PREMIO APROIN 2008 'Edificio Gallego 10'

A p r o i n • 64MercantilLuis Güell CancelaSocio cuatrecasas abogados, s.r.l.Tel. 986 449 300 – luis.guell@cuatrecasas.comPr o y e c t o d e Le y d e s o c i e d a d e sa n ó n i m a s c o t i z a d a s d e inversióne n e l m e r c a d o inmobiliarioSeguridad y saludAntonio Carballo CouñagoArquitecto técnico • Coordinador del gabinete deseguridad del COAATpoTel. 986 225 384 – acarballo@coaatpo.esGes t i ó n de la pr e v e n c i ó n.Doc u m e n t a c i ó n ac r e d i t a t i v aEn el Boletín Oficial de las Cortes Generales del pasado 19 de diciembrese publicó el Proyecto de Ley de Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversiónen el Mercado Inmobiliario.De acuerdo con su Exposición de Motivos, con esta norma se trataría de establecerel marco jurídico necesario para las denominadas sociedades cotizadasde inversión en el mercado inmobiliario (SOCIMI), que se configuran como unnuevo instrumento de inversión destinado a dicho mercado inmobiliario, y másconcretamente, al mercado de alquiler. Las SOCIMI son, por tanto, sociedadesanónimas cotizadas, cuya principal actividad es la inversión, directa o indirecta,en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler, incluyendo tantoviviendas, como locales comerciales, residencias, hoteles, garajes u oficinas,entre otros.La norma contiene un régimen sustantivo específico para este tipo de sociedades,conjuntamente con un régimen fiscal especial al que podrán acogerseaquellas que opten por él y que cumplan determinados requisitos establecidosen la propia norma. Con ambos regímenes se pretende lograr un objetivo fundamentalcomo es el impulso del mercado inmobiliario, ofreciendo al inversoruna rentabilidad estable de su inversión en el capital de este tipo de sociedadesa través de la distribución obligatoria de los beneficios a sus accionistas en laforma prevista en el proyecto de ley, y garantizándole la liquidez de la inversiónmediante la exigencia de que las SOCIMI coticen en el mercado reguladoespañol o en el de cualquier otro Estado Miembro de la Unión Europea o delEspacio Económico Europeo de forma ininterrumpida durante todo el periodoimpositivo.De acuerdo con el régimen fiscal especial de las SOCIMI, éstas tributarána un tipo del 18% en el Impuesto sobre Sociedades, siempre que, como hemosdicho, cumplan determinados requisitos.Las SOCIMI tendrán un capital social mínimo de 15 millones de euros y elsaldo de financiación ajena no podrá superar el 60% del activo de la entidad.El artículo 3 del Proyecto de ley establece los requisitos de inversión patrimonialque deberán cumplir las SOCIMI. Dichos requisitos, a grandes rasgos,son los siguientes:1.- Deberán tener invertido, al menos, el 85% del valor del activo en bienesinmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento, en terrenos parala promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse a dicha finalidadsiempre que la promoción se inicie dentro de los 3 años siguientes a su adquisición,así como en participaciones en el capital de otras SOCIMI.2.- Al menos el 85% de las rentas de cada periodo impositivo, excluidas lasderivadas de la transmisión de las participaciones y de los bienes inmueblesafectos ambos al cumplimiento de su objeto social principal, deberá provenirdel arrendamiento de bienes inmuebles y de dividendos procedentes de dichasparticipaciones.3.- Los bienes inmuebles que integren el activo de la sociedad deberánpermanecer arrendados durante al menos 3 años, y en el caso de inmueblesque hayan sido promovidos por la propia sociedad, el plazo será de siete años.A efectos del cómputo, se sumará el tiempo que los inmuebles hayan estadoofrecidos en arrendamiento, con un máximo de un año.4.- Deberán tener, al menos, tres inmuebles en su activo sin que ningunode ellos pueda representar más del 40% del activo de la entidad en el momentode la adquisición.Por último, otro de los aspectos más importantes regulados por el Proyectode Ley es el régimen de distribución de beneficios, recogido en el Art. 6, en elque destaca, entre otros, (i) la obligatoriedad de distribuir, al menos, el 90%de los beneficios que no procedan de la transmisión de inmuebles y participaciones,afectos al cumplimiento de su objeto social principal, así como de losbeneficios que correspondan a rentas procedentes de actividades accesorias, y(ii) el 50% de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles y participaciones,realizada una vez transcurridos los plazos previstos en la norma,afectos al cumplimiento de su objeto social principal.En seguridad y salud laboral en el sector de la construcción, lostemas objeto de debate, cursos, foros, publicaciones, etc., son recurrentesporque, debido a múltiples razones, así lo demanda el propiosector. Es por ello que, una vez más, en este artículo de la revista setrata un asunto que, no siendo en absoluto novedad, considero necesarioincidir en él, como es el de la conveniencia de documentar, porparte de los promotores, toda acción que tenga relación con la gestiónde la prevención.De no hacerlo así es muy probable que, la Inspección de Trabajoy Seguridad Social, en su acción inspectora, ante la falta de la referidadocumentación, proponga una sanción administrativa para el promotorpor entender que este ha incumplido, o está incumpliendo, susobligaciones en materia preventiva.La gestión de la prevención está regulada por una sucesión de normativaque va desde la Ley 31/1995 hasta el RD 171/2004 por el que sedesarrolla el artículo 24 de la referida Ley, en materia de coordinaciónde actividades empresariales. Pues bien, esta última norma a través desu disposición adicional primera establece que:Las obras incluidas en el ámbito del RD 1627/97, se regirán porlo establecido en este, atribuyéndole al promotor la obligación de informara los otros empresarios concurrentes sobre los riesgos propiosdel centro de trabajo (obra), de las medidas referidas a la prevenciónde tales riesgos y de las medidas de emergencia que se deban aplicar,así como la obligación de dar las instrucciones pertinentes para elloen tiempo y forma, de manera tal, que cumplan con el objetivo básicode resultar efectivas.La información se entenderá cumplida por el promotor medianteel estudio de seguridad y salud, mientras que las instrucciones se entenderáncumplidas mediante las impartidas por el coordinador deseguridad y salud durante la ejecución de la obra, cuando tal figura –la del coordinador – sea de obligada designación por parte del promotor;en caso contrario, serán impartidas por la dirección facultativa.Esto es lo que está previsto, en la legislación vigente, para unaobra en la que el promotor es solo eso, es decir, una persona física ojurídica por cuenta de la cual se realiza una obra, y la ejecución de lamisma se le encomienda a un solo “contratista principal”. Como es detodos conocido, se dan otras modalidades de promoción, que no seajustan al anterior esquema productivo y que tampoco la legislaciónlas contempla de manera explícita, con lo que, en estos supuestos, seestará a merced del resultado que de la interpretación de las distintasnormas y de la relación entre ellas se pueda establecer para concluircon la que le correspondería aplicar en cada caso. Lo cual, evidentemente,comporta sino un riesgo si al menos una situación ciertamenteinsegura en términos de Derecho.Dejando a un lado esto último, deberían quedar claras dos cuestionesimportantes: una, la implicación del promotor en el proceso, tambiénen materia preventiva, a través de las obligaciones que le vienenimpuestas por Ley y otra, consecuencia de la anterior, la necesidadde que, tanto información como instrucciones queden perfectamentedocumentadas. Labor que siendo propia del técnico redactor del estudiode seguridad y salud, en un caso, y del coordinador de seguridady salud en fase de ejecución, en el otro, no ha de ser ignorada por elpromotor.