4 Edition octrobre - novembre 01 Art 3.94 Cc : avez-vous bien pensé à tout ? Au moment de la vente d’un lot dans une copropriété, le syndic est tenu de fournir au vendeur ou courtier un certain nombre d’informations relatives à la situation de l’immeuble. L’obligation d’information se déploie en deux temps : avant le compromis, et lors de la signature de l’acte authentique.
PROPERTYTODAY 5 Avant le compromis l’obligation d’information repose sur le vendeur ou l’intermédiaire, entre autre le courtier. C’est donc sur l’un d’eux que repose la responsabilité de communiquer ces informations. Dans le cadre de l’acte authentique, c’est au notaire de demander ces informations au syndic. In fine, ces informations proviennent donc toujours du syndic qui a l’obligation légale au regard de l’article 3.94 du Code Civil, de fournir ces informations au courtier ou au vendeur sur simple demande endéans les quinze jours ou dans les trente jours au notaire qui lui en a fait la demande par courrier recommandé. L’obligation légale de l’article 3.94 concerne les informations suivantes: Î le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, Î le montant des arriérés éventuels dus par le cédant; Î la situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l’assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété; Î le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété; Î les procès-verbaux des AG ordinaires et extraordinaires des trois dernières années, ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années; Î une copie du dernier bilan approuvé par l’AG de l’association des copropriétaires. Les statuts oubliés ? Nous nous étonnons de ce que le législateur n’ait pas prévu l’obligation légale de transmettre les statuts de l’immeuble et le ROI. De nombreux malentendus proviennent de l’absence de communication des statuts à l’acquéreur … j’en veux pour exemple la participation aux frais d’ascenseur des appartements du rez-de-chaussée. On ne le sait peut-être pas toujours mais les statuts étant des actes authentiques, ils peuvent à ce titre être demandés à la Documentation Patrimoniale du SPF Finances. Mais dans quel délai ? et dans quelles conditions ? Quel acheteur potentiel fera cet effort ? Par ailleurs, le RIO est complètement laissé de côté dans cette procédure. Il nous semblerait judicieux de modifier la loi en ce sens. En tout état de cause, nous recommandons à tout syndic consciencieux de joindre systématiquement les statuts et le ROI aux informations demandées dans le cadre de la vente d’un lot. Cela leur évitera des reproches ultérieurs et des discussions inutiles. Autre anomalie, les emprunts éventuels en cas de gros travaux de rénovations ne sont pas mentionnés en première phase, c’est-à-dire avant le compromis. L’acquéreur pourrait donc avoir une fâcheuse surprise en découvrant cette information tardivement. Utilité des trois derniers PV Dans le cadre de cette obligation le législateur a essentiellement mis l’accent sur la situation financière de l’immeuble. L’acquéreur devra donc se plonger attentivement, pour ne pas dire impérativement, dans les procès-verbaux reçus pour y trouver toutes les autres informations importantes qui pourraient concerner l’état technique du bâtiment, ou l’ambiance générale entre copropriétaires. Les PV ne reprenant plus, depuis la loi de 20<strong>10</strong>, que les décisions de l’ACP, ces derniers occultent de facto les délibérations qui précèdent les décisions. Sans aucun doute, cette disposition légale améliore la clarté du procès-verbal et la possibilité pour le syndic d'établir le procès-verbal sur place. Mais d'un autre côté, les délibérations sont une source d'informations précieuses qui, dans de nombreux cas, pourraient influencer la SYNDIC Channel transaction. D’autant plus que le candidat acquéreur ne pourra pas non plus contacter le syndic pour consulter les documents non privatifs de l’ACP ; seuls les copropriétaires ont le droit de consulter les documents non privatifs de l’ACP (art 3.89 §9) Procédures judiciaires de l’ACP en cours Un autre point délicat est celui des procédures judiciaires en cours. Ces dernières sont-elles toujours mentionnées dans les PV ? Et si oui, le sont-elles intégralement et clairement ? Le syndic à l’obligation légale de les mentionner et généralement il applique la loi consciencieusement. Nous avons eu écho par nos membres, de certaines pressions exercées sur le syndic pour ne pas mentionner ces procédures dans le PV. C’est le cas notamment lorsqu’un copropriétaire envisage la vente de son lot dans un futur proche. Clairement il se dit que ces mentions seront défavorables à la vente, ce qui est probable. En tout état de cause, le législateur a été clair, et la loi est impérative; le syndic doit délivrer un « relevé » de toutes les procédures en cours ; il n’y a pas de dérogation possible. Dernier point embarrassant, les obligations ne mentionnent nullement celle de fournir des informations sur l’état technique du bâtiment. Sur ce point, il sera judicieux de consulter attentivement le certificat PEB établi par un professionnel agréé. Le certificat PEB exprime la performance énergétique des bâtiments au moyen de plusieurs indicateurs (classe énergétique, consommation d'énergie primaire, énergie renouvelable, CO2 ...) et contient des recommandations d'amélioration. SYNDIC Channel NOUVEAU DANS LA COPROPRIÉTÉ EN BELGIQUE! Consultez le SYNDIC Channel sur Youtube, matériel noveau en continu.
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