Stuttgarter Ausgabe 01/2021

§ §
Interessante Urteile
INTERESSANTE
URTEILE
EIGENTÜMER¬GEMEINSCHAFT
MUSS NOTWENDIGE
SANIERUNGSMASSNAHMEN
AN SCHWIMMBAD- UND
SAUNABEREICH IM
GEMEINSCHAFTS-EIGENTUM
DURCHFÜHREN
AUSSCHLUSS VOM GEBRAUCH VON
SCHWIMMBAD UND SAUNA KOMMT
ENTZUG DES MIETGEBRAUCHS GLEICH
Hat eine Wohnanlage ein Schwimmbad als Gemeinschaftseigentum,
haben die Eigentümer einen Anspruch auf
Nutzung, so dass dort notwendige Sanierungsmaßnahmen
durchzuführen sind.
Im zugrunde liegenden Streitfall war der Schwimmbad-, Umkleide-,
Dusch- und Saunabereich einer Wohnanlage bereits
wiederholt Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen.
Im Jahr 2014 wurden auf Beschluss der Eigentümerversammlung
Verträge zur Sanierung mit den entsprechenden Firmen
abgeschlossen. Nachdem mit den Abbrucharbeiten begonnen
worden und das Schwimmbad entkernt sowie der Fliesenbelag
entfernt worden war, stellte sich heraus, dass die beschlossene
Sanierung zu dem vorgesehenen Betrag in Höhe von
210.000 Euro nicht ausgeführt werden konnte. Eine von dem
Architekturbüro erstellte Kostenermittlung ergab, dass ein
Umbau brutto 562.888,65 Euro und ein Abriss und Neubau
brutto 750.000 Euro kosten würde. Mit den bereits beauftragten
Firmen wurden Aufhebungsverträge geschlossen. Am
10. Mai 2015 beschloss die Eigentümerversammlung, den
Schwimmbad-, Umkleide-, Dusch- und Saunabereich angemessen
zu konservieren durch den Einbau z. B. neuer Außentüren
und durch die Verbesserung einiger Außenbauteile. Es
wird ein Kostenbudget in Höhe von max. 10.000 Euro inkl.
der gesetzlichen Mehrwertsteuer zur Verfügung gestellt. Die
Arbeiten werden mit den Verwaltungsbeiräten abgesprochen
und beauftragt. Die Finanzierung erfolgt aus der Instandhaltungsrücklage.
EIGENTÜMERGEMEINSCHAFT HÄLT
SANIERUNG DES SCHWIMMBADES FÜR
WIRTSCHAFTLICH UNSINNIG
Zwei der Wohnungseigentümer fochten den Beschluss der Eigentümergemeinschaft
an und erhoben Anfechtungsklage vor
dem Amtsgericht München mit dem Ziel, dass der Beschluss
für ungültig erklärt wird. Die Eigentümergemeinschaft weigerte
sich, den Beschluss aufzuheben. Eine Sanierung des
Schwimmbades sei wirtschaftlich unsinnig. Die meisten Mitglieder
der Gemeinschaft seien auch nicht in der Lage, Sonderumlagen
in entsprechender Größenordnung zu zahlen. Auch
die nach einer Sanierung sich ergebenden Folgekosten für den
Unterhalt des Schwimmbades seien zu bedenken, diese seien
wirtschaftlich nicht vertretbar. Die überwältigende Mehrheit
der Wohnungseigentümer wolle all dies derzeit auch nicht.
NOTWENDIGKEIT DES SCHWIMMBADS
NICHT ENTSCHEIDEND
Das Amtsgericht München gab den Klägern Recht und erklärte
den Beschluss für nichtig. Die Wohnanlage sei mit einem
Schwimmbad und einer Sauna ausgestattet, die im Gemeinschaftseigentum
stehen und allen Eigentümern zur Verfügung
stehen. Die Eigentümer hätten einen Anspruch auf Nutzung
des Schwimmbades und der Sauna. Eine solche Nutzung sei
unstreitig aber nur möglich, wenn die notwendigen Sanierungsmaßnahmen
durchgeführt würden. Jeder Käufer einer
Wohnung wisse, dass es in der Anlage ein Schwimmbad gibt.
Dies könne die Kaufentscheidung maßgeblich beeinflussen.
Im Gegenzug wisse auch jeder, dass mit dem Schwimmbad
erhöhte Kosten verbunden sind. Auf die Notwendigkeit
des Schwimmbads komme es nicht an. Die Instandsetzung
von Gemeinschaftseigentum entfällt nicht etwa deswegen als
gemeinschaftseigene Aufgabe der ordnungsmäßigen Verwaltung,
weil der sanierungsbedürftige Teil des Gemeinschaftseigentums
(nach einer angeblich herrschenden Verkehrsauffassung)
derzeit als überflüssig, übertrieben, übermäßig luxuriös
oder ähnliches anzusehen wäre.
KONSERVIERUNG DER SCHWIMMHALLE
KOMMT STILLLEGUNG GLEICH
Eine (unbefristete) Konservierung der Schwimmhalle und
der Sauna anstelle der notwendigen Sanierungsmaßnahmen
bedeutet im Ergebnis dasselbe wie eine Stilllegung. Das
Schwimmbad und die Sauna können nicht mehr zweckbestimmt
genutzt werden, sämtliche Wohnungseigentümer werden
vom Gebrauch des Schwimmbades und der Sauna ausgeschlossen,
was einem Entzug des Mitgebrauchs gleichkommt,
so das Gericht.
Amtsgericht München, Urteil vom 11.01.2017 - 485 C 12234/16 WEG -
Quelle: kostenlose-urteile.de
HAUSVERKÄUFER MUSS SELBST
BEI NICHT AKUTEM SANIERUNGS-
BEDARF ÜBER BLEI-ROHRE IM
HAUS AUFKLÄREN
BLEIROHRE STELLEN SACHMANGEL IM SINNE
VON § 434 ABS. 1 SATZ 2 NR. 2 BGB DAR
Der Verkäufer eines Hauses muss darüber aufklären, dass im
Haus Bleirohre vorhanden sind. Dies gilt selbst dann, wenn
noch kein akuter Sanierungsbedarf vorliegt. Bleirohre im
Haus stellen einen Sachmangel gemäß § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr.
2 BGB dar. Dies hat das Oberlandesgericht Düsseldorf entschieden.
Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Nach dem Kauf
eines Mehrfamilienhauses im Jahr 2016 stellte der Käufer fest,
dass im Haus Bleirohre verbaut waren. Zum Zeitpunkt der Errichtung
des Hauses im Jahr 1955 war dies üblich. Der Käufer
ging dennoch von einer Mangelhaftigkeit aus und verlangte
daher von der Verkäuferin den Ersatz der Kosten für den Austausch
der Bleirohre in Höhe von fast 55.000 EUR. Da sich
diese weigerte dem nachzukommen, erhob der Käufer Klage.
Das Landgericht Duisburg gab der Klage statt. Dagegen richtete
sich die Berufung der Beklagten.
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ANSPRUCH AUF KOSTENERSTATTUNG WEGEN
AUSTAUSCHS DER BLEIROHRE
Das Oberlandesgericht Düsseldorf bestätigte die Entscheidung
des Landgerichts. Dem Kläger stehe ein Anspruch auf
Erstattung der Austauschkosten zu. Ein mit Bleirohren versehenes
Haus sei - unabhängig vom Baujahr - mit einem Sachmangel
gemäß § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB behaftet.
Blei gehöre zu den Umweltgiften, die zu einer chronischen
Gesundheitsgefährdung führen können. Unabhängig von
dem mit dem Kauf verfolgten Zweck, weise ein mit Bleirohren
versehenes Gebäude deshalb schon wegen des Risikos eines
bevorstehenden Austauschs der Rohre und damit einhergehender
Wertminderung sowie der Gefahr einer öffentlich-rechtlichen
Inanspruchnahme bei Überschreitung der
Grenzwerte nicht die übliche Beschaffenheit auf.
ÜBERSCHREITUNG DER GRENZWERTE
NICHT ERFORDERLICH
Es komme nach Auffassung des Oberlandesgerichts nicht darauf
an, ob bereits die Grenzwerte der Trinkwasserverordnung
überschritten und damit sich die mit den Bleirohren
verbundene Gefahr realisiert hat. Da nämlich seit Jahren die
Grenzwerte zur Erhaltungsmaßnahmen kontinuierlich herabgesetzt
werden, sei in Zukunft mit einem Verstoß gegen die
Verordnung zu rechnen. Dies genüge für das Vorliegen eines
Sachmangels.
Quelle: kostenlose-urteile.de
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