immobilia 2021/05 - SVIT

IMMOBILIENRECHT
BUNDESGERICHTSENTSCHEID
WOZU GEHÖREN
PERSONAL-
WOHNUNGEN?
Das Bundesgericht setzte sich mit der
Frage auseinander, ob der Erwerb von
Personalwohnungen, welche für das
Hotelpersonal eines benachbarten
Hotels geplant wurden, durch einen
ausländischen Investor bewilligungsfrei
als Teil einer Betriebsstätte gemäss
BewG zulässig ist. TEXT— SERAINA KIHM*
SACHVERHALT
Die Beschwerdegegnerin A ist im Besitz
einer rechtskräftigen Baubewilligung
für die Neuerstellung eines Wohn- und
Geschäftshauses auf ihrem Grundstück.
Die im geplanten Neubau zu erstellenden
Stockwerkeigentumswohnungen sollen
einem Hotel B für sein Hotelpersonal
langfristig vermietet werden. Zugleich ist
beabsichtigt, diese Personalwohnungen
zusammen mit dem Ladenlokal an einen
ausländischen Investor zu verkaufen. Das
zuständige Grundbuchinspektorat entschied,
dass diese Personalwohnungen
als Teil einer Betriebsstätte im Sinne von
Art. 2 Abs. 2 lit. a des Bundesgesetzes über
den Erwerb von Grundstücken durch Personen
im Ausland (BewG) bewilligungsfrei
vom ausländischen Investor erworben
werden können. Diesen Entscheid focht
das Bundesamt für Justiz erfolglos vor
dem Verwaltungsgericht an und gelangte
deshalb mit Beschwerde in öffentlichrechtlichen
Angelegenheiten ans Bundesgericht.
Die höchstrichterliche Instanz
hiess seine Beschwerde gut.
ERWERB VON GRUNDSTÜCKEN
DURCH PERSONEN IM AUSLAND
Das BewG beschränkt den Grundstückerwerb
in der Schweiz durch Personen im
Ausland und verlangt für den Erwerb eines
bewilligungspflichtigen Grundstücks einer
Bewilligung der zuständigen kantonalen
Behörde. Die Bewilligungspflicht knüpft
grundsätzlich an drei Voraussetzungen
an, die kumulativ erfüllt sein müssen. Erstens:
Beim Erwerber muss es sich um eine
Person im Ausland im Sinne des BewG
handeln (subjektive Bewilligungspflicht).
Zweitens: Beim Gegenstand des Rechtsgeschäfts
muss es sich um ein bewilligungspflichtiges
Grundstück handeln (objektive
Bewilligungspflicht nach dem Nutzungszweck
des Grundstücks) sowie drittens:
Das erworbene Recht muss als Erwerb eines
Grundstücks im Sinne des BewG gelten
(objektive Bewilligungspflicht nach der Art
des Rechts). Auch wenn diese drei Voraussetzungen
erfüllt sind, können sog. übrige
Ausnahmen von der Bewilligungspflicht
bestehen, wie im Zusammenhang mit dem
Erwerb einer Betriebsstätte, einer Hauptwohnung
oder einer Erbschaft.
Der Erwerb von Wohnungen
im Zusammenhang mit einem
Betriebsstättegrundstück
kann unter Umständen von der
Bewilligungspflicht befreit sein.
BILD: 123RF.COM
BEWILLIGUNGSFREIER ERWERB
VON BETRIEBSSTÄTTE-
GRUNDSTÜCKEN
Vorliegend ging es um die Frage, ob das
Grundstück als ständige Betriebsstätte eines
Handels-, Fabrikations- oder eines anderen
nach kaufmännischer Art geführten
Gewerbes, eines Handwerksbetriebs oder
eines freien Berufes dient und der Erwerb
durch den ausländischen Investor damit
keiner Bewilligung bedarf.
Aus Sicht der kantonalen Vorinstanz
waren die Personalwohnungen für das Hotel
betriebsnotwendig, da die in unmittelbarer
Nähe des Hotels geplanten Personalwohnungen
einen Ersatzneubau für
ein bestehendes Personalwohnhaus darstellten,
welches für eine Erweiterung des
Hotels abgebrochen werden sollte. Folglich
seien die Personalwohnungen der Betriebsstätte
(Hotel) zuzurechnen, weshalb
deren Erwerb durch den ausländischen Investor
gemäss Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG von
der Bewilligungspflicht ausgenommen sei.
Das Bundesgericht führte zum Begriff
der Betriebsstätte aus, dass darunter
grundsätzlich nur Grundstücke verstanden
werden können, welche direkt der wirtschaftlichen
Tätigkeit eines entsprechenden
Unternehmens bzw. freien Berufes
dienen; die wirtschaftliche Tätigkeit müsse
also in dieser Liegenschaft direkt stattfinden.
Dies wurde vorliegend verneint.
Auch der bewilligungsfreie Erwerb von
Wohnungen durch Personen im Ausland
im Zusammenhang mit einer Betriebsstätte
ist nur möglich, sofern ein sog. Miter-
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IMMOBILIA / Mai 2021