immobilia 2021/05 - SVIT

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IMMOBILIENRECHT BUNDESGERICHTSENTSCHEID WOZU GEHÖREN PERSONAL- WOHNUNGEN? Das Bundesgericht setzte sich mit der Frage auseinander, ob der Erwerb von Personalwohnungen, welche für das Hotelpersonal eines benachbarten Hotels geplant wurden, durch einen ausländischen Investor bewilligungsfrei als Teil einer Betriebsstätte gemäss BewG zulässig ist. TEXT— SERAINA KIHM* SACHVERHALT Die Beschwerdegegnerin A ist im Besitz einer rechtskräftigen Baubewilligung für die Neuerstellung eines Wohn- und Geschäftshauses auf ihrem Grundstück. Die im geplanten Neubau zu erstellenden Stockwerkeigentumswohnungen sollen einem Hotel B für sein Hotelpersonal langfristig vermietet werden. Zugleich ist beabsichtigt, diese Personalwohnungen zusammen mit dem Ladenlokal an einen ausländischen Investor zu verkaufen. Das zuständige Grundbuchinspektorat entschied, dass diese Personalwohnungen als Teil einer Betriebsstätte im Sinne von Art. 2 Abs. 2 lit. a des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) bewilligungsfrei vom ausländischen Investor erworben werden können. Diesen Entscheid focht das Bundesamt für Justiz erfolglos vor dem Verwaltungsgericht an und gelangte deshalb mit Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht. Die höchstrichterliche Instanz hiess seine Beschwerde gut. ERWERB VON GRUNDSTÜCKEN DURCH PERSONEN IM AUSLAND Das BewG beschränkt den Grundstückerwerb in der Schweiz durch Personen im Ausland und verlangt für den Erwerb eines bewilligungspflichtigen Grundstücks einer Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde. Die Bewilligungspflicht knüpft grundsätzlich an drei Voraussetzungen an, die kumulativ erfüllt sein müssen. Erstens: Beim Erwerber muss es sich um eine Person im Ausland im Sinne des BewG handeln (subjektive Bewilligungspflicht). Zweitens: Beim Gegenstand des Rechtsgeschäfts muss es sich um ein bewilligungspflichtiges Grundstück handeln (objektive Bewilligungspflicht nach dem Nutzungszweck des Grundstücks) sowie drittens: Das erworbene Recht muss als Erwerb eines Grundstücks im Sinne des BewG gelten (objektive Bewilligungspflicht nach der Art des Rechts). Auch wenn diese drei Voraussetzungen erfüllt sind, können sog. übrige Ausnahmen von der Bewilligungspflicht bestehen, wie im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Betriebsstätte, einer Hauptwohnung oder einer Erbschaft. Der Erwerb von Wohnungen im Zusammenhang mit einem Betriebsstättegrundstück kann unter Umständen von der Bewilligungspflicht befreit sein. BILD: 123RF.COM BEWILLIGUNGSFREIER ERWERB VON BETRIEBSSTÄTTE- GRUNDSTÜCKEN Vorliegend ging es um die Frage, ob das Grundstück als ständige Betriebsstätte eines Handels-, Fabrikations- oder eines anderen nach kaufmännischer Art geführten Gewerbes, eines Handwerksbetriebs oder eines freien Berufes dient und der Erwerb durch den ausländischen Investor damit keiner Bewilligung bedarf. Aus Sicht der kantonalen Vorinstanz waren die Personalwohnungen für das Hotel betriebsnotwendig, da die in unmittelbarer Nähe des Hotels geplanten Personalwohnungen einen Ersatzneubau für ein bestehendes Personalwohnhaus darstellten, welches für eine Erweiterung des Hotels abgebrochen werden sollte. Folglich seien die Personalwohnungen der Betriebsstätte (Hotel) zuzurechnen, weshalb deren Erwerb durch den ausländischen Investor gemäss Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG von der Bewilligungspflicht ausgenommen sei. Das Bundesgericht führte zum Begriff der Betriebsstätte aus, dass darunter grundsätzlich nur Grundstücke verstanden werden können, welche direkt der wirtschaftlichen Tätigkeit eines entsprechenden Unternehmens bzw. freien Berufes dienen; die wirtschaftliche Tätigkeit müsse also in dieser Liegenschaft direkt stattfinden. Dies wurde vorliegend verneint. Auch der bewilligungsfreie Erwerb von Wohnungen durch Personen im Ausland im Zusammenhang mit einer Betriebsstätte ist nur möglich, sofern ein sog. Miter- 36 IMMOBILIA / Mai 2021
14 werbstatbestand im Sinne von Art. 2 Abs. 3 BewG vorliegt. Ein solcher Miterwerbstatbestand liegt vor, wenn beim Erwerb einer Betriebsstätte gleichzeitig durch Wohnanteilsvorschriften vorgeschriebene Wohnungen oder dafür reservierte Flächen miterworben werden. Praxisgemäss ebenfalls als Miterwerb zugelassen wird der Erwerb von Wohnungen, welche für den Betrieb des Unternehmens (z. B. Hauswart oder Techniker) bzw. die Ausübung der wirtschaftlichen Aktivität notwendig sind oder von denen derjenige Teil der Liegenschaft, welcher die Betriebsstätte beherbergt, praktisch nicht oder nur mit unverhältnismässigem Aufwand abgetrennt werden könnte. Das Bundesgericht stellte zunächst klar, dass der «Betriebsstättenbegriff» restriktiv zu verstehen sei. Weiter führte es aus, dass Personalwohnungen Wohnzwecken dienen und deshalb keine Betriebsstätte darstellen können. Auch liegt nach Ansicht des Bundesgerichts vorliegend kein Miterwerbstatbestand vor. Für den bewilligungsfreien Erwerb dieser Personalwohnungen durch den ausländischen Investor fehle somit die Rechtsgrundlage gemäss BewG, weshalb die Beschwerde des Bundesamtes für Justiz gutgeheissen werde. Der ausländische Investor bedarf zum Erwerb der geplanten Stockwerkeinheiten, welche als Personalwohnungen genutzt werden sollen, der Bewilligung gemäss BewG. DIESER BUNDESGERICHTSENTSCHEID BGER 2C_589/2020 VOM 22. MÄRZ 2021* WIRD PUBLIZIERT. *SERAINA KIHM Die Autorin ist Rechtsanwältin bei CMS von Erlach Partners Ltd. und Absolventin des Masters in Advanced Studies UZH in Real Estate. Sie ist spezialisiert auf Immobilienrecht. ANZEIGE Umfassende Immobilienkompetenz mit einer massgeschneiderten Weiterbildung von SIREA – an einer der Hochschulen in Ihrer Nähe. n ähe CAS IMMOBILIEN- BEWERTUNG Grundlagen | Bewertungselemente Bewertungsmethodik | Verfassen von Marktwertgutachten Kursstart BFH/FHNW/HSLU: Oktober 2021, OST: Februar 2022, SUPSI: Oktober 2022 ement MAS REAL ESTATE MANAGEMENT Finanzierung | Anlagen | Entwicklung Bewirtschaftung von Immobilien Kursstart BFH/OST/SUPSI: siehe Website der jeweiligen Schule MBA REAL ESTATE MANAGEMENT Betriebswirtschaft | Immobilien-, Management-, Führungskompetenzen Kursstart ZHAW: August 2021 anagement- | 1 Informationen 044 322 10 10 | www.sirea.ch | info@sirea.ch
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