Property Today FR 2022 Editie 10

PROPERTYTODAY
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Conseils UDS
Placez systématiquement un point à l’ordre
du jour : procédures en cours. S’il n’y en a
pas, tant mieux et vous pouvez clairement
indiquer NIHIL. S’il y en a, faites en la liste et
mentionnez clairement les parties et le nom
de l’avocat de l’ACP.
N’oubliez pas qu’en tant que syndic vous êtes
également obligé d’informer sans délai les
copropriétaires des actions intentées par ou
contre l’ACP.
(Cc art 3.92-§1). Si l’AG est dans
plusieurs mois, vous devrez informer les
copropriétaires sans délai, donc rapidement.
N’attendez pas trois mois pour vous
conformer à cette obligation… Le mode
de communication n’étant pas précisé par
la loi, optez en tout état de cause pour une
communication écrite qui servira de preuve
en cas de litige.
Acte authentique
Finalement, les informations reprises à l’article
3.94-§1 et §2 devront donc être portées à
la connaissance de l’acquéreur lors de l’acte
authentique, sans que ce dernier ne puisse
toutefois se prévaloir d’une nullité en l’absence
de celles-ci. Le notaire peut parfaitement
passer l’acte sans les informations du syndic.
Il n’a pour obligation que de mentionner la
carence éventuelle du syndic.
Lors de la préparation de l’acte authentique
le notaire adressera au syndic par
lettre recommandée une demande de
transmission des documents suivants dans
un délai de 30 jours :
Î 1. le montant des dépenses décidées par
l’AG ou le syndic avant la vente mais
dont le paiement est demandé par le
syndic après cette date;
Î 2. un état des appels de fonds approuvés
par l’AG des copropriétaires avant la
vente et le coût des travaux urgents
dont le paiement est demandé par le
syndic après cette date;
Î 3. un état des frais liés à l’acquisition de
parties communes, décidés par l’ AG
avant la vente, mais dont le paiement
est demandé après cette date;
Î 4. un état des dettes certaines dues par
l’association des copropriétaires à la
suite de litiges nés avant la vente mais
dont le paiement est demandé après
cette date.
Nous remarquerons que ces documents
ne sont pas les mêmes que dans la phase
précédant le compromis. C’est pourquoi
les syndics facturent deux fois pour ces
prestations ; une facture pour la réponse
au vendeur ou intermédiaire (cfr §1) et une
facture pour la réponse au notaire (cfr §2).
Ces frais sont à la charge du vendeur et
donc privatifs. La facture peut être envoyée
directement au copropriétaire vendeur. Mais
le syndic peut également facturer l’ACP et
imputer comme privative lors du décompte
final.
En fait, les informations au notaire ont pour
but d’établir le relevé des dépenses à répartir
au jour de l’acte authentique ; dépenses
ou frais décidés avant la vente mais dont le
paiement est demandé après cette date.
Aujourd'hui, la plupart des demandes
d'informations notariales reprennent le texte
suivant :
"Si vous avez déjà fourni récemment les
informations et documents mentionnés à
l’alinéa §1 (suite à une demande en ce sens qui
vous a été adressée en vue de la rédaction du
compromis de vente), je vous demande de m'en
informer ; dans ce cas, vous pouvez vous limiter
à me remettre les documents et informations
mentionnés au §2 et des versions mises à jour
des informations visées au §1."
Notre conseil est de passer outre et ne pas
se conformer à la demande du notaire de se
limiter aux informations de l’alinéa §2. En tant
que syndic consciencieux, veilliez à toujours
transmettre au notaire les informations
actualisées de l’alinéa §1 avec l’alinéa 2. Ainsi,
vous ne courez aucun risque en cas de
perte des documents et des information
relatives à l’aliéna §1 ; informations que vous
avez transmises il y a plusieurs semaines
où plusieurs mois déjà… De même, les
éventuelles les dettes et arriérés du cédant
sont ainsi mises à jour et pourront être ainsi
récupérées par le notaire.
Le syndic doit donc être très vigilant et
redoubler de précision au niveau des
montants qui doivent être exacts au moment
de la date probable de l’acte authentique.
En effet il se passe parfois deux mois entre la
réponse du syndic et l’acte authentique…
Une fois l ‘information transmise au notaire, il
revient à ce dernier de transmettre à son tour
les informations au candidat acquéreur. Dès
lors, le modus operandus varie de notaire
à notaire ; le plus souvent le courrier de
réponse du syndic est remis intégralement à
l’acquéreur le jour de l’acte authentique (ce
qui est de facto trop tard). Le remise de ce
courrier a pour avantage d’éviter les erreurs
qui peuvent arriver lors de la retranscription
d’un courrier, et les risques d’omissions
involontaire d’informations cruciales. Il serait
sans doute utile d’uniformiser cet aspect.
Responsabilités
Dans le cadre de la transmission, s’il s’avère
que si les informations manquantes sont
de nature à influencer la transaction, cela
pourra conduire à une éventuelle procédure
juridique en demande de nullité de la part
de l’acquéreur. Ce dernier pourra donc de
cette manière, tenter de se dégager du
compromis en invoquant la nullité pour
vice de consentement. Cela ne sera pas sans
conséquence pour vous en tant que syndic
si vous n’avez pas consciencieusement
respecté ces obligations légales. Souvent
le compromis prévoit une clause
compensatoire de 10 %.
Pour le syndic, le non-respect de sa mission
légale engage sa responsabilité contractuelle
dans le cadre du contrat qui le lie à l’ACP.
Par conséquent l'acquéreur qui réclame
la nullité du compromis ne peut donc pas
poursuivre le syndic pour récupérer son
acompte perdu de 10 %. Depuis l'arrêt
de la Cour de Cassation du 04/12/2019,
s'applique également le principe selon
lequel la responsabilité contractuelle et la
responsabilité extracontractuelle ne peuvent
être cumulées si les demandes en réparation
du préjudice subi portent sur le même objet
(sauf lorsque la responsabilité pénale est
également engagée).
De son côté, le copropriétaire-vendeur, qui
aurait subi un préjudice dans le cadre de
la nullité du compromis, peut poursuivre
le syndic, en exiger une éventuelle
condamnation du syndic. Heureusement,
tous les syndics professionnels titulaires d'un
permis sont couverts par une assurance
responsabilité professionnelle obligatoire qui
couvre ce genre de situations. (art. 3.89-§5°8).
Le syndic devra donc apporter la preuve qu’il a :
- soit répondu au courtier/vendeur dans le
cadre de l’obligation qui lui est faite en cas
de transmission d’un lot : art 3.94-§1.
- soit répondu au notaire dans le cadre