Property Today FR 2022 Editie 10

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PROPERTYTODAY 7 Conseils UDS Placez systématiquement un point à l’ordre du jour : procédures en cours. S’il n’y en a pas, tant mieux et vous pouvez clairement indiquer NIHIL. S’il y en a, faites en la liste et mentionnez clairement les parties et le nom de l’avocat de l’ACP. N’oubliez pas qu’en tant que syndic vous êtes également obligé d’informer sans délai les copropriétaires des actions intentées par ou contre l’ACP. (Cc art 3.92-§1). Si l’AG est dans plusieurs mois, vous devrez informer les copropriétaires sans délai, donc rapidement. N’attendez pas trois mois pour vous conformer à cette obligation… Le mode de communication n’étant pas précisé par la loi, optez en tout état de cause pour une communication écrite qui servira de preuve en cas de litige. Acte authentique Finalement, les informations reprises à l’article 3.94-§1 et §2 devront donc être portées à la connaissance de l’acquéreur lors de l’acte authentique, sans que ce dernier ne puisse toutefois se prévaloir d’une nullité en l’absence de celles-ci. Le notaire peut parfaitement passer l’acte sans les informations du syndic. Il n’a pour obligation que de mentionner la carence éventuelle du syndic. Lors de la préparation de l’acte authentique le notaire adressera au syndic par lettre recommandée une demande de transmission des documents suivants dans un délai de 30 jours : Î 1. le montant des dépenses décidées par l’AG ou le syndic avant la vente mais dont le paiement est demandé par le syndic après cette date; Î 2. un état des appels de fonds approuvés par l’AG des copropriétaires avant la vente et le coût des travaux urgents dont le paiement est demandé par le syndic après cette date; Î 3. un état des frais liés à l’acquisition de parties communes, décidés par l’ AG avant la vente, mais dont le paiement est demandé après cette date; Î 4. un état des dettes certaines dues par l’association des copropriétaires à la suite de litiges nés avant la vente mais dont le paiement est demandé après cette date. Nous remarquerons que ces documents ne sont pas les mêmes que dans la phase précédant le compromis. C’est pourquoi les syndics facturent deux fois pour ces prestations ; une facture pour la réponse au vendeur ou intermédiaire (cfr §1) et une facture pour la réponse au notaire (cfr §2). Ces frais sont à la charge du vendeur et donc privatifs. La facture peut être envoyée directement au copropriétaire vendeur. Mais le syndic peut également facturer l’ACP et imputer comme privative lors du décompte final. En fait, les informations au notaire ont pour but d’établir le relevé des dépenses à répartir au jour de l’acte authentique ; dépenses ou frais décidés avant la vente mais dont le paiement est demandé après cette date. Aujourd'hui, la plupart des demandes d'informations notariales reprennent le texte suivant : "Si vous avez déjà fourni récemment les informations et documents mentionnés à l’alinéa §1 (suite à une demande en ce sens qui vous a été adressée en vue de la rédaction du compromis de vente), je vous demande de m'en informer ; dans ce cas, vous pouvez vous limiter à me remettre les documents et informations mentionnés au §2 et des versions mises à jour des informations visées au §1." Notre conseil est de passer outre et ne pas se conformer à la demande du notaire de se limiter aux informations de l’alinéa §2. En tant que syndic consciencieux, veilliez à toujours transmettre au notaire les informations actualisées de l’alinéa §1 avec l’alinéa 2. Ainsi, vous ne courez aucun risque en cas de perte des documents et des information relatives à l’aliéna §1 ; informations que vous avez transmises il y a plusieurs semaines où plusieurs mois déjà… De même, les éventuelles les dettes et arriérés du cédant sont ainsi mises à jour et pourront être ainsi récupérées par le notaire. Le syndic doit donc être très vigilant et redoubler de précision au niveau des montants qui doivent être exacts au moment de la date probable de l’acte authentique. En effet il se passe parfois deux mois entre la réponse du syndic et l’acte authentique… Une fois l ‘information transmise au notaire, il revient à ce dernier de transmettre à son tour les informations au candidat acquéreur. Dès lors, le modus operandus varie de notaire à notaire ; le plus souvent le courrier de réponse du syndic est remis intégralement à l’acquéreur le jour de l’acte authentique (ce qui est de facto trop tard). Le remise de ce courrier a pour avantage d’éviter les erreurs qui peuvent arriver lors de la retranscription d’un courrier, et les risques d’omissions involontaire d’informations cruciales. Il serait sans doute utile d’uniformiser cet aspect. Responsabilités Dans le cadre de la transmission, s’il s’avère que si les informations manquantes sont de nature à influencer la transaction, cela pourra conduire à une éventuelle procédure juridique en demande de nullité de la part de l’acquéreur. Ce dernier pourra donc de cette manière, tenter de se dégager du compromis en invoquant la nullité pour vice de consentement. Cela ne sera pas sans conséquence pour vous en tant que syndic si vous n’avez pas consciencieusement respecté ces obligations légales. Souvent le compromis prévoit une clause compensatoire de <strong>10</strong> %. Pour le syndic, le non-respect de sa mission légale engage sa responsabilité contractuelle dans le cadre du contrat qui le lie à l’ACP. Par conséquent l'acquéreur qui réclame la nullité du compromis ne peut donc pas poursuivre le syndic pour récupérer son acompte perdu de <strong>10</strong> %. Depuis l'arrêt de la Cour de Cassation du 04/12/2019, s'applique également le principe selon lequel la responsabilité contractuelle et la responsabilité extracontractuelle ne peuvent être cumulées si les demandes en réparation du préjudice subi portent sur le même objet (sauf lorsque la responsabilité pénale est également engagée). De son côté, le copropriétaire-vendeur, qui aurait subi un préjudice dans le cadre de la nullité du compromis, peut poursuivre le syndic, en exiger une éventuelle condamnation du syndic. Heureusement, tous les syndics professionnels titulaires d'un permis sont couverts par une assurance responsabilité professionnelle obligatoire qui couvre ce genre de situations. (art. 3.89-§5°8). Le syndic devra donc apporter la preuve qu’il a : - soit répondu au courtier/vendeur dans le cadre de l’obligation qui lui est faite en cas de transmission d’un lot : art 3.94-§1. - soit répondu au notaire dans le cadre
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