Geschlossene Immobilienfonds - WMD Brokerchannel

IMMOBILIEN 2011 | Recht
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IMMOBILIEN - Risikoguppen
Selbst wenn die Durchführung der Baumaßnahmen
durch Beauftragung eines Generalunternehmers
erfolgt, können Ausfälle von durch den Generalunternehmer
beauftragten Subunternehmen dazu
führen, dass dieser neue Subunternehmer suchen
und beauftragen muss. Dies kann zu einer Verlängerung
der Bauzeit führen. Der Ausfall des Generalunternehmers
ist ebenfalls nicht auszuschließen mit
der Folge, dass die Restfertigstellung durch einen
Drittunternehmer durchzuführen ist. Kostensteigerungen
und Verzögerungen sind die regelmäßige
Folge.
Aufgrund außergewöhnlicher Umstände wie beispielsweise
Witterungseinflüsse, aber auch durch
pflichtwidriges Verhalten von Vertragspartnern
kann sich die Durchführung der Baumaßnahmen
ebenfalls verzögern.
Nach Abschluss der Bau- oder Sanierungsmaßnahmen
können Mängel auftreten. Mögliche Gewährleistungseinbehalte
reichen unter Umständen
nicht aus. Auch soweit Gewährleistungsansprüche
bestehen, ist nicht garantiert, dass solche Ansprüche
erfolgreich und zeitnah erfüllt werden. Gegebenenfalls
können im Zusammenhang mit notwendigen
Mängelbeseitigungsmaßnahmen nicht kalkulierte
Kosten anfallen.
Für den Zeitraum bis zur Mängelbeseitigung kann
von betroffenen Mietern unter Umständen die
Miete gemindert werden, so dass neben der Notwendigkeit,
die Kosten für die Mängelbeseitigung
tragen zu müssen, noch zusätzlich Mietausfälle hinzutreten
können. Im Extremfall ist ein Mieter nicht
mehr interessiert oder kündigt das Mietverhältnis
aus wichtigem Grund.
3. Risiken aus der Vermietung
Auch wenn bei Neubauten die Vermietung bereits
häufig vom Reißbrett erfolgt, ist nicht gewährleistet,
dass alle neu erbauten oder sanierten Einheiten genau
zum Fertigstellungszeitpunkt zu der in Ansatz
gebrachten Quadratmetermiete vermietet werden
können. Ein späterer Vermietungsbeginn oder der
Abschluss von Mietverträgen mit geringeren Mieten
als ursprünglich erwartet, kann zu geringeren Mieteinkünften
führen.
Auch wenn zunächst plangemäß die Vermietung erfolgt,
fallen Mieter unter Umständen aus, mindern
die Miete oder stellen ihre Zahlung zur Gänze ein.
Solche Ausfälle (einschl. des Komplettausfalls eines
Mieters) können zu Mietausfällen führen. Es gibt
keine Gewähr, dass nahtlos eine Anschlussvermietung
zu gleich hohen Konditionen erfolgen kann.
Dennoch bestehen weiterhin die Pflichten zur Zahlung
von Nebenkosten. Entsprechendes gilt im Hinblick
auf mögliche Nebenkostennachforderungen
aus Betriebskostenabrechnungen. Bei Erwerb einer
bestehenden und nach den Vorschriften des WEG
aufgeteilten Immobilie kann der Käufer der Einheit
unter Umständen neben dem Verkäufer für Wohngeldrückstände
in Anspruch genommen werden. Ist
eine Immobilie zu Wohnzwecken vermietet, haftet
der Erwerber neben dem Verkäufer für den Anspruch
des Mieters auf Rückzahlung der Kaution.
Jede Immobilie unterliegt einem natürlichen Verschleiß.
Änderungen im Zeitgeist und technischer
Fortschritt bedingen ebenfalls Veränderungen in der
Bausubstanz oder der Ausstattung. Deshalb wird
sich nach Ablauf gewisser Zeiträume ein Renovierungs-
und Instandhaltungsbedarf ergeben. Hieraus
folgende Kosten belasten das Ergebnis des Vermieters
und sollten in Planzahlen Eingang finden. Selbst
wenn solche Kosten steuerlich geltend gemacht
werden können, verschlingen sie zunächst Liquidität
und können erst im Rahmen der steuerlichen Veranlagung
steuerentlastend wirken.