Property Today FR 2022 Editie 10

PROPERTYTODAY
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Avant le compromis l’obligation
d’information repose sur le vendeur ou
l’intermédiaire, entre autre le courtier.
C’est donc sur l’un d’eux que repose la
responsabilité de communiquer ces
informations. Dans le cadre de l’acte
authentique, c’est au notaire de demander
ces informations au syndic.
In fine, ces informations proviennent donc
toujours du syndic qui a l’obligation légale
au regard de l’article 3.94 du Code Civil,
de fournir ces informations au courtier ou
au vendeur sur simple demande endéans
les quinze jours ou dans les trente jours
au notaire qui lui en a fait la demande par
courrier recommandé.
L’obligation légale de l’article 3.94 concerne
les informations suivantes:
Î le montant du fonds de roulement et du
fonds de réserve,
Î le montant des arriérés éventuels dus par
le cédant;
Î la situation des appels de fonds, destinés
au fonds de réserve et décidés par
l’assemblée générale avant la date certaine
du transfert de la propriété;
Î le cas échéant, le relevé des procédures
judiciaires en cours relatives à la
copropriété;
Î les procès-verbaux des AG ordinaires et
extraordinaires des trois dernières années,
ainsi que les décomptes périodiques des
charges des deux dernières années;
Î une copie du dernier bilan approuvé par
l’AG de l’association des copropriétaires.
Les statuts oubliés ?
Nous nous étonnons de ce que le législateur
n’ait pas prévu l’obligation légale de
transmettre les statuts de l’immeuble et le
ROI. De nombreux malentendus proviennent
de l’absence de communication des statuts
à l’acquéreur … j’en veux pour exemple
la participation aux frais d’ascenseur des
appartements du rez-de-chaussée.
On ne le sait peut-être pas toujours mais
les statuts étant des actes authentiques,
ils peuvent à ce titre être demandés à
la Documentation Patrimoniale du SPF
Finances. Mais dans quel délai ? et dans
quelles conditions ? Quel acheteur potentiel
fera cet effort ? Par ailleurs, le RIO est
complètement laissé de côté dans cette
procédure.
Il nous semblerait judicieux de modifier la
loi en ce sens. En tout état de cause, nous
recommandons à tout syndic consciencieux
de joindre systématiquement les statuts et
le ROI aux informations demandées dans le
cadre de la vente d’un lot. Cela leur évitera
des reproches ultérieurs et des discussions
inutiles.
Autre anomalie, les emprunts éventuels
en cas de gros travaux de rénovations ne
sont pas mentionnés en première phase,
c’est-à-dire avant le compromis. L’acquéreur
pourrait donc avoir une fâcheuse surprise en
découvrant cette information tardivement.
Utilité des trois derniers PV
Dans le cadre de cette obligation
le législateur a essentiellement mis
l’accent sur la situation financière de
l’immeuble. L’acquéreur devra donc se
plonger attentivement, pour ne pas dire
impérativement, dans les procès-verbaux
reçus pour y trouver toutes les autres
informations importantes qui pourraient
concerner l’état technique du bâtiment, ou
l’ambiance générale entre copropriétaires.
Les PV ne reprenant plus, depuis la loi de
2010, que les décisions de l’ACP, ces derniers
occultent de facto les délibérations qui
précèdent les décisions. Sans aucun doute,
cette disposition légale améliore la clarté du
procès-verbal et la possibilité pour le syndic
d'établir le procès-verbal sur place. Mais
d'un autre côté, les délibérations sont une
source d'informations précieuses qui, dans
de nombreux cas, pourraient influencer la
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transaction.
D’autant plus que le candidat acquéreur ne
pourra pas non plus contacter le syndic pour
consulter les documents non privatifs de
l’ACP ; seuls les copropriétaires ont le droit
de consulter les documents non privatifs de
l’ACP (art 3.89 §9)
Procédures judiciaires de l’ACP en
cours
Un autre point délicat est celui des
procédures judiciaires en cours. Ces dernières
sont-elles toujours mentionnées dans les
PV ? Et si oui, le sont-elles intégralement et
clairement ? Le syndic à l’obligation légale de
les mentionner et généralement il applique
la loi consciencieusement.
Nous avons eu écho par nos membres, de
certaines pressions exercées sur le syndic
pour ne pas mentionner ces procédures
dans le PV. C’est le cas notamment lorsqu’un
copropriétaire envisage la vente de son lot
dans un futur proche. Clairement il se dit que
ces mentions seront défavorables à la vente,
ce qui est probable. En tout état de cause, le
législateur a été clair, et la loi est impérative;
le syndic doit délivrer un « relevé » de toutes
les procédures en cours ; il n’y a pas de
dérogation possible.
Dernier point embarrassant, les obligations
ne mentionnent nullement celle de fournir
des informations sur l’état technique du
bâtiment. Sur ce point, il sera judicieux de
consulter attentivement le certificat PEB
établi par un professionnel agréé. Le certificat
PEB exprime la performance énergétique des
bâtiments au moyen de plusieurs indicateurs
(classe énergétique, consommation
d'énergie primaire, énergie renouvelable,
CO2 ...) et contient des recommandations
d'amélioration.
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