Geschlossene Immobilienfonds - WMD Brokerchannel
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und die hat ihren Preis: in Form der Vorfälligkeitsentschädigung.<br />
Nur, wenn bei einer solchen vorzeitigen<br />
Kündigung nach frühestens zehn Jahren die<br />
Kündigungsfrist von sechs Monaten eingehalten<br />
wird, fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an.<br />
Fällt diese Ablösesumme aber hoch aus, kann die<br />
direkte Umschuldung weniger rentabel sein als ein<br />
Forward-Darlehen. Zum Ablauf der Zinsbindung<br />
haben Kunden alle Freiheiten, doch wenn sie erst<br />
in einigen Jahren umschulden, sind die Niedrigzins-<br />
Zeiten wahrscheinlich längst vorbei. Für diesen Fall<br />
ist ein Forward-Darlehen die bessere Variante, um<br />
sich optimale Konditionen zu sichern, ohne zusätzlich<br />
zu bezahlen.<br />
Chancen für Makler und Vertriebe<br />
Makler und Vertriebe sollten die kurz- und mittelfristige<br />
Zinsentwicklung verfolgen und Kunden einen<br />
niedrigen Zins per Forward-Darlehen sichern.<br />
Sinnvoll ist dabei die Kombination mit einer möglichst<br />
hohen Tilgungsrate oder der Option zur Sondertilgung.<br />
So kann der Kredit – entsprechend den<br />
individuellen Möglichkeiten des Kunden – deutlich<br />
Einsparmöglichkeiten: ein Beispiel<br />
schneller abgezahlt werden. Besonders interessant<br />
für Makler und Vertriebe sind Kunden, deren Zinsbindung<br />
in wenigen Monaten ausläuft: Manche<br />
Banken rechnen mit der Trägheit der Kunden und<br />
unterbreiten ihnen Folgeangebote, die oft über<br />
den Marktkonditionen liegen. Diese Kunden bieten<br />
Potenzial für Makler und Vertriebe, da ihnen<br />
der Prozess einer Baufinanzierung nicht neu ist und<br />
Forward-Darlehen für sie eine günstigere Alternative<br />
sein können. Gleichzeitig sind sie auch für andere<br />
Banken interessant, da die Restschuld durch die<br />
regelmäßige Tilgung des Darlehens kleiner ist. Entsprechend<br />
sinken der Beleihungsauslauf und damit<br />
das Risiko. Zudem haben diese Kunden in der Regel<br />
bewiesen, dass sie Kredite ordentlich bedienen.<br />
Wer den Prolongationsprozess also aktiv gestaltet,<br />
kann Kunden durch Qualität binden. Dafür<br />
sollten Makler und Vertriebe aktiv auf Kunden zugehen.<br />
Forward-Darlehen erhöhen außerdem die<br />
Cross-Selling-Chancen: Bis zu 60 Monate vor dem<br />
Umschuldungstermin können sie als regelmäßiger<br />
Aufhänger für Gespräche verwendet werden, um<br />
kontinuierlich mit Kunden im Dialog zu bleiben.<br />
Wie genau sich ein Forward-Darlehen gerade in der aktuellen Marktsituation lohnt, zeigt folgendes<br />
Beispiel: Ein Kunde hat Mitte Juli 2003 ein Darlehen über 100.000 Euro mit zehnjähriger Zinsbindung<br />
zu einem nominalen Zinssatz von 4,5 Prozent abgeschlossen. Sichert sich der Kunde heute mittels Forward-Darlehen<br />
die Konditionen für die Umschuldung in 2013, würde er für die Restschuld (bei einem<br />
Prozent Tilgung) von ca. 87.500 Euro einen Nominalzins von ca. 3,9 Prozent zahlen.<br />
Die folgende Tabelle zeigt, wie viel Kunden bei künftig höheren Zinssätzen einsparen können, wenn<br />
sie sich jetzt ein Forward-Darlehen mit einem Zinssatz von 3,9 Prozent sichern würden. Dabei wird von<br />
einer Restfinanzierung von 87.500 Euro, von einem Prozent Tilgung sowie einer zehnjährigen Zinsbindung<br />
ausgegangen:<br />
Zukünftig möglicher<br />
Zinssatz<br />
Finanzierung | IMMOBILIEN 2011<br />
Ersparnis im Monat Ersparnis in 5 Jahren Ersparnis in 10 Jahren<br />
4,5 % 43,75 € 2.625,00 € 5.250,00 €<br />
5% 80,21 € 4.812,60 € 9.625,20 €<br />
5,5% 116,67 € 7.000,20 € 14.000,40 €<br />
6% 153,13 € 9.187,80 € 18.375,60 €<br />
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