Geschlossene Immobilienfonds - WMD Brokerchannel

4. Risiken aus der Finanzierung
Der Abschluss eines Immobilien-Kaufvertrages und
- falls eine Fremdfinanzierung beabsichtigt ist - des
Finanzierungsvertrages sollten Hand in Hand gehen.
Eine Finanzierung sollte nicht eingedeckt werden,
solange kein geeignetes Objekt vorhanden ist (allenfalls
dann, wenn es gelingt, mit dem Darlehensgeber
ein Rücktrittsrecht zu vereinbaren. Umgekehrt
sollte kein Erwerb getätigt werden, bei dem die Finanzierung
zweifelhaft ist.
Erst bei Abschluss des Darlehensvertrages stehen
die maßgeblichen Konditionen der Finanzierung
fest. Die tatsächlichen Vereinbarungen können von
den ursprünglichen Vorstellungen abweichen. Auch
dies kann das Ergebnis der Investition negativ beeinflussen.
Nach Ablauf der Zinsbindungsdauer sind neue Zinsvereinbarungen
zu treffen. Die Höhe der dann zu
entrichtenden Zinsen richtet sich nach der zu diesem
Zeitpunkt gegebenen Marktsituation. Es ist
nicht ausgeschlossen, dass nach Ablauf der Zinsfestschreibungsperiode
höhere Zinsen zu leisten
sein werden als ursprünglich geplant.
Risiken können des Weiteren entstehen, wenn als
Tilgungsersatz andere Finanzanlagen bespart werden,
mit denen bei Endfälligkeit ein Darlehen getilgt
werden soll. Diese Anlagen können sich anders als
erwartet entwickeln. Beispielsweise kann die Ablaufleistung
von Lebensversicherungsverträgen geringer
ausfallen oder können sich Risiken, die mit
dem Erwerb von Investmentfonds verbunden sind,
verwirklichen und das „Tilgungsdepot“ schmälern.
Zahlungsverpflichtungen aus dem Darlehensvertrag
sind unabhängig von diesen Geldeingängen und
auch unabhängig von Zahlungseingängen von Mietern
etc. zu leisten. Im Falle der Nichtzahlung kann
ein Darlehensgeber ihm zur Verfügung gestellte
Sicherheiten verwerten oder aus der üblicherweise
erfolgenden Unterwerfung unter die sofortige
Zwangsvollstreckung die Vollstreckung betreiben.
In Finanzierungsverträgen werden üblicherweise
Auszahlungsvoraussetzungen festgeschrieben. Liegen
diese Voraussetzungen zum Zeitpunkt der Fälligkeit
des Kaufpreises oder von Zahlungen an den
Bauunternehmer nicht vor, muss ein Investor fällige
Zahlungen zunächst aus seinem sonstigen Vermögen
tragen.
5. Denkbare steuerliche Risiken
Recht | IMMOBILIEN 2011
Seit Wegfall der degressiven AfA und nach dem
Auslaufen des Fördergebietsgesetzes mit den Sonderabschreibungsmöglichkeiten
spielen steuerliche
Aspekte beim Immobilienkauf eine geringere Rolle.
Nicht zu vernachlässigen ist bei der Renditebetrachtung
allerdings die Tatsache, dass in den meisten
Bundesländern mittlerweile die Grunderwerbsteuer
von 3,5 auf 4,5 oder gar 5 % des Erwerbspreises
angehoben worden ist oder im Laufe der nächsten
Monate angehoben wird (z.B. in Nordrhein-Westfalen).
Ausnahmen bilden Gebäude, die in einem
Sanierungsgebiet liegen oder unter Denkmalschutz
stehen. Bei solchen Gebäuden können bestimmte
Baumaßnahmen in den ersten 12 Jahren erhöht
abgesetzt werden. Nicht selten ist es geplant, die
bis zum Jahr 13 erzielten Steuererstattungen als
Sondertilgung einzusetzen. Bei Abschluss des Darlehensvertrages
ist darauf zu achten, dass eine
solche Sondertilgung - und mögliche laufende
sonstige Sondertilgungen - möglich sind. Bei Denkmalschutzimmobilien
kommt es des Weiteren darauf
an, dass die nach Landesrecht zuständige Stelle
bescheinigt, dass es sich bei dem Gebäude um
ein Denkmal handelt und die Kosten der Baumaßnahmen
bescheinigt werden, die zur Erhaltung des
Gebäudes oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich
waren. Soweit einzelne Baukosten von der
Behörde nicht als begünstigt bescheinigt werden,
sind die darauf entfallenden Anschaffungskosten
wie die Altbausubstanz mit 2 % bzw. 2,5 % jährlich
abzuschreiben.
Die Höhe des Steuersatzes des Eigentümers hängt
von der Höhe seines jeweiligen Jahreseinkommens
ab. Bei niedrigeren Einkommen fällt in den Folgejahren
ggf. ein geringerer Steuersatz an. Die steu-
81