<strong>10</strong> <strong>Editie</strong> oktober - november 02 Utilisation de l'article 3.82 § 2 Cc pour les économies d'énergie : la bonne voie ou l'impasse? SYNDIC Channel SYNDIC Channel NOUVEAU DANS LA COPROPRIÉTÉ EN BELGIQUE! Consultez le SYNDIC Channel sur Youtube, matériel noveau en continu. 1. Introduction L'article original 577-2 § <strong>10</strong> de l'ancien Code civil 3.82 du Code civil stipulait que 'dans le cadre de l'alinéa 9' il est loisible à chacun des copropriétaires de modifier à ses frais le bien indivis, pourvu qu’il n’en change pas la destination et qu’il ne nuise pas aux droits des autres copropriétaires.
PROPERTYTODAY 11 En général, deux principes pouvaient être tirés de ce précepte. Le premier impliquait que le copropriétaire était autorisé à apporter des modifications mineures à sa partie privative sans l'accord des autres copropriétaires, mais à la seule condition de ne pas mettre en danger les parties communes au sein de son lot en y apportant des modifications structurelles; par exemple, il ne peut déplacer un mur de soutènement mitoyen de son appartement ou ajuster l'aspect architectural au niveau de la façade de son lot. Le deuxième principe impliquait que les modifications des parties communes par un copropriétaire ne devaient pas être de nature à constituer un obstacle pour les autres copropriétaires, par exemple l'occupation illégale d'un couloir commun à usage privé. 2. Reduction des obstacles grâce au avec le "droit unilatéral de modifier les parties communes" Dans le nouvel article 3.82 § 2 du Code civil, le législateur propose une réglementation qui réduit les obstaclesà la modification des parties communes intérieures et extérieures. Celle-ci est formulée comme suit : "§ 2. En outre, les copropriétaires individuels et les opérateurs de service d’utilité publique agréés ont légalement et à titre gratuit le droit d’installer, d’entretenir ou de procéder à la réfection de câbles, conduites et équipements y associés dans ou sur les parties communes, dans la mesure où ces travaux ont pour but d’optimaliser l’infrastructure pour le ou les propriétaires et utilisateurs des parties privatives concernées dans le domaine de l’énergie, de l’eau ou des télécommunications et dans la mesure où les autres copropriétaires individuels ou, le cas échéant, l’ACP ne doivent pas en supporter les charges financières. Celui qui a installé cette infrastructure pour son propre compte reste propriétaire de cette infrastructure qui se trouve dans les parties communes ". Selon le législateur, ce règlement vise à "donner aux copropriétaires un accès plus souple aux ressources modernes d'énergie et de télécommunications". 3. Définition des câbles, conduites et équipements y associés Le champ d'application de l'article 3.82 § 2 du Code civil s'étend à l'installation, à l'entretien et au renouvellement des "câbles, conduites et équipements y associées". En général, un câble est une gaine qui s'emmanche autour d'un ou plusieurs conduits, tandis qu'un tuyau sert soit à évacuer les eaux pluviales, les eaux de gouttière et les matières fécales, soit à transporter du gaz, de l'eau, de l'électricité ainsi que des signaux audio, téléphoniques et vidéo. L'article 3.82 § 2 du Code civil est spécifiquement adapté à cette dernière partie, car le texte fait référence à des travaux qui visent à optimiser l'infrastructure pour le propriétaire ou les propriétaires et utilisateurs des lots concernés dans le domaine de l'énergie, de l'eau ou des télécommunications '. En d'autres termes, les conduites doivent être destinées soit au transport d'énergie ou d'eau d'une part, soit à la transmission d'impulsions et/ou de données relatives à informatique, multimédia, réseaux, téléphone, etc . d' autre part. Le terme "équipements y associés" n'a hélas pas été défini par le législateur, malgré la demande du Conseil d'État. Ce dénominateur peut inclure les accessoires, installations, équipements et travaux qui sont liés à l'infrastructure de câbles et de canalisations afin de les exploiter de manière efficace et fonctionnelle, par exemple l'ajout d'une antenne pour transmettre les signaux, d'une prise pour faire fonctionner le point de charge, d' une gaine pour supporter le câble, d'un coffret pour encastrer une console ou un tableau de commande, d'un coffret compteur pour enregistrer les unités consommées, d'un tubage vide pour faire passer un câble, etc. 4. Qualification des câbles, tuyaux et installations associées Les câbles et conduites d'un immeuble à appartements sont normalement considérés comme des parties communes ; les équipements y associés suivent naturellement la qualification de la partie principale et sont donc également communs. Ces matières étant en général considérées comme des parties communes, rien ne peut, en principe, être modifié sans l’accord de l'ACP. En outre, toute superstructure, sous-structure ou adjonction aux parties communes est interdite, sauf autorisation de l'assemblée générale dans les conditions fixées par celle-ci. Afin de répondre à la nécessité pour chacun d'être en phase avec les nouvelles constructions et les évolutions technologiques, le législateur accorde aux copropriétaires individuels et aux exploitants de services publics un droit légal de modification dans ou sur les parties communes, qui pourrait être considéré comme un "droit unilatéral pour changer les parties communes". 5. Conditions fondamentales d'application du "droit unilatéral de modification des parties communes" Afin de pouvoir invoquer le " droit unilatéral de modifier les parties communes ", une condition explicite est imposée tant du côté de l'actif que du côté du passif. D'une part, les travaux doivent viser à "optimiser l'infrastructure pour le ou les propriétaires et usagers des parties privatives concernées en matière d'énergie, d'eau ou de télécommunications". En revanche, les autres copropriétaires individuels ou, le cas échéant, l’ACP " ne peuvent en supporter aucune charge financière ". Les deux intérêts devront donc être pris en compte dans l'évaluation.
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