleichbar ist.
Investoren mit einer etwas höheren Risikoakzeptanz
finden in Ravensburg,
Pforzheim und Heilbronn angemessene
Renditen oberhalb der 5-Prozent-Marke,
bei einem immer noch unterdurchschnittlichen
Risiko-Koeffizienten von
unter 3 Prozent.
© Autor: Dietmar Kern
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Foto: Adobe Stock – leungchopan
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