immobilia 2021/05 - SVIT

FALLS WIR EINES
TAGES INS AUSLAND
EXPANDIEREN,
FAHRE ICH WIEDER
MIT DEM VELO
NACH NORWEGEN.
Stellen Sie bezüglich Ihrer Resilienz Unterschiede
zwischen den Nutzungsklassen
Ihrer Liegenschaften fest?
In Mitte 2020 spürten wir eine grosse Unsicherheit,
weil wir nicht einschätzen konnten, wie sich
das Covid-19-Geschäftsmietegesetz auswirken
würde. Ich bin heilfroh, dass das neue Mietergesetz
nicht angenommen wurde. So sind wir dank unserer
hochwertigen Immobilien, die in unseren drei
Fonds stecken, einigermassen unbeschadet durch
die Krise gekommen. Wir haben unseren Mietern
im letzten Jahr freiwillig die Hand geboten, dafür
brauchen wir kein Gesetz vom Staat.
Mussten Sie im vergangenen Jahr Wertberichtigungen
aufgrund von Mietzinsausfällen
und Leerständen verbuchen?
Viele Mieter haben ihre Miete pünktlich gezahlt,
nur wenige mussten mit den Zahlungen aussetzen.
Letztlich sind wir mit einem blauen Auge davongekommen,
weil wir Mietzinsrabatte gewähren und
gleichzeitig die Verträge verlängern konnten.
Sie haben Ende 2019 Ihren Spezialimmobilien-Fonds
aufgelegt. Welche Voraussetzungen
muss man als Investor für Spezialimmobilien
mitbringen?
Natürlich ist die Lage matchentscheidend. Falls
dann noch die anderen wichtigen Schlüsselkennzahlen
stimmen, entscheidet schlussendlich das
Bauchgefühl. Obwohl der Markt vorhanden ist, in
den Fachmedien umfangreich über Spezialimmobilien
berichtet wird, ist diese Assetklasse in der
Schweiz noch unterrepräsentiert. In Deutschland
beispielsweise sind Investments in Datencenter
längst etabliert.
Und was muss man als qualifizierter
Investor berücksichtigen?
Nicht alle Spezialimmobilien sind in der gleichen
Risikoklasse. Logistikimmobilien bieten eine gewisse
Nutzungsflexibilität, während die Umnutzung
eines Datencenters äusserst schwierig ist. Das
heisst, je eingeschränkter die Nutzung, desto wichtiger
wird die Lage und der Mieter, da man im
schlimmsten Fall wenigstens ein lukratives Grundstück
hat. Grundsätzlich gilt: Wenn die Nachfrage
ausbleibt, müssen wir unsere Immobilien mit überschaubaren
Kosten repositionieren können.
Wie schlägt sich die eben angesprochene
«Single use»-Charakteristik im Rendite-Risiko-Profil
eines solchen Investments nieder?
Bei unserem Risikomanagement für Spezialimmobilien
achten wir vor allem auf Kriterien wie
Wiedervermietbarkeit und Möglichkeiten für
eine spätere Umnutzung. Wir legen auch sehr viel
Gewicht auf die Mieterbonität. Doch auch nach
IMMOBILIA / Mai 2021 7