Stuttgarter Ausgabe 01/2021

Versicherung & Recht
smartLiving.
ARCHITEKTUR. IMMOBILIEN. WOHNEN. LIFESTYLE.
abrechnungen (wurden solche zeitnah
erstellt und von den Mietern akzeptiert?).
Hinzu kommen Fragen über Umbauten
bzw. Nutzungsänderungen (wurden
diese entgegen der Baugenehmigung
vorgenommen, entspricht die bauliche
Ausführung bzw. Wartung der heutigen
Sicherheitstechnik (bspw. Brandschutz)?
Diese Fragestellungen sind wichtig, denn
eine positive Kenntnis des Käufers über
bestehende Mängel schließt stets ein Gewährleistungsrecht
aus (Ausnahme: arglistiges
Verschweigen nach § 444 BGB).
Alle Mietverträge sollten auf ihre Wirksamkeit
und Vollständigkeit hin überprüft
werden und sind stets dem Kaufvertrag
beizulegen. Der Mietgegenstand
selbst sollte vom Verkäufer präzise beschrieben
werden. Bezüglich der Neben-
und Betriebskosten sollte die Frage
gestellt werden, ob der Käufer künftig zur
Abrechnung verpflichtet ist (denn für bereits
abgeschlossene Zeiträume muss der
Verkäufer abrechnen).
Da das Grundstück in rechtlicher Hinsicht
stets eine Informationsquelle – sowohl
für den Käufer als auch für den
Verkäufer – darstellt, sollte auch hier eine
Überprüfung über das Grundbuch stattfinden.
In diesem Bestandsverzeichnis des
Grundbuches finden sich alle Personendaten
des Eigentümers (handelt es sich
zum Beispiel um Volleigentum, besteht
Erbbaurecht (Einsicht im Erbbaugrundbuch)
oder besteht Wohnungs- bzw. Teileigentum
(Einsicht im Wohnungs- bzw.
Teileigentumsgrundbuch). Ferner sind
alle Grunddienstbarkeiten zu prüfen.
Darunter versteht man die dinglichen Benutzungsrechte
bzw. -einschränkungen.
Hinzu kommen Fragen nach Reallasten,
nach dinglichen Vorkaufsrechten sowie
nach Grundpfandrechten (Grundschuld).
Wichtig für alle Fragestellungen ist der
maßgebliche Zeitpunkt der Übergabe.
Dieser ist in § 446 BGB verankert. Bis
zu diesem Zeitpunkt trägt nämlich der
Verkäufer alle aufgelaufenen Rückstände
(sog. Innenverhältnis). Käufer von denkmalgeschützten
Immobilien sollten sich
einen entsprechenden Genehmigungsvorbehalt
zusichern lassen, was bauliche
Veränderungen anbelangt. Hierzu gehört
neben der Einsichtnahme in das Denkmalbuch
auch die Analyse des Erhaltungs-
und Sanierungsaufwandes.
Innerhalb der Prüfungen sollte auch auf
bestehende Versicherungen ein Augenmerk
gelegt werden (bspw. Gebäudeversicherung,
Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung).
Besteht zum
Beispiel bei den Baubeteiligten eine Haftpflichtversicherung,
dann deckt eine
solche zwar Folgeschäden für den Fall
einer mangelhaften Leistung, nicht aber
Mangelschäden. Gleichzeitig ist der Zeitpunkt
des Eigentumsübergangs zu klären
(gilt die Versicherung bereits bei einem
Gefahrenübergang?).
Diese Klärung ist äußerst wichtig, denn
bei einem Übergang des Versicherungsverhältnisses
besteht in den meisten Fällen
ein Kündigungsrecht durch den Schadensversicherer,
und zwar binnen eines
Monats ab der Kenntnis des Übergangs.
Gleichzeitig sollte eine Überprüfung
durch den Käufer stattfinden, ob bspw.
in der Vergangenheit mehrere Versicherungsfälle
abgewickelt wurden. Denn solche
Abwicklungen haben großen Einfluss
auf das Versicherungsverhältnis bezüglich
Selbstbehalt und Kündigungsrecht.
DUE DILIGENCE ALS
WICHTIGER FAKTOR BEI DER
VERTRAGSGESTALTUNG
Bei jeder Vertragsgestaltung, bei der sämtliche
Geschäftsgrundlagen dokumentiert
werden, sollte sich jeder Käufer geprüfte
Sachverhalte als richtig bestätigen, ungeprüfte
hingegen zusichern lassen. Ebenfalls
sollten die jeweiligen Ziele und Interessen
von Käufer und Verkäufer vorab
schriftlich definiert werden. Gleichzeitig
sollte der Zeitplan für die Due Diligence
sowie der darin liegende Verhandlungsablauf
bis zum Vertragsabschluss festgeschrieben
werden (sog. Letter of intent).
Festgeschrieben werden sollte ebenfalls
der bisherige Verhandlungsstand (bspw.
für was haftet der Verkäufer nach dem
Gesetz, Regelungen über Kaufpreis sowie
dessen Berechnungsgrundlagen etc.).
Sollte es zu entsprechenden Pflichtverletzungen
durch Käufer bzw. Verkäufer
kommen, sind Schadensersatzsanktionen
festzulegen (bspw. Haftung für Verschulden
bzw. bei Vertragsverhandlungen).
Geregelt werden sollte ebenfalls der
Übergang der Mietverhältnisse. Denn
Kraft Gesetzes (§§ 566, 578 BGB) „bricht
Kauf nicht Miete“. Dabei ist der maßgebliche
Zeitpunkt stets der vollständige Eigentumserwerb.
Für den Fall einer arglistigen
Täuschung sollte vertraglich fixiert
werden, dass die Verträge angefochten
werden können (§ 123 BGB). Gleichfalls
ist der Verkäufer aufgefordert, den Käufer
über alle bestehenden Schäden an
der Immobilie zu unterrichten (sog. Offenbarungspflicht,
bspw. über Altlasten,
Hausschwammbefall, baurechtliche Unzulässigkeiten,
erhebliche Mietrückstände
usw.).
Die Offenbarungspflicht gilt dabei nicht
nur für den Verkäufer, sondern auch
für alle durch den Immobilienverkäufer
eingeschalteten Maklern oder sonstige
Handlungsvertreter. Auch sie sind verpflichtet,
eine Mängelliste nach § 422
BGB innerhalb der Vertragsgrundlage
offen zu legen. Innerhalb der Vertragsgestaltungsmaßnahmen
sollten zudem
folgende Punkte schriftlich fixiert werden:
die Kaufpreisfälligkeit sowie daraus
entstehende Verzugsfolgen, die Sicherstellung
des Kaufpreises, die Übertragung
der Mietverhältnisse sowie die Abtretung
der Mieten und weiterer Rechte.
Die Sicherstellung des Kaufpreises erfolgt
entsprechend Kaufvertrag, Auflassungsvormerkung
sowie der Abtretung der
Mietzahlungen, durch die Zahlung selbst
und der entsprechenden Auflassung. Zu
diesem Zeitpunkt erfolgt dann auch der
nahtlose Übergang aller bestehenden
Mietverträge. Auch eine Bürgschaft ist
dabei ins Auge zu fassen. Eine wesentliche
Garantie für den Geldtransfer ist
ein Treuhandkonto bei einer Bank oder
einem Anwalt, denn Grundpfandrechte
sind rechtlich nicht vollstreckbar.
© Autor: Dietmar Kern
GENUG GRIP
FÜR JEDES WETTER
DAS SOLLTEN HAUSEIGENTÜMER ZUR
VERKEHRSSICHERUNGSPFLICHT WISSEN
Schmuddelwetter kann nicht nur die
Laune trüben, sondern zu gefährlichen
Situationen führen. Schon ein paar
Regentropfen genügen, um Bodenplatten
rund ums Haus oder Treppenstufen in
glatte Rutschbahnen zu verwandeln. Oft
wird die Gefahr erst erkannt, wenn es zu
spät ist und sich bereits jemand verletzt
hat. Dabei sind Wohnungs-, Haus- und
Grundstücksbesitzer in der Pflicht, Vorsorge
zu treffen. „Eigentum verpflichtet“,
so heißt es schließlich. Das gilt auch für
die Verkehrssicherungspflicht.
STUFEN UND PLATTEN
RUTSCHSICHER MACHEN
Die Verantwortung der Eigentümer betrifft
fest und sicher sitzende Dachziegel
ebenso wie zum Beispiel das Ausstatten
von Außentreppen mit rutschsicheren Belägen
und einem stabilen Geländer. Selbst
bei Eis und Schnee müssen Wege und
Treppen sicher zu begehen sein. Kommt
es dennoch zu einem Unfall, muss der Eigentümer
unter Umständen nachweisen,
dass er seine Verkehrssicherungspflicht
erfüllt hat – andernfalls kann er bei Schäden
in Haftung genommen werden.
Zur Vorsorge ist es unter anderem sinnvoll,
Beläge und Treppenstufen im Außenbereich
zum Beispiel mit Antirutschmitteln
zu behandeln. Dazu die Flächen
erst reinigen und dann geeignete Produkte
auftragen. Nach einer kurzen Einwirkzeit
sind die Oberflächen rutschhemmend
und können wieder betreten
werden. Die ursprüngliche Optik bleibt
dabei meist unverändert.
GEFAHRENSTELLEN
AUCH IM HAUS ABSICHERN
Die Flächen lassen sich fast ganzjährig
schnell und sicher behandeln. Wichtig
ist nur, dass die Temperaturen mindestens
acht Grad Celsius betragen. So kann
das entsprechende Mittel gut einwirken.
Außerdem sollten sich Hausbesitzer dafür
einen regenfreien Tag aussuchen. Die
Materialien sind meist ökologisch unbedenklich,
frei von Lösemitteln und biologisch
abbaubar.
Hauseigentümer sollten
ihre Verkehrssicherungspflicht
beachten.
Gefahren lauern jedoch nicht nur außen.
Auch im Haus lassen sich gefährliche
Oberflächen, glatte Bodenplatten, Badeund
Duschwannen mit einer Antirutschbehandlung
sicherer machen.
djd
Trittfest bei jedem Wetter. Spezialmittel
nehmen glatten Stufen ihren Schrecken.
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Foto: Adobe Stock – magdal3na; djd/Supergrip Antirutsch/RioPatuca Images-Fotolia
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