Property Today FR 2022 Editie 10

More documents

Recommendations

Info

8 Edition octrobre - novembre de l’obligation qui lui est faite en cas de transmission d’un lot : art 3.94-§2. Le vendeur qui agit sans intermédiaire peut également être poursuivi pour dol par exemple, ou pour faute qui engagerait sa responsabilité sur base de l’art 1382Cc s’il n’a pas transmis les informations légales (d’où l’importance de l’agence immobilière dans les transactions pour décharger le vendeur de toute responsabilité sur ce point). Art 1382 cc : "Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer." A savoir : un filet de sécurité a toutefois été prévu par le législateur qui à l’article 3.94-§2 dernier alinéa, oblige le notaire à redemander au syndic les informations obligatoire avant le compromis au cas où ces dernières n’auraient pas été transmises. Obligations d’ordre public On pourrait penser que la tâche du syndic se limite à l'obligation d'information prévue par la loi sur la copropriété, articles 3.94 et 3.95 du Code civil néerlandais. Rien n’est moins vrai ! 1/ Infractions urbanistiquesDe Les dispositions d'urbanisme sont d'ordre public. Le vendeur est donc tenu de fournir à l'acheteur toutes les informations concernant les permis d'urbanisme (voir article D.IV.99 du Code du Développement Territorial wallon (CoDT) et les articles 99 et 281 du Code Bruxellois de l’Aménagement du Territoire (CoBAT. ). Mais qu'en est-il des infractions à l'urbanisme dans les parties communes par exemple, et/ ou dans les parties privatives du vendeur ? Par exemple, réalisation de travaux dans les parties communes ou privatives sans autorisation préalable ou non-respect de l'autorisation accordée (construction, aménagement, démolition…). Le syndic ne peut donc pas se limiter aux tâches prévues aux articles 3.94 et 3.95 du Code civil de la loi sur la copropriété ; il doit aussi observer strictement toutes les lois d'ordre public. Ainsi, toute infraction à l'urbanisme doit être signalée dans le cadre de la vente d'un lot. Si le syndic a connaissance de tels problèmes dans une ACP, il doit en tout état de cause le signaler au notaire. 2/ Privilège de l’ACP En 2018, le législateur a apporté un certain nombre de modifications à la loi hypothécaire et a accordé un privilège aux ACP ; ce privilège est d'ordre public. Article 27.7°Hyp.Loi (..) et est limité aux cotisations de l'exercice en cours et de l'exercice précédent. Il nous paraît donc indispensable que le notaire dispose de ces informations avant de dresser l'acte authentique, comme c'est déjà le cas par exemple en l'absence du rapport de contrôle électrique. Cela valide une fois de plus l'importance d’envoyer les informations actualisées au notaire (3.94 cf §1) Sans information sur les dettes du vendeur, qui peuvent avoir un impact énorme sur l’ACP, les notaires ne devraient en fait, jamais passer un acte de vente… En l’absence de ces informations, due à la carence du gestionnaire immobilier, le privilège ne pourra pas être exercé par le notaire; de ce fait, l’ACP pourrait potentiellement « perdre » une somme importante à laquelle elle a droit. Pensez, par exemple, à un décompte de travaux de rénovation ou à l'achat d'une nouvelle installation de chauffage central… En fonction du principe de solidarité qui s'applique en copropriété, cette somme devra tôt ou tard être supportée par les autres copropriétaires… Dans le cadre de sa responsabilité contractuelle, le syndic pourra être assigné par ces copropriétaires. Requêtes des syndics au notaires De nombreux membres de l’Union des Syndics nous ont contacté concernant leurs relations parfois difficiles avec les notaires. Il s’avère que dans la pratique, l’obligation qui leur est faite d’envoyer au syndic les informations concernant la mutation, n’est pas systématiquement respectée. Cc 3.94-§3 : "En cas d’acte entre vifs ou déclaratif de propriété d’un lot ou de démembrement entre vifs du droit de propriété sur un lot le notaire instrumentant informe le syndic, dans les trente jours, de la date de la passation de l’acte authentique, de l’identification du lot concerné, de l’identité et de l’adresse actuelle, et éventuellement future, des personnes concernées et, le cas échéant, de l’identité du mandataire." Il arrive encore trop souvent que cette information ne soient pas transmise au syndic, qui en a pourtant absolument besoin pour effectuer les demandes d’acomptes et pour prendre contact avec le nouveau copropriétaire, qui n’habite pas forcément dans l’immeuble en question. Clairement, le syndic ne peut et ne doit accepter un nouveau copropriétaire et l’introduire dans ses dossiers, sans la confirmation officielle du transfert de “ Le syndic doit aussi observer strictement toutes les lois d'ordre public. propriété par le notaire instrumentant. Nombreux sont les syndics qui, des mois après l’acte authentique, sont obligés d’envoyer un courrier recommandé au notaire pour tenter d'obtenir ces informations. Cela n’est ni la tâche du syndic ni l'intention du législateur. Idem lors du décès d’un copropriétaire. Les notaires semblent oublier de transmettre au syndic les coordonnées des ayants-droits et/ ou héritiers ; ce qui peut avoir de grandes répercussions sur la gestion ou la prise de décision (par ex ; convocations à l’Assemblée générale). Décompte final De son côté, le vendeur qui a vendu son lot, n’est plus copropriétaire de l’ACP, mais un tiers à la copropriété. Juridiquement il n’a donc plus de relations contractuelles avec le syndic ni de droit réel dans la copropriété. Pourtant, même après l’acte authentique, le décompte annuel doit encore être effectué ! Ce n’est donc pas parce que l’acte authentique a été passé, ni parce qu’un décompte a été fait au jour de l’acte authentique, que le décompte final ne doit pas encore être effectué ! En effet, certains frais courent sur toute l’année comptable,
Plus d‘infos via Nouveau : Easime Facturation individuelle des frais de chauffage Vous êtes propriétaire ou bailleur d’un appartement ? Et le bâtiment est chauffé collectivement au gaz naturel ? Avec Easime, la consommation de chaleur est facturée individuellement et automatiquement pour chaque appartement. Vous n’aurez donc plus à faire le suivi des frais de chauffage. Easime vous facilite la vie www.ista.be en collaboration avec SD_ista_ad_A5_<strong>FR</strong>.indd 1 <strong>10</strong>/12/2021 15:56 comme par exemple la prime d’assurance, qui peut arriver après la date de l’acte authentique, et donc être encore due pro rata temporis par le vendeur. Ou encore le décompte des frais de chauffage et eau chaude effectué annuellement après le relevé des calorimètres par exemple. Ce décompte annuel peut avoir lieu plusieurs mois après l’acte authentique… Le vendeur pourra donc, plusieurs mois après la vente, recevoir le décompte annuel de la copropriété au 31 décembre par exemple. D’où l’importance pour le syndic d’obtenir du notaire la nouvelle adresse du vendeur mais aussi ses données personnelles (téléphone portable, adresse mail, …). Au niveau de la règlementation RGPD, cela ne devrait poser aucun problème étant donné le statut de mandataire du syndic, représentant de l’ACP et agissant avec un intérêt légitime. Par ailleurs, il n’est pas rare que le vendeur ait versé trop de charges, et que le décompte soit en sa faveur ; auquel cas il aura une bonne surprise. Mais là encore, cette bonne surprise sera forcément décalée de plusieurs mois pour deux raisons principales ; tout d’abord parce que le décompte annuel est généralement effectué à la fin de l’année comptable, qui s’arrête dans la majorité des cas au 31 décembre, et ensuite parce qu’avant de verser les sommes dues, le syndic doit obligatoirement faire approuver les comptes de la copropriété lors de l’assemblée générale annuelle. Si cette AG n’approuve pas les comptes, le délai peut encore s’allonger de façon significative au grand dam du vendeur. Si le vendeur a changé d’adresse et que le syndic n’a pas reçu les informations du notaire, son remboursement ne pourra pas avoir lieu… Fonds de garantie Certaines copropriétés ont créé un fonds de garantie, ou un fond de roulement permanent qui sert à éviter ce genre de problèmes. Ce fonds est approvisionné par des «provisions uniques » versées lors de l’entrée dans la copropriété par les nouveaux copropriétaires. Ce versement est en général d’un ou deux euros par quotité par exemple, et sert de garantie. Il n’est récupéré que lors du dernier décompte du copropriétaire vendeur. C'est un excellent moyen de protéger les copropriétaires de l’ACP contre les copropriétaires défaillants qui voudraient quitter l’ACP sans payer leurs dettes. info Mme Dominique Krickovic Présidente UDS (Union des Syndics) info@uniondessyndics.be PROPERTYTODAY
Page 1 and 2: EDITION 10 - 2022 - OCTOBRE - NOVEM
Page 3 and 4: PROPERTYTODAY 3 SOMMAIRE EDITION 10
Page 5 and 6: PROPERTYTODAY 5 Avant le compromis
Page 7: PROPERTYTODAY 7 Conseils UDS Placez
Page 11 and 12: PROPERTYTODAY 11 En général, deux
Page 13 and 14: PROPERTYTODAY 13 accessible que l'a
Page 15 and 16: PROPERTYTODAY 15 chaque copropriét
Page 17 and 18: PROPERTYTODAY 17 03 Les hall et pal
Page 19 and 20: PROPERTYTODAY 19 plusieurs années
Page 21 and 22: PROPERTYTODAY 21 SYNDIC Channel SYN
Page 23 and 24: SYSTÈMES DE TOITURE CIRCULAIRES No
Page 25 and 26: PROPERTYTODAY 25 05 Syndic provisoi
Page 27: PROPERTYTODAY 27 En pratique, cela
Page 30 and 31: 30 Edition octrobre - novembre 07 L
Page 32 and 33: 32 Edition octrobre - novembre Bon
Page 34: 34 Edition octrobre - novembre 4 Si

Property Today FR 2022 Editie 10

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?