immobilia 2021/05 - SVIT

leister, die Onlinehändler und ihre Partner investieren
laufend in neue Projekte und bauliche Anpassungen.
Welches in diesem schnelllebigen Umfeld eine «ideale»
Logistikimmobilie darstellt, lässt sich kaum pauschal
beantworten. Falsch wäre der voreilige Schluss,
dass quasi jede grössere Industrieanlage oder bestehende
Lagerhäuser ohne Weiteres als Logistikimmobilie
taugen. Zwar genügen für einen Teil der Dienstleistungen
– vorab für Warenumschlag etc. – tatsächlich relativ
«einfache» Flächen. Doch mit der zunehmenden
Automatisierung, mit Hightech-Sortieranlagen, Anforderungen
für Gefahrengut, Sicherheitsstandards, passenden
Zufahrtsrampen und Raumhöhen etc. müssen
die Objekte immer mehr ganz spezifischen Anforderungen
genügen. Aus Investorensicht sind damit Risiken
verbunden: Für den Fall von Leerständen oder im
Fall einer Kündigung durch den Mieter wäre die Drittverwendbarkeit
wohl öfters fraglich.
BEISPIEL: BETRIEBSZENTRALE
UTZENSTORF
Bisher war es üblich, dass die Logistikdienstleister,
die Post, die Online-Shops sowie Migros oder Coop
selbst als Investor und Bauherrschaft auftreten. Rund
90% aller aktuellen Neubauprojekte gehen nicht auf
das Konto von Investoren, sondern werden von den
Nutzern selbst initiiert und umgesetzt (in dem Sinne
als Betreiberimmobilien). Nehmen wir als Beispiel den
Schweizer Onlinehändler Digitec Galaxus, eine Tochter
der Migros: Das boomende Unternehmen plant in
Utzenstorf BE eine neue grosse Betriebs- und Logistikzentrale
mit einer Grundfläche von rund 50 000 m 2 .
Das Projekt wird gemeinsam von Digitec Galaxus und
der Genossenschaft Migros Aare geplant. «Wir hatten
das Glück, dass wir bereits im Besitz der ehemaligen
Papierfabrik in Utzenstorf sind», erläutert eine
Sprecherin von Migros Aare. Die Bauherrschaft hat Digitec
Galaxus inne. Offenbar fallen mehrere Motive ins
Gewicht, die Projekte selbst zu entwickeln und nicht
durch einen Investor bauen zu lassen: Zum einen soll
das Gebäude optimal auf den eigenen Betrieb ausgerichtet
werden, zum anderen geht es dem Onlinehändler
um die längerfristige Planungssicherheit.
Typischerweise konzentrieren sich die Investitionen
bei den Logistikimmobilien entlang den grossen
Verkehrsachsen wie A1 und A2. Für die grossen Onlinehändler
oder auch die Post gelten die Grösse des
Areals, die Nähe zu anderen Verteilzentren und die
Strassenanbindung als elementare Kriterien. «Allein
wegen der Grösse der Bauten wäre eine städtische Lage
für uns unzweckmässig», betont die Sprecherin von
Migros Aare. Investitionen in eine eigentliche Stadtlogistik
seien derzeit nicht geplant. Übrigens setzten
auch die grossen ausländischen Onlinehändler wie
Zalando oder Amazon bei der Endzustellung auf die
Zusammenarbeit mit Schweizer Partnern. Weder Zalando
noch Amazon realisierten in der Schweiz eigene
Lager- oder Logistikzentren. Die Zustellung der Pakete
erfolgt im hiesigen Markt durch die Schweizer Post.
HOHE PREISE, TIEFERE RENDITEN
So trifft eine spärliche Auswahl an Investitionsmöglichkeiten
auf eine rege Nachfrage seitens von Investoren.
In Deutschland, aber tendenziell auch in der
Schweiz, wird Logistik nach und nach Teil der Anlagestrategie.
Die Preise bei den Bewertungen bzw. bei
Akquisitionen sind tendenziell steigend, und dementsprechend
kaufen Investoren Immobilien bei tieferen
Anfangsrenditen. «Wir sehen heute für sehr gute Objekte
an guten Lagen Renditen von netto rund 4%», so
Jan Bärthel von Wüest Partner. Damit sind die Renditeerwartungen
wie in vielen anderen Bereichen
tendenziell gesunken. Diese Spitzenrenditen für Logistikimmobilien
seien nicht allzu weit von den vergleichbaren
Kennzahlen für Büroimmobilien oder für
Wohnliegenschaften an peripheren Lagen entfernt, erläutert
der Experte Jan Bärthel.
Als der erste Schweizer Immobilienfonds, der ausschliesslich
in hiesige Logistikbauten und logistiknahe
Immobilien investiert, gilt der CS REF LogisticsPlus.
Der Fonds wird von Credit Suisse Asset Management
betreut und umfasst aktuell 20 Logistik- und Industrieimmobilien.
Im März 2021 hat der Fonds eine Kapitalerhöhung
von über 180 Mio. CHF durchgeführt
und verfolgt damit weitere Ausbaupläne. Obwohl der
Transaktionsmarkt offenbar ausgetrocknet ist, will das
Management weitere Akquisitionen umsetzen. Sascha
Paul, der Fondsmanager des CS REF LogisticsPlus,
sieht durchaus Potenzial dazu: «Aufgrund des aktuellen
Preisniveaus für Anlageimmobilien sind zum Beispiel
Selbstnutzer von Logistikflächen bereit, Saleand-lease-Back-Transaktionen
zu prüfen.»
Die Schweizer Onlineplattform
Digitec
Galaxus machte 2020
1,8 Mrd. CHF Umsatz –
und investiert in den
Ausbau der Logistik.
(BILD: DIGITEC GALAXUS).
*JÜRG ZULLIGER
Der Autor, lic. phil. I, ist
Fachjournalist und
Buchautor mit dem
Themenschwerpunkt
Immobilien und
Immobilienwirtschaft.
IMMOBILIA / Mai 2021 21