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IMMOBILIEN 2011 | Recht
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IMMOBILIEN - Risikoguppen
erlichen Auswirkungen als Folge der Investition in eine
Denkmalimmobilie sind dann geringer als vorgesehen.
Schon weiter oben wurde dargelegt, dass Bauverzögerungen
zu einer Verschiebung des Fertigstellungszeitpunktes
führen können mit der weiteren Konsequenz,
dass sich die Abschreibungsmöglichkeiten in
die Folgejahre verlagern.
Für die Käufer von in Sanierungsgebieten liegenden
oder unter Denkmalschutz stehenden Gebäuden
ist es wichtig zu wissen, dass nur solche Baumaßnahmen
steuerlich erhöht abgesetzt werden können,
die nach Abschluss eines formwirksamen
Kaufvertrages anfallen. Vorratssanierungen und ein
anschließender Verkauf sind steuerlich uninteressant.
Nutzt ein Erwerber ein von ihm erworbenes und
nach Erwerb saniertes Gebäude zu eigenen Zwecken,
kann er statt der erhöhten Absetzungen nach
§§ 7i EStG die be-günstigten Kosten gem. § 10f EStG
in den ersten zehn Jahren in Höhe von 9 % p.a.
jährlich als Sonderausgaben abziehen. Wird eine
Einheit zu eigenen beruflichen Zwecken genutzt,
können die Kosten für diese Räume nach § 7i EStG
als Betriebsausgaben von den Betriebseinnahmen in
Abzug gebracht werden. Verzögerungen bei Baubeginn
und Baufertigstellung können sich hier ebenfalls
nachteilig auswirken.
6. Risiken beim Verkauf
Die Investition in Immobilien ist meistens eine längerfristige.
Der Immobilienhandel ist etwas für Profis,
die bestimmte Opportunitäten erkennen und
ausnützen können. Allein die regelmäßig mit dem
Kauf eines Grundstücks zusammenhängenden Kosten
wie Notarkosten, Kosten des Grundbuchamtes,
Grunderwerbsteuer und nicht selten Maklerkosten
machen häufig eine Quote von mehr als 10 % des
Kaufpreises aus. Diese Kosten müssen sich erst
wieder amortisieren. Der typische Investor nimmt
Fremdmittel auf (selbst wenn er über die für den
Kauf erforderlichen Eigenmittel verfügt) und deckt
diese Fremdmittel längerfristig ein. Gleichwohl kann
es verschiedene Gründe geben, die einen vorzeitigen
Verkauf erforderlich machen. Je weniger Zeit
für einen Verkauf zur Verfügung steht, desto größer
ist die Gefahr, unter Zeitdruck nicht den geforderten
und vielleicht zur Darlehensablösung sogar
benötigten Kaufpreis zu erzielen. Der Verkäufer
einer Immobilie sollte es tunlichst vermeiden, ihm
bekannte Risiken beim Verkauf nicht offenzulegen.
Anderenfalls kann es teils noch Jahre später für den
Verkäufer ein böses Erwachen geben, wenn er sich
Regressforderungen seines Käufers ausgesetzt sieht.
Vorfälligkeitsentschädigungen können kleinere Gewinne
aufzehren oder übersteigen. Ein Verkauf mit
Gewinn vor Ablauf gesetzlicher Spekulationsfristen
führt dazu, dass ein erzielter Veräußerungsgewinn
zu versteuern ist.
Zusammenfassung
Betrachtet man die vorgenannten Risiken in ihrer
Gesamtheit, können Zweifel am Eingangssatz
aufkommen, dass es sich bei Immobilien um eine
Anlageform handelt, die in besonderem Maße die
Kriterien Inflationsschutz und Wertsteigerung vereint.
Viele der vorgenannten Risiken lassen sich mit
überschaubarem Aufwand beherrschen. Fast überall
stehen einschlägige Experten zur Verfügung, die
mittels sorgfältiger Vorab-Prüfung ein Objekt oder
ein Grundstück näher unter die Lupe nehmen oder
eine Investition sowohl in der Errichtungs- als auch
in der Vermietungsphase betreuen und begleiten.
Die Risikobeschreibung soll deshalb nicht abschrecken,
sondern wachrütteln. So unterschiedlich wie
die verschiedenen Investitionsmöglichkeiten sind
die verschiedenen Philosophien, die mit dem Erwerb
einer Immobilie verbunden sein können. Genauso
wie jede Immobilie ihre eigene Geschichte erzählen
kann, kann auch nahezu jeder Immobilienkäufer
„sein eigenes Lied über seine speziellen Erfahrungen
singen“. Wer dabei wachsam und mit (eigenem
oder „hinzugekauftem“) Sachverstand vorgeht, kann
dann hoffentlich die Ziele, die er mit dem Immobilienkauf
erreichen möchte, auch verwirklichen.