BGB Sachenrecht und Sicherheiten Skript - Hochschule für ...

Hochschule für öffentliche
Verwaltung und Finanzen
Ludwigsburg
28
Verfügungsvertrag, für den die Regeln über Rechtsgeschäfte nach §§ 104 ff gelten.
Die Auflassung ist nichts anderes als die besonders ausgestaltete Einigung nach § 873.
Die Auflassung hat nach § 925 bei gleichzeitiger Anwesenheit von Veräußerer und
Erwerber vor einer zuständigen Stelle zu erfolgen. Zuständige Stelle ist der Notar
oder der Ratsschreiber nach § 32 LFGG. Hierbei handelt es sich um ein Formerfordernis
im Sinne des § 125. Das Erfordernis der gleichzeitigen Anwesenheit setzt keine
persönliche Anwesenheit voraus. Stellvertretung nach § 164 ist möglich. Um nicht
sowohl zur notariellen Beurkundung des Kaufvertrages gehen zu müssen nach §§ 433, 311b und
später zur Auflassung nach § 925, lassen sich Veräußerer und Erwerber im Termin der Auflassung
nach § 164 vertreten. Die Vollmacht zur Stellvertretung erteilen sie regelmäßig schon bei Beurkundung
des notariellen Kaufvertrages an Mitarbeiter des Notars oder des Ratschreibers. Der Termin für
die Auflassung kann dann kurzfristig bestimmt und durch die Vertreter wahrgenommen werden, sobald
die Kaufpreiszahlung sichergestellt ist.
Für die Auflassung gilt wie für die Einigung bei beweglichen Sachen nach § 873 Abs.
2, dass sie bis zur Eintragung frei widerruflich ist, solange sie nicht in der besonderen
Form des § 873 Abs. 2 abgegeben ist.
Die dingliche Übereignung eines Grundstücks an einen Minderjährigen ist lediglich rechtlich vorteilhaft
und damit nach § 107 genehmigungsfrei, selbst wenn es mit einer Grundschuld belastet ist. Eine
Grundschuld verpflichtet den Grundstückseigentümer gemäß §§ 1192 Abs. 1, 1147 lediglich dazu, die
Zwangsvollstreckung des Gläubigers in das Grundstück zu dulden. Die mit dem Erwerb des belasteten
Grundstücks verbundene Haftung beschränkt sich auf das übernommene Grundstück. Eine persönliche
Haftung des Minderjährigen tritt nicht ein. Diese Haftung mindert nur den im Eigentumserwerb
liegenden Vorteil. Weitergehende Nachteile treten nicht ein. Der Minderjährige muss aus seinem
Vermögen nichts erbringen. Dasselbe gilt für den dinglichen Erwerb eines mit einem Nießbrauch belasteten
Grundstücks, wenn der Nießbraucher über die §§ 1042 S. 2, 1047 hinaus auch die Kosten
außergewöhnlicher Ausbesserungen und Erneuerungen sowie die außergewöhnlichen Grundstückslasten
zu tragen hat. 14
Die mit jeder Art von Grunderwerb verbundene Verpflichtung zur Tragung öffentlicher Lasten stellt
keinen Rechtsnachteil dar, soweit es sich um laufende Aufwendungen wie die Entrichtung der Grundsteuer
handelt. Diese Abgaben sind ihrem Umfang nach begrenzt und können in der Regel aus den
laufenden Erträgen des Grundstücks gedeckt werden. Sie führen typischerweise zu keiner Vermögensgefährdung,
die die Verweigerung der Genehmigung nach § 107 rechtfertigen würde. 15
Eine Auflassung kann nach § 925 Abs. 2 nicht mit einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung
verbunden werden. Ein Eigentumsvorbehalt ist deshalb nicht möglich.
Diese Regelung hat ihren Grund darin, dass aus dem Grundbuch selbst die Rechtslage
eindeutig ersichtlich sein soll unabhängig von Begebenheiten, die außerhalb
des Grundbuchs liegen.
Mit der Veräußerung des Grundstückseigentums wird nach §§ 926, 97 das Zubehör
mit übertragen, soweit nichts anderes vereinbart ist.
Zur Auflassung muss als weiteres Erfordernis die Eintragung im Grundbuch hinzutreten.
Bevor das Eintragungsverfahren dargestellt wird, soll zuerst die Funktion des
Grundbuchs erläutert werden.
14 BGH NJW 2005 S. 415, 417
15 BGH NJW 2005 S. 415, 417 f; teleologische Auslegung nach dem Schutzzweck der Norm
Skript
Sachenrecht
Prof. Dr. Eleonora Kohler-Gehrig
Stand 08-2011