Property Today FR 2022 Editie 10

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En général, deux principes pouvaient être
tirés de ce précepte.
Le premier impliquait que le copropriétaire
était autorisé à apporter des modifications
mineures à sa partie privative sans l'accord
des autres copropriétaires, mais à la seule
condition de ne pas mettre en danger les
parties communes au sein de son lot en y
apportant des modifications structurelles;
par exemple, il ne peut déplacer un mur de
soutènement mitoyen de son appartement
ou ajuster l'aspect architectural au niveau de
la façade de son lot.
Le deuxième principe impliquait que les
modifications des parties communes par un
copropriétaire ne devaient pas être de nature
à constituer un obstacle pour les autres
copropriétaires, par exemple l'occupation
illégale d'un couloir commun à usage privé.
2. Reduction des obstacles grâce
au avec le "droit unilatéral de
modifier les parties communes"
Dans le nouvel article 3.82 § 2 du Code civil,
le législateur propose une réglementation
qui réduit les obstaclesà la modification des
parties communes intérieures et extérieures.
Celle-ci est formulée comme suit :
"§ 2. En outre, les copropriétaires individuels
et les opérateurs de service d’utilité
publique agréés ont légalement et à titre
gratuit le droit d’installer, d’entretenir ou de
procéder à la réfection de câbles, conduites
et équipements y associés dans ou sur
les parties communes, dans la mesure
où ces travaux ont pour but d’optimaliser
l’infrastructure pour le ou les propriétaires et
utilisateurs des parties privatives concernées
dans le domaine de l’énergie, de l’eau ou des
télécommunications et dans la mesure où les
autres copropriétaires individuels ou, le cas
échéant, l’ACP ne doivent pas en supporter
les charges financières. Celui qui a installé
cette infrastructure pour son propre compte
reste propriétaire de cette infrastructure qui
se trouve dans les parties communes ".
Selon le législateur, ce règlement vise à
"donner aux copropriétaires un accès plus
souple aux ressources modernes d'énergie et
de télécommunications".
3. Définition des câbles, conduites
et équipements y associés
Le champ d'application de l'article 3.82
§ 2 du Code civil s'étend à l'installation,
à l'entretien et au renouvellement des
"câbles, conduites et équipements y
associées". En général, un câble est une
gaine qui s'emmanche autour d'un ou
plusieurs conduits, tandis qu'un tuyau sert
soit à évacuer les eaux pluviales, les eaux
de gouttière et les matières fécales, soit à
transporter du gaz, de l'eau, de l'électricité
ainsi que des signaux audio, téléphoniques
et vidéo.
L'article 3.82 § 2 du Code civil est
spécifiquement adapté à cette dernière
partie, car le texte fait référence à des
travaux qui visent à optimiser l'infrastructure
pour le propriétaire ou les propriétaires
et utilisateurs des lots concernés dans
le domaine de l'énergie, de l'eau ou des
télécommunications '.
En d'autres termes, les conduites doivent
être destinées soit au transport d'énergie
ou d'eau d'une part, soit à la transmission
d'impulsions et/ou de données relatives
à informatique, multimédia, réseaux,
téléphone, etc . d' autre part.
Le terme "équipements y associés" n'a hélas
pas été défini par le législateur, malgré la
demande du Conseil d'État.
Ce dénominateur peut inclure les
accessoires, installations, équipements et
travaux qui sont liés à l'infrastructure de
câbles et de canalisations afin de les exploiter
de manière efficace et fonctionnelle,
par exemple l'ajout d'une antenne pour
transmettre les signaux, d'une prise pour
faire fonctionner le point de charge, d' une
gaine pour supporter le câble, d'un coffret
pour encastrer une console ou un tableau
de commande, d'un coffret compteur pour
enregistrer les unités consommées, d'un
tubage vide pour faire passer un câble, etc.
4. Qualification des câbles, tuyaux
et installations associées
Les câbles et conduites d'un immeuble
à appartements sont normalement
considérés comme des parties communes
; les équipements y associés suivent
naturellement la qualification de la
partie principale et sont donc également
communs. Ces matières étant en général
considérées comme des parties communes,
rien ne peut, en principe, être modifié sans
l’accord de l'ACP.
En outre, toute superstructure, sous-structure
ou adjonction aux parties communes est
interdite, sauf autorisation de l'assemblée
générale dans les conditions fixées par
celle-ci.
Afin de répondre à la nécessité pour
chacun d'être en phase avec les
nouvelles constructions et les évolutions
technologiques, le législateur accorde
aux copropriétaires individuels et aux
exploitants de services publics un droit
légal de modification dans ou sur les parties
communes, qui pourrait être considéré
comme un "droit unilatéral pour changer les
parties communes".
5. Conditions fondamentales
d'application du "droit unilatéral
de modification des parties
communes"
Afin de pouvoir invoquer le " droit unilatéral
de modifier les parties communes ", une
condition explicite est imposée tant du côté
de l'actif que du côté du passif.
D'une part, les travaux doivent viser à
"optimiser l'infrastructure pour le ou les
propriétaires et usagers des parties privatives
concernées en matière d'énergie, d'eau ou de
télécommunications". En revanche, les autres
copropriétaires individuels ou, le cas échéant,
l’ACP " ne peuvent en supporter aucune
charge financière ".
Les deux intérêts devront donc être pris en
compte dans l'évaluation.