Property Today FR 2022 Editie 10

PROPERTYTODAY 27
En pratique, cela arrive souvent lorsque les
copropriétaires sont clairement divisés en
deux ou plusieurs camps concurrents qui
continuent de se rendre la vie impossible,
bloquant ce faisant le fonctionnement
normal de l’ACP. Cette nomination offre
des solutions certaines car les pouvoirs de
l'administrateur peuvent s'étendre bien audelà
de ceux du syndic.
En principe, la Cour décide en toute liberté
des pouvoirs de l’administrateur provisoire.
Il va sans dire que chaque situation est
différente, et que le juge élabore une
solution en fonction du bâtiment et des
problèmes existants. Cela peut aller de
l'organisation d'une assemblée générale
dans le but de nommer un nouveau syndic,
à la gestion approfondie d'un immeuble
visant à la résolution des conflits internes.
De plus, l'administrateur peut se voir confier
les tâches du syndic, mais aussi celles du
conseil de copropriété et même celles de
l’assemblée générale. Dans un arrêt du 17
avril 2019, le juge de paix d'Anderlecht a par
exemple nommé un administrateur ayant le
pouvoir d'approuver les comptes et le bilan
à la place de l'assemblée générale afin de
remettre sur les rails le fonctionnement de
l’ACP. Les compétences attribuées peuvent
donc aller très loin.
Il va sans dire que cela implique
une responsabilité importante de
l'administrateur qui devra toujours
s'assurer d’être correctement assuré
pour ces activités. En tout état de cause,
l'administrateur provisoire devra dans
le cadre de sa gestion poursuivre en
permanence les intérêts de l’ACP, afin que sa
nomination conserve toujours une finalité
objective et impartiale. Dans la pratique,
l'administrateur est souvent perçu comme
un " démineur " de situations devenues
manifestement biaisées dans certains
immeubles et ce depuis des décennies.
La mise en œuvre pratique de
l'administration, peut rencontrer des
obstacles divers, certainement lorsqu'un
avocat est nommé administrateur. Par
exemple, l'avocat classique ne pourra pas
tenir (et prendre en charge) la comptabilité
d’une grande ACP. Il n'est, par ailleurs, pas
toujours évident de suivre les dossiers de
sinistres en cours, et il apparaît en pratique
que les fournisseurs habitués à travailler avec
un certain syndic ont tendance à continuer
de s'adresser à ce syndic précédent plutôt
qu’à l’administrateur provisoire. La pratique
montre que ces situations ne sont pas
toujours évidentes. Même si la nomination
d'un administrateur provisoire est nécessaire
dans une situation totalement bloquée, il
pourrait être utile de demander au tribunal,
d'autoriser immédiatement l’avocat désigné,
à être autorisé à nommer un troisième
intermédiaire externe, sous la forme d'une
sous-traitance, qui serait en mesure de
fournir le soutien pratique nécessaire. Bien
sûr, cela ne va pas sans coût supplémentaire,
mais débloquer une situation qui stagne
depuis des années en vaut généralement la
peine.
Bien sûr, la désignation éventuelle d'un
tiers doit être évaluée au cas par cas, mais
il est utile de garder cette option à l'esprit,
lorsqu'aucune solution ne peut être trouvée
concernant des aspects essentiels au sein
d'un bâtiment. En principe, même le syndic
titulaire pourrait demander au juge de paix
de le nommer administrateur provisoire
avec des pouvoirs plus étendus pour
prendre et exécuter les décisions utiles/
nécessaires.
Bien entendu, cette contribution est
loin d'être complète et toute forme de
désignation d'un tiers relève d'une procédure
bien définie.
info
Me Philip Lepere
Avocat CGK
PROPERTYTODAY