Property Today FR 2022 Editie 10

8 Edition octrobre - novembre
de l’obligation qui lui est faite en cas de
transmission d’un lot : art 3.94-§2.
Le vendeur qui agit sans intermédiaire
peut également être poursuivi pour dol par
exemple, ou pour faute qui engagerait sa
responsabilité sur base de l’art 1382Cc s’il n’a
pas transmis les informations légales (d’où
l’importance de l’agence immobilière dans
les transactions pour décharger le vendeur
de toute responsabilité sur ce point). Art
1382 cc : "Tout fait quelconque de l'homme, qui
cause à autrui un dommage, oblige celui par la
faute duquel il est arrivé, à le réparer."
A savoir : un filet de sécurité a toutefois
été prévu par le législateur qui à l’article
3.94-§2 dernier alinéa, oblige le notaire à
redemander au syndic les informations
obligatoire avant le compromis au cas où ces
dernières n’auraient pas été transmises.
Obligations d’ordre public
On pourrait penser que la tâche du syndic se
limite à l'obligation d'information prévue par
la loi sur la copropriété, articles 3.94 et 3.95
du Code civil néerlandais. Rien n’est moins
vrai !
1/ Infractions urbanistiquesDe Les
dispositions d'urbanisme sont d'ordre
public. Le vendeur est donc tenu de fournir à
l'acheteur toutes les informations concernant
les permis d'urbanisme (voir article D.IV.99 du
Code du Développement Territorial wallon
(CoDT) et les articles 99 et 281 du Code
Bruxellois de l’Aménagement du Territoire
(CoBAT. ).
Mais qu'en est-il des infractions à l'urbanisme
dans les parties communes par exemple, et/
ou dans les parties privatives du vendeur
? Par exemple, réalisation de travaux dans
les parties communes ou privatives sans
autorisation préalable ou non-respect
de l'autorisation accordée (construction,
aménagement, démolition…).
Le syndic ne peut donc pas se limiter aux
tâches prévues aux articles 3.94 et 3.95 du
Code civil de la loi sur la copropriété ; il doit
aussi observer strictement toutes les lois
d'ordre public.
Ainsi, toute infraction à l'urbanisme doit être
signalée dans le cadre de la vente d'un lot. Si
le syndic a connaissance de tels problèmes
dans une ACP, il doit en tout état de cause le
signaler au notaire.
2/ Privilège de l’ACP
En 2018, le législateur a apporté un
certain nombre de modifications à la loi
hypothécaire et a accordé un privilège aux
ACP ; ce privilège est d'ordre public. Article
27.7°Hyp.Loi (..) et est limité aux cotisations
de l'exercice en cours et de l'exercice
précédent.
Il nous paraît donc indispensable que le
notaire dispose de ces informations avant de
dresser l'acte authentique, comme c'est déjà
le cas par exemple en l'absence du rapport
de contrôle électrique. Cela valide une fois de
plus l'importance d’envoyer les informations
actualisées au notaire (3.94 cf §1)
Sans information sur les dettes du vendeur,
qui peuvent avoir un impact énorme sur
l’ACP, les notaires ne devraient en fait, jamais
passer un acte de vente…
En l’absence de ces informations, due à
la carence du gestionnaire immobilier,
le privilège ne pourra pas être exercé
par le notaire; de ce fait, l’ACP pourrait
potentiellement « perdre » une somme
importante à laquelle elle a droit. Pensez,
par exemple, à un décompte de travaux
de rénovation ou à l'achat d'une nouvelle
installation de chauffage central…
En fonction du principe de solidarité qui
s'applique en copropriété, cette somme
devra tôt ou tard être supportée par les
autres copropriétaires… Dans le cadre de sa
responsabilité contractuelle, le syndic pourra
être assigné par ces copropriétaires.
Requêtes des syndics au notaires
De nombreux membres de l’Union des
Syndics nous ont contacté concernant leurs
relations parfois difficiles avec les notaires.
Il s’avère que dans la pratique, l’obligation
qui leur est faite d’envoyer au syndic les
informations concernant la mutation,
n’est pas systématiquement respectée. Cc
3.94-§3 : "En cas d’acte entre vifs ou déclaratif
de propriété d’un lot ou de démembrement
entre vifs du droit de propriété sur un lot le
notaire instrumentant informe le syndic, dans
les trente jours, de la date de la passation de
l’acte authentique, de l’identification du lot
concerné, de l’identité et de l’adresse actuelle,
et éventuellement future, des personnes
concernées et, le cas échéant, de l’identité du
mandataire."
Il arrive encore trop souvent que cette
information ne soient pas transmise au
syndic, qui en a pourtant absolument besoin
pour effectuer les demandes d’acomptes
et pour prendre contact avec le nouveau
copropriétaire, qui n’habite pas forcément
dans l’immeuble en question.
Clairement, le syndic ne peut et ne doit
accepter un nouveau copropriétaire
et l’introduire dans ses dossiers, sans la
confirmation officielle du transfert de
“ Le syndic doit
aussi observer
strictement
toutes les lois
d'ordre public.
propriété par le notaire instrumentant.
Nombreux sont les syndics qui, des mois
après l’acte authentique, sont obligés
d’envoyer un courrier recommandé
au notaire pour tenter d'obtenir ces
informations. Cela n’est ni la tâche du syndic
ni l'intention du législateur.
Idem lors du décès d’un copropriétaire. Les
notaires semblent oublier de transmettre au
syndic les coordonnées des ayants-droits et/
ou héritiers ; ce qui peut avoir de grandes
répercussions sur la gestion ou la prise de
décision (par ex ; convocations à l’Assemblée
générale).
Décompte final
De son côté, le vendeur qui a vendu son lot,
n’est plus copropriétaire de l’ACP, mais un
tiers à la copropriété. Juridiquement il n’a
donc plus de relations contractuelles avec le
syndic ni de droit réel dans la copropriété.
Pourtant, même après l’acte authentique,
le décompte annuel doit encore être
effectué ! Ce n’est donc pas parce que
l’acte authentique a été passé, ni parce
qu’un décompte a été fait au jour de l’acte
authentique, que le décompte final ne doit
pas encore être effectué ! En effet, certains
frais courent sur toute l’année comptable,