Property Today FR 2022 Editie 10

20 Edition octrobre - novembre
04
Gestion technique
des bâtiments: vers
une dégradation
inévitable ?
En tant que syndic, je constate aujourd'hui
que de nombreuses copropriétés se trouvent
en difficulté d'un point de vue financier
mais aussi technique. Dans cet article,
j'aborderai la situation sur base de trois
aspects différents mais qui se rejoignent,
voire s’imbriquent l'un dans l'autre. Ces
aspects sont : législatif, technique, et pour
finir, financier.
Au niveau législatif, et plus particulièrement
au niveau des normes environnementales,
les syndics font face à des évolutions
constantes. De plus, les aspects énergétiques
étant une compétence régionalisée, chaque
région (Wallonne, Flamande et Bruxelloise)
fonctionne à des rythmes différents.
Elles doivent également transposer les
décisions prises au niveau européen.
Malheureusement et pour diverses raisons, le
syndic n’est pas suffisamment informé de ces
évolutions (exemple : les primes disponibles
en Région Bruxelloise), etc...
Les certificats que chaque copropriété doit
détenir sont multiples et variés, et, des frais
doivent souvent être réalisés pour les obtenir.
Ce ne sont pas des sommes conséquentes
mais qui le deviennent au vu du nombre de
documents manquants dans ces immeubles.
Il ne faut pas oublier qu'une certaine
responsabilité pèse sur une copropriété par
rapport à la détention de ceux-ci.
Je pense qu'il est essentiel qu’une cellule
dédiée relaie au niveau national et de
manière régulière, les nouvelles législations
s’appliquant à la copropriété, par le biais
d’une information claire et transparente.
Il serait important qu'un site national
spécifique soit créé pour qu'une base de
données législative et technique soit mise à
jour et qu'une recherche par un thésaurus
soit possible et/ou envisageable. Ceci
permettrait à chaque syndic de prendre
connaissance des normes qu'il doit appliquer
dans les situations qu'il rencontre au
quotidien.
Copropriétés en danger
Le second aspect concerne les éléments
techniques que l'on retrouve dans une
copropriété ; ceux-ci sont nombreux
(ascenseur, chaudière collective, conduits
de cheminées pour les chaudières
individuelles passant à de la condensation,
cogénération, panneaux photovoltaïques,
cuve à mazout et bien évidemment les
nouvelles qui commencent à faire débat
comme les bornes de recharges.) Dans
certains immeubles il existe une vétusté
assez conséquente, en raison d’un manque
d'entretien ou d’un manque d'investissement
au moment opportun.
Cette vétusté naturelle est à différencier de
l’obsolescence programmée. La vétusté est
due à l’usage normal de la part des usagers
(par exemple : l’ascenseur) d’une installation
qui tombe en panne ou dont certaines
pièces doivent être remplacées.
L’obsolescence programmée cependant, est
plus présente dans les nouveaux éléments
techniques des bâtiments. Il arrive parfois
qu'au vu de l'ancienneté des installations, les
pièces nécessaires ne soient plus disponibles
et que les copropriétaires soient face au
problème crucial de remplacer d’urgence
cet élément technique et de débourser
rapidement le montant nécessaire pour que
les travaux soient commandés et trouver
avec le fournisseur un moyen d'installer
rapidement l'élément défaillant. Au vu
des crises successives actuelles (épidémie
mondiale (COVID-19), guerre en Ukraine, et,
crise énergétique) les délais s'allongent et les
copropriétaires sont insatisfaits de la réponse
tardive à la résolution du problème. Cette
insatisfaction retombe souvent sur le syndic qui
n’y est pourtant pour rien.
Copropriétaire défaillant et
principe de solidarité
Le dernier volet de cet article abordera le
nœud même de cette dégradation : les
finances des copropriétés. En effet, ces
dernières ne sont pas du tout en adéquation
au niveau de la résolution d'un problème
technique qui pourrait survenir.
ll s’avère effectivement, que depuis de
nombreuses années, beaucoup d’ACP ont
préféré refuser de constituer d'un fonds
de réserve ou de l'alimenter de manière
minimale. Très souvent, lors d'un événement
majeur, l'argent disponible sur le compte
n'est pas suffisant pour y faire face, et
des appels de fond extraordinaires doivent
être effectués ; ce qui peut mettre à mal
les finances personnelles d'un ou plusieurs