immobilia 2021/05 - SVIT

IMMOBILIENWIRTSCHAFT
HOTEL- UND FREIZEITIMMOBILIEN
MONATLICHE ZIMMERNÄCHTE IN DEN TOURISMUSREGIONEN (2019/2020)
Quelle: Wüest Partner AG
900 000
800 000
700 000
600 000
500 000
400 000
300 000
200 000
100 000
Januar Februar März April Mai Juni Juli August
September Oktober November Dezember
2019 2020
–4%, wobei einzelne Ausreisser nicht in dieser Bandbreite
enthalten sind. Der Median der Wertentwicklung
innert Jahresfrist lag bei –9,8%.
WEITERE NUTZUNGEN KÖNNEN DEN
LIEGENSCHAFTSWERT STÜTZEN
Deutlich entspannter entwickelten sich die Marktwerte
von gemischt genutzten Liegenschaften mit einem
Minderheitsanteil der Hotelnutzung. Im Schnitt
wurde gar ein leicht positiver Wertzuwachs von 1,5%
verbucht. Dies mag auf den ersten Blick überraschen.
Doch die langfristige Ertragsperspektive oder alternativ
der residuale Wert einer allfälligen Umnutzung
bildet die werthaltende Untergrenze. Auch hier
zeigt sich, dass Liegenschaften an absoluten Toplagen
weniger stark abgestraft werden als Hotels in der
Agglomeration.
Dass eine Umnutzung dabei nicht nur ein langfristiges
Entwicklungsszenario sein muss, zeigt das Beispiel
des «Swissôtels» in Zürich-Oerlikon. Nach der
Schliessung letztes Jahr läuft schon die aktuelle Zwischennutzung
nach dem Konzept «Notel» für Studentenwohnungen
und innert Jahresfrist soll die Liegenschaft
umgebaut werden. Danach verschwindet das
Hotel aber nicht aus dem Gebäude, sondern öffnet redimensioniert
wieder neben neuen Wohnnutzungen.
Es ist anzunehmen, dass eine solche Liegenschaft
wertmässig in der Talsenke angekommen ist und sich
mit der Umnutzung aufwerten wird.
HERAUSFORDERUNGEN BEI DEN
FERIENHOTELS
Aus dem besseren Geschäftsgang der Ferienhotels
im 2020 in der Schweiz nun auch auf eine generell bessere
Wertentwicklung zu schliessen, wäre vorschnell.
Denn auch für die Schweizer Ferienhotels ergaben
sich innert Jahresfrist mehrheitlich Minderungen
auf dem Wert von zwischen rund –10% und –1,0%,
wobei der Median bei –5,0% lag. Einzig einige wenige
Schweizer Ferienhotels konnten eine leicht positive
Wertentwicklung von bis zu 2% ausweisen. Eine Gemeinsamkeit
mit den Stadthotels lässt sich hier feststellen:
So sind es primär die Hotels an den besten Lagen
in den Top-Feriendestinationen, welche die beste
Wertentwicklung ausweisen konnten.
Für die dezentralen Schweizer Ferienhotels bestehen
über die Covid-19-Pandemie hinaus tendenziell
grössere Herausforderungen als für die Stadthotels.
So dürften bei vielen Objekten die Ertragsaussichten
nicht reichen, um neben den laufenden Kosten auch
wieder in die Betriebserneuerung zu investieren.
Gleichzeitig lassen sich Ferienhotels deutlich schwerer
einer anderen Nutzung zuführen. Sei es wegen
baurechtlichen Einschränkungen (hotelspezifische
Bauzonen, Einschränkungen gegenüber Zweitwohnungen).
Sei es wegen der generell höheren baulichen
Spezifität von Ferienhotels. Oder aber wegen der Tatsache,
dass mit Umnutzungen aufgrund der deutlich
tieferen residualen Wertaussichten eine wesentlich
höhere Wertvernichtung einhergeht als in der Stadt.
Grundsätzlich zeigt sich, dass sich die Werte von
städtischen Hotelimmobilien zwar 2020 schlechter
als in den Ferienregionen entwickelt haben. Jedoch
könnte bei unveränderter Zinslage die negative Wertentwicklung
bei einigen Stadthotels schon erreicht
sein. Langfristig dürften diese Objekte wohl grundsätzlich
ein Investment mit einer besseren Verzinsung
des Risikos darstellen als Schweizer Ferienhotels.
Eine spezifische Beurteilung der Liegenschaft,
des Hotelbetriebskonzepts und der baurechtlichen
Möglichkeiten gilt es nun allerdings, umso mehr fundiert
zu prüfen.
*ANDREA
BERNHARD
Der Autor ist Director
bei Wüest Partner,
Experte für Hospitality
IMMOBILIA / Mai 2021 17