BGB Sachenrecht und Sicherheiten Skript - Hochschule für ...

Hochschule für öffentliche
Verwaltung und Finanzen
Ludwigsburg
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Zwischen Einigung und Eintragung kann geraume Zeit vergehen. Es besteht für den
Erwerber die Gefahr, dass es mittlerweile zu schädlichen Veränderungen der
Rechtslage kommt. § 878 will den Erwerber vor Verfügungsbeschränkungen schützen,
die zwischen Einigung und Eintragung erfolgen können. Verfügungsbeschränkungen
können sich aus § 81 InsO Beschlagnahme in der Insolvenz ergeben. Diese nachträglichen Verfügungsbeschränkungen
können gegenüber dem Erwerber unwirksam sein: Es muss
die dingliche Einigung nach § 873 Abs. 2 bindend geworden sein und der Antrag auf
Eintragung beim Grundbuchamt gestellt worden sein bevor die Verfügungsbeschränkung
eintrat.
3. Gutgläubiger Erwerb und öffentlicher Glaube des Grundbuchs
§ 891 stellt die Vermutung auf, dass die im Grundbuch als Berechtigte Eingetragenen
auch wirklich berechtigt sind und ihnen das Recht mit dem eingetragenen Inhalt
zusteht. Diese Vermutung hat eine Umkehr der Beweislast zur Folge. Die Richtigkeitsvermutung
entspringt dem Umstand, dass die strengen Voraussetzungen des Eintragungsverfahrens
eine gewisse Gewähr für die Richtigkeit des Grundbuchs darstellen.
An die Richtigkeitsvermutung des § 891 knüpft der gutgläubige Erwerb von Grundstücksrechten
nach § 892 an. Im Grundbuch eingetragene Rechte können gutgläubig
erworben werden, selbst wenn diese nicht oder nicht so wie eingetragen bestehen.
Der wirklich Berechtigte verliert hierdurch sein Recht, wenn er nicht im Grundbuch
eingetragen ist. Der gute Glaube schützt nur Rechte und nicht tatsächliche Angaben wie Grundstücksgröße.
Der Schutz des öffentlichen Glaubens umfasst nicht nur den gutgläubigen
Erwerb eingetragener aber tatsächlich nicht bestehender Rechte. § 892 schützt
obendrein den lastenfreien Erwerb, wenn bestehende Rechte nicht eingetragen oder
versehentlich gelöscht sind. Ein bestehendes Recht wurde fälschlicherweise gelöscht. Das
Grundstück kann gutgläubig ohne dieses Recht erworben werden, obwohl es durch die Löschung
selbst noch nicht untergegangen ist.
§ 892 erfasst nur rechtgeschäftliche Verfügungen wie den Erwerb des Grundstückseigentums
oder die Bestellung beschränkter dinglicher Rechte am Grundstück und
deren Übertragung auf einen neuen Berechtigten. Nicht von § 892 erfasste Verfügungsgeschäfte
können unter § 893 fallen wie die in Übereinstimmung mit dem Inhalt des dinglichen Rechts
erfolgende Leistung an den fälschlicherweise als berechtigt Eingetragenen. Nach § 893 genießt auch
der Erwerber einer Vormerkung den Schutz des öffentlichen Glaubens.
Der Schutz des öffentlichen Glaubens kommt nur Verkehrsgeschäften zugute, bei
denen auf Veräußerer- und Erwerberseite verschiedene Personen beteiligt sind.
Keinen Schutz genießen diejenigen, die wissen, dass der Grundbucheintrag unrichtig
ist. Obendrein versagt der Schutz, wenn durch die Eintragung eines Widerspruchs
im Grundbuch auf die bestehende Unrichtigkeit hingewiesen wird. Wer den gutgläubigen
Erwerb bestreitet, muss die Kenntnis des Erwerbers oder die rechtzeitige Eintragung
eines Widerspruchs beweisen. § 892 schließt den gutgläubigen Erwerb nur
bei positiver Kenntnis aus. Den rechtsgeschäftlichen Erwerber trifft neben der Information
über den Stand des Grundbuchinhalts keine zusätzliche Nachforschungspflicht.
Im Gegensatz zum gutgläubigen Erwerb beweglicher Sachen genügt grobe Fahrlässigkeit
nicht zum Ausschluss des gutgläubigen Erwerbs. Der gute Glaube muss bis zur Eintragung
des Erwerbers im Grundbuch vorliegen. Davon macht § 892 Abs. 2 eine Ausnahme:
Skript
Sachenrecht
Prof. Dr. Eleonora Kohler-Gehrig
Stand 08-2011