Stuttgarter Ausgabe 01/2021

Versicherung & Recht
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HEIZKOSTEN-
ABRECHNUNG
DIE PFLICHT ZUR VERBRAUCHSERFASSUNG
soll diese etwa zwei Wochen danach erfolgen.
Füllt der Gebäudeeigentümer den Tank
am Ende des Abrechnungszeitraumes
auf, darf er nicht, was immer wieder vorkommt,
die Kosten des neu bezogenen
Öls in Rechnung stellen, sondern nur
die des verbrauchten Brennstoffs. Der
Gebäudeeigentümer darf nur den Preis
in Rechnung stellen, den er tatsächlich
gezahlt hat. Kauft er das Öl bspw. im
Sommer zu einem günstigen Preis, darf
er nicht die höheren Herbstpreise berechnen,
etwa mit der Begründung, er müsse
Zinsverluste ausgleichen.
Heizkostenverteiler, die nach dem Verdunstungsprinzip
arbeiten, können auch
dann einen Verbrauch anzeigen, wenn
dem Heizkörper keine Wärme entnommen
wird. Hat der Gebäudeeigentümer
die Ausstattung entgegen den Vorschriften
der Verordnung angebracht und kann
er deshalb nicht verbrauchsabhängig abrechnen,
hat der Nutzer das Recht, den
bei der verbrauchsunabhängigen Abrechnung
auf ihn entfallenden Anteil der Kosten
um 15 Prozent zu kürzen (§ 12 Abs.
1 Ziff. 4).
Grundsätzlich trägt der Gebäudeeigentümer
die Verantwortung dafür, dass der
Verbrauch richtig erfasst werden kann;
gegebenenfalls hat er Regressansprüche
gegenüber der Messdienstfirma. Unabhängig
davon, ob dem Nutzer ein Kürzungsrecht
zusteht, hat dieser die Möglichkeit,
den auf ihn entfallenden Anteil
herabzusetzen, wenn er nachweist, dass
er nur einen sehr geringen Verbrauch
gehabt hat. Der Gebäudeeigentümer darf
hierbei auch nicht den Durchschnittsverbrauch
der übrigen Nutzer zugrunde
legen, wenn der Mieter darlegen kann,
dass sein Verbrauch niedriger war als der
der anderen. So etwa, weil er öfters verreist
war und seine Wohnung nicht oder
nur geringfügig beheizt hat. Gleiches gilt,
wenn die gesamten Kosten nach einem
festen Schlüssel umgelegt werden.
Kosten, die nach der Verordnung nicht
umlegbar sind, können Gebäudeeigentümer
auch künftig nicht mehr als Heizkosten
umlegen, auch wenn deren Umlegung
ausdrücklich vereinbart ist. Das gilt bspw.
für die Kosten des Kaminfegers! Bei der
Umlegung nach Nutz-/Wohnfläche gilt
folgendes: bei Wohnräumen mit schrägen
Wänden zählt die Fläche, die unter einer
Schräge bis zu einem Meter Höhe liegt,
nicht. Die Fläche unter einer Schräge von
einem Meter bis zwei Meter Höhe zählt
nur zur Hälfte. Soweit Balkone und ähnliche
Flächen, die auch nicht direkt beheizt
werden können, in der Nutzfläche enthalten
sind, dürfen sie bei der Umlegung
der Grundkosten nicht berücksichtigt
werden. Sie müssen aus den Nutzflächen
herausgenommen werden. Gleiches gilt
für Flur oder die Speisekammer.
© Autor: Dietmar Kern
UND VERBRAUCHSABHÄNGIGEN KOSTENVERTEILUNG
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Zur Erfassung des individuellen Verbrauchs
hat der Gebäudeeigentümer
Messgeräte zu installieren, die Auswahl
der Geräte bleibt ihm überlassen. Der
Nutzer hat die Installation der Geräte, deren
regelmäßige Wartung sowie das jährliche
Ablesen zu dulden. Der Nutzer hat
andererseits einen zivilrechtlich durchsetzbaren
Anspruch auf verbrauchsabhängige
Abrechnung und kann den auf
ihn entfallenden Anteil der Kosten um
15 Prozent kürzen, wenn der Gebäudeeigentümer
seiner Verpflichtung zur Verbrauchserfassung
und zur verbrauchsabhängigen
Abrechnung nicht nachkommt.
Die Kosten für die Anschaffung und Installation
der Messgeräte kann der Gebäudeeigentümer
auf die Wohnraummieter
umlegen, eine Umlegung der Kosten
auf Geschäftsraummieter ist nur nach
vertraglicher Vereinbarung möglich. Die
Verordnung verpflichtet den Gebäudeeigentümer,
mindestens 50 Prozent, höchstens
70 Prozent der Gesamtkosten nach
Foto: Adobe Stock – Thomas Hansen
Verbrauch umzulegen. Die restlichen 30
bis 50 Prozent der Kosten sind nach einem
festen Schlüssel, nämlich der Nutzfläche,
aufzuteilen. Diese Verordnung gilt
nicht nur für Miet- und Eigentumswohnungen,
sondern auch für gewerblich genutzten
Raum.
Die Kosten für die Reparatur der Geräte
kann der Gebäudeeigentümer nicht auf
den Mieter umlegen – lediglich die Kosten
für die erste Anbringung der Messgeräte.
Der Gebäudeeigentümer kann auch
grundsätzlich nur die Betriebskosten auf
den Nutzer umlegen, deren Umlegung
vertraglich vereinbart ist. Kosten, die der
Gebäudeeigentümer nicht in dem Abrechnungszeitraum
abrechnet, in dem
sie angefallen sind, darf er nicht in einem
späteren Abrechnungszeitraum auf den
Nutzer umlegen. Auch darf der Abrechnungszeitraum
nicht willkürlich verändert
werden.
Der Gebäudeeigentümer darf weder Finanzierungskosten
noch Trinkgelder auf
den Nutzer umlegen. Auch dürfen nur
die Heiznebenkosten berechnet werden,
die im Abrechnungszeitraum angefallen
sind. Berechnet der Gebäudeeigentümer
monatliche Bedienungspauschalen (Wartungskosten)
oder sind in der Abrechnung
unter Bedienungskosten bestimmte
Pauschalbeträge ausgewiesen, braucht der
Nutzer diese nicht zu zahlen. Auch sind
vom Gebäudeeigentümer berechnete Reinigungspauschalen
nicht umlegbar. Benutzt
ein Teil der Mieter eines Hauses den
Trockenraum, muss der Wärmeverbrauch
erfasst und auf die Nutzer verteilt werden.
Der Abrechnungszeitraum beträgt grundsätzlich
ein Jahr. Legt ein Gebäudeeigentümer
ohne entsprechende vertragliche
Vereinbarung seiner Abrechnung einen
längeren oder kürzeren Abrechnungszeitraum
zugrunde, ist die Abrechnung falsch
und braucht vom Nutzer nicht anerkannt
zu werden. Die Ablesung sollte mindestens
eine Woche vorher angekündigt werden.
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