immobilia 2021/05 - SVIT

IMMOBILIENWIRTSCHAFT
SPEZIALIMMOBILIEN
LOGISTIK IMMO-
BILIEN UNTER
CORONA-EINFLUSS
Logistikimmobilien stossen bei Investoren
auf hohe Nachfrage. Doch
stehen wirklich alle Ampeln auf Grün?
Ein Blick in den Schweizer Logistikflächenmarkt
und hinter die Kulissen
der grössten Logistikunternehmen
lohnt sich. TEXT— SÖNKE THIEDEMANN*
NACHFRAGE RASANT
GESTIEGEN
Mit Auftreten der Pandemie im März
2020 gerieten die Investmentmärkte weltweit
ins Wanken. Nach anfänglicher Verunsicherung
erkannten die Marktteilnehmer
jedoch rasch, welche Immobiliensegmente
durch Lock-Downs oder behördliche Auflagen
negativ beeinflusst werden und welche
Segmente sogar profitieren. Die vorübergehende
Schliessung des Einzelhandels
während der Pandemie (mit Ausnahme der
Nahversorger für Artikel des täglichen Bedarfs)
beschleunigte drastisch die Veränderung
bzw. Verlagerung von stationärem
Handel zum Onlinehandel. Kaum überraschend
ist es daher, dass mit steigendem
Onlinehandel die Nachfrage nach Logistikleistungen
rasant zunimmt und die
Nachfrage nach Logistikflächen konsequenterweise
steigt. In der Schweiz stossen
Logistikunternehmen jedoch auf einige
Herausforderungen, die das Wachstum und
den Ausbau der Logistikkapazität hemmen.
VIELE EIGENNUTZER –
WENIG ANGEBOT
Gemäss dem Logistikimmobilienmarktbericht
von CBRE beträgt der Gesamtbestand
an Logistikflächen in der Schweiz ca.
25 Mio. m 2 , wobei der Grossteil einfache Lagergebäude
sind und lediglich 15% bis 20%
auf moderne grossflächige Logistikimmobilien
entfallen. Die wichtigsten Nutzergruppen
sind Industrieunternehmen mit
ca. 40%, der Handel mit ca. 30% und die
Logistikdienstleister mit ca. 30% Anteil.
Der Eigennutzeranteil in der Schweiz ist
historisch verhältnismässig hoch und liegt
geschätzt bei etwa 60% bis 70%. So verwundert
es nicht, dass von den Neubauprojekten
ein Grossteil auf Built-to-suit-Entwicklungen
entfällt und somit gar nicht erst
auf dem Markt angeboten werden. Die Angebotsquote
ist mit 1,9% verhältnismässig
tief und die Bandbreite innerhalb der mittelländischen
Kantone liegt lediglich zwischen
1% und 3%. Daher wäre es naheliegend
zu vermuten, dass Investoren diese
Opportunitäten – insbesondere nach dem
Schub durch Corona – nutzen und neue Logistikflächen
auf Vorrat bauen. Spekulative
Entwicklungsprojekte sind jedoch äusserst
selten zu beobachten. Warum ist das so?
Moderne Logistikflächen –
Investoren schätzen das
überschaubare Risiko und
langfristige Mietverträge.
BILD: ADOBESTOCK
KNAPPE LANDRESERVEN AUCH
EIN POLITISCHES PROBLEM
Landreserven für Logistiknutzung sind
in der Schweiz durch geografische und politische
Restriktionen stark limitiert. Die Anforderung
an eine möglichst ebene Topografie,
an einen zweckmässigen Zuschnitt bei
entsprechender Parzellengrösse und nicht
zuletzt an die verkehrstechnische Anbindung
schränken die Auswahl an für Logistik
geeigneten Grundstücken bereits stark ein.
Gemeinden versuchen zudem, mit ihren
Landreserven sorgsam zu haushalten. Flächenintensive
Nutzungen wie etwa Logistikbetriebe
oder Distributionszentren sind
durch das erhöhte Verkehrsaufkommen
und den hohen Flächenverbrauch bei verhältnismässig
wenig Arbeitsplätzen häufig
unerwünscht. Vielmehr werden Unternehmen
mit mehr hochqualifizierten Jobs
bevorzugt. Eigennutzer bestimmen in der
Regel den Transaktionsmarkt. Flächen von
ehemaligen Industriearealen werden immer
wieder zu Wohn- und Dienstleistungsarealen
umgenutzt – der Industrie somit
noch mehr Flächen vom Markt entzogen.
Diese Flächenknappheit stellt sich als
grösseres Problem für die Expansionspläne
von Logistikflächennutzern dar. Um
Indus trie, Handel und Logistik nicht im
Wachstum zu hemmen, braucht es in der
Öffentlichkeit eine veränderte Einstellung
gegenüber Logistikflächen. Die Schweizer
Politik ist gefordert, mit geeigneter Raumplanung
die Rahmenbedingung für unkomplizierte
Logistikentwicklungen zu
schaffen.
CORONA TREIBT ZUR VORSOR-
GE BEI IMMOBILIENBELANGEN
Eine Befragung von über 300 Logistikunternehmen
in Europa zu aktuellen Themen
in der Branche identifizierte die wichtigsten
Herausforderungen der Teilnehmer.
Der konkrete Einfluss von Covid-19 auf deren
langfristige Immobilienpläne macht sich
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IMMOBILIA / Mai 2021