Mauritsstede Vastgoed CV - Iex

geven, zal deze liquiditeitsopslag ongedaan worden
gemaakt. Echter, SNS Property Finance N.V. behoudt
zich tevens het recht voor om de liquiditeitsopslag te
verhogen indien extreme marktomstandigheden daartoe
verdere aanleiding geven.
Wanneer het Object verkocht wordt binnen de ren-
tevastperiode van zeven jaar, vertegenwoordigt de
Interest Rate Swap een waarde. Deze waarde bestaat
uit de contante waarde van het verschil tussen het
afgesloten zevenjaars IRS-tarief en het op het moment
van verkoop geldende IRS-tarief voor het restant van
de looptijd. Wanneer dit IRS-tarief voor de resterende
looptijd hoger is dan het afgesloten zevenjaars IRS-
tarief, zal de contante waarde van dit verschil aan de
CV worden uitgekeerd. Wanneer het IRS-tarief voor de
resterende looptijd lager is dan het afgesloten zevenjaars
IRS-tarief, zal de contante waarde van dit verschil door
de CV aan SNS Property Finance N.V. moeten worden
betaald. De lening wordt geheel aflosbaar gesteld aan
het einde van de overeenkomst.
Gedurende de eerste zes jaar van de looptijd van de
overeenkomst zal op de lening in principe niet worden
afgelost. DTZ zal jaarlijks taxaties van de Objecten uit-
voeren. Als door gewijzigde omstandigheden uit deze
taxaties blijkt dat de Objecten in waarde zijn gedaald
tot onder de 70% loan to value, wordt de vrije kas-
stroom, die resteert na een uitkering van 7,0% aan de
Participanten en een redelijke vergoeding aan Sectie5,
aangewend om af te lossen totdat de loan to value weer
onder de 70% komt. De loan to value is de hoogte
van de financiering uitgedrukt in een percentage van
de getaxeerde waarde van de Objecten. Deze bedraagt
momenteel 67,4%.
Daarnaast kan het aflossingsschema worden herzien
wanneer de interest coverage ratio onder de 1,25 komt.
Dit betekent dat de bruto-huurinkomsten, verminderd
met een vast rekenpercentage van 15% eigenaarslasten,
meer dan 1,25 keer de verschuldigde rente moeten zijn.
Liquiditeitsreserve
Gedurende de looptijd van de CV worden liquiditei-
ten aangehouden voor onvoorziene uitgaven en voor
aanvullingen op de rendementsuitkeringen. Bij aanvang
van de CV zal een liquiditeitsreserve worden gevormd
van € 120.050. Indien de Beheerder het noodzakelijk
acht zal deze reserve gedurende de looptijd worden
aangevuld.
Tabel 4 Vermogensstructuur
alle bedragen in €
Verkrijgingsprijs Objecten 13.703.100
Initiatiekosten 701.850
Kostprijs 14.404.950
Liquiditeitsreserve 120.050
Financieringsbehoefte 14.525.000
Hypothecaire lening (vreemd vermogen) 8.825.000 60,8%
Commanditair kapitaal (eigen vermogen) 5.700.000 39,2%
6.3 Rendementsprognoses
Bij het opstellen en presenteren van de rendements-
prognoses van de CV wordt een onderscheid gemaakt
tussen het (Gemiddeld) Direct rendement en het
(Gemiddeld) Indirect rendement. Het totaal van beide
gemiddelde rendementen geeft het Gemiddeld totaal-
rendement.
Daarnaast wordt een Internal Rate of Return (IRR)
gehanteerd. Dit is een calculatiemethode waarbij het
geprognosticeerde rendement wordt berekend, rekening
houdend met de hoogte en het tijdstip van alle uitgaven
voor en opbrengsten van de belegging (tijdswaarde van
geld), inclusief de teruggave door de fiscus, uitgaande
van de veronderstelling dat op de uitgekeerde som een
vergelijkbaar rendement kan worden behaald gedurende
de looptijd van de investering. Bij een vergelijking tus-
sen verschillende projecten op basis van het te behalen
rendement is het derhalve beter dat te doen op basis
van het IRR-rendement. Bij vastgoedbeleggingen is het
IRR-rendement in beginsel altijd lager dan het enkel-
voudig rendement.
31