immobilia 2021/05 - SVIT

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IMMOBILIENWIRTSCHAFT HOTEL- UND FREIZEITIMMOBILIEN MONATLICHE ZIMMERNÄCHTE IN DEN TOURISMUSREGIONEN (2019/2020) Quelle: Wüest Partner AG 900 000 800 000 700 000 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 Januar Februar März April Mai Juni Juli August September Oktober November Dezember 2019 2020 –4%, wobei einzelne Ausreisser nicht in dieser Bandbreite enthalten sind. Der Median der Wertentwicklung innert Jahresfrist lag bei –9,8%. WEITERE NUTZUNGEN KÖNNEN DEN LIEGENSCHAFTSWERT STÜTZEN Deutlich entspannter entwickelten sich die Marktwerte von gemischt genutzten Liegenschaften mit einem Minderheitsanteil der Hotelnutzung. Im Schnitt wurde gar ein leicht positiver Wertzuwachs von 1,5% verbucht. Dies mag auf den ersten Blick überraschen. Doch die langfristige Ertragsperspektive oder alternativ der residuale Wert einer allfälligen Umnutzung bildet die werthaltende Untergrenze. Auch hier zeigt sich, dass Liegenschaften an absoluten Toplagen weniger stark abgestraft werden als Hotels in der Agglomeration. Dass eine Umnutzung dabei nicht nur ein langfristiges Entwicklungsszenario sein muss, zeigt das Beispiel des «Swissôtels» in Zürich-Oerlikon. Nach der Schliessung letztes Jahr läuft schon die aktuelle Zwischennutzung nach dem Konzept «Notel» für Studentenwohnungen und innert Jahresfrist soll die Liegenschaft umgebaut werden. Danach verschwindet das Hotel aber nicht aus dem Gebäude, sondern öffnet redimensioniert wieder neben neuen Wohnnutzungen. Es ist anzunehmen, dass eine solche Liegenschaft wertmässig in der Talsenke angekommen ist und sich mit der Umnutzung aufwerten wird. HERAUSFORDERUNGEN BEI DEN FERIENHOTELS Aus dem besseren Geschäftsgang der Ferienhotels im 2020 in der Schweiz nun auch auf eine generell bessere Wertentwicklung zu schliessen, wäre vorschnell. Denn auch für die Schweizer Ferienhotels ergaben sich innert Jahresfrist mehrheitlich Minderungen auf dem Wert von zwischen rund –10% und –1,0%, wobei der Median bei –5,0% lag. Einzig einige wenige Schweizer Ferienhotels konnten eine leicht positive Wertentwicklung von bis zu 2% ausweisen. Eine Gemeinsamkeit mit den Stadthotels lässt sich hier feststellen: So sind es primär die Hotels an den besten Lagen in den Top-Feriendestinationen, welche die beste Wertentwicklung ausweisen konnten. Für die dezentralen Schweizer Ferienhotels bestehen über die Covid-19-Pandemie hinaus tendenziell grössere Herausforderungen als für die Stadthotels. So dürften bei vielen Objekten die Ertragsaussichten nicht reichen, um neben den laufenden Kosten auch wieder in die Betriebserneuerung zu investieren. Gleichzeitig lassen sich Ferienhotels deutlich schwerer einer anderen Nutzung zuführen. Sei es wegen baurechtlichen Einschränkungen (hotelspezifische Bauzonen, Einschränkungen gegenüber Zweitwohnungen). Sei es wegen der generell höheren baulichen Spezifität von Ferienhotels. Oder aber wegen der Tatsache, dass mit Umnutzungen aufgrund der deutlich tieferen residualen Wertaussichten eine wesentlich höhere Wertvernichtung einhergeht als in der Stadt. Grundsätzlich zeigt sich, dass sich die Werte von städtischen Hotelimmobilien zwar 2020 schlechter als in den Ferienregionen entwickelt haben. Jedoch könnte bei unveränderter Zinslage die negative Wertentwicklung bei einigen Stadthotels schon erreicht sein. Langfristig dürften diese Objekte wohl grundsätzlich ein Investment mit einer besseren Verzinsung des Risikos darstellen als Schweizer Ferienhotels. Eine spezifische Beurteilung der Liegenschaft, des Hotelbetriebskonzepts und der baurechtlichen Möglichkeiten gilt es nun allerdings, umso mehr fundiert zu prüfen. *ANDREA BERNHARD Der Autor ist Director bei Wüest Partner, Experte für Hospitality IMMOBILIA / Mai <strong>2021</strong> 17
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