Mauritsstede Vastgoed CV - Iex

Toelichting op de tabel 14
Stel, een beleggings-B.V. heeft een beleggingspand voor
€ 350.000 verkocht. De fiscale boekwaarde van het
verkochte beleggingspand bedroeg € 100.000. De her-
investeringsreserve bedraagt derhalve € 250.000. Van-
wege de boekwaarde-eis is voor een volledige benutting
van de herinvesteringsreserve de herinvesteringsver-
plichting gelijk aan de verkoopprijs ad € 350.000.
De beleggings-B.V. participeert in Mauritsstede Vast-
goed CV en verkrijgt per Participatie dus een aandeel in
het vastgoed en bijkomende kosten, de overige kosten
en de hypothecaire lening.
Door de gedeeltelijke financiering met vreemd ver-
mogen staat tegenover de nominale waarde van één
Participatie (€ 50.000) een grotere waarde aan vastgoed
(€ 121.179).
Als de Participant een herinvesteringsverplichting heeft
ter grootte van € 350.000 en één Participatie recht
geeft op € 113.246 vastgoed en € 7.933 aanwijsbare
vastgoedgerelateerde bijkomende kosten, heeft de
Participant in beginsel € 350.000 / € 121.179 = 2,9
Participaties nodig om zijn HIR volledig te benutten.
Gelet op de participatiegrootte is in dit voorbeeld de
optimale investeringsomvang drie Participaties.
De participant verkrijgt dan 3 x € 121.179 =
€ 363.537 belang in het beleggingsvastgoed. Indien
zijn HIR van € 250.000 hierop volledig in mindering
mag worden geboekt, bedraagt zijn fiscale verkrij-
gingsprijs € 113.537. Dit is niet minder dan de fiscale
boekwaarde van het verkochte beleggingsvastgoed, die
€ 100.000 bedroeg.
Participanten wordt geadviseerd contact op te nemen
met hun fiscaal adviseur om te toetsen of zij voldoen
aan alle voorwaarden voor toepassing van de herinves-
teringsreserve en om het optimale aantal Participaties te
bepalen.
Fiscale afschrijving
Voor deelnemende rechtspersonen bestaat de moge-
lijkheid om af te schrijven over de fiscale kostprijs van
het vastgoed, bestaande uit de verkrijgingsprijs van
de Objecten en de direct met de verkrijging daarvan
samenhangende kosten, zoals overdrachtsbelasting,
notariskosten, due diligencekosten en makelaarskosten.
Na afboeking van een herinvesteringsreserve geldt een
lagere fiscale kostprijs en afschrijvingsbasis. Op beleg-
gingsvastgoed kan niet verder worden afgeschreven dan
tot op 100% van de zogenoemde bodemwaarde, zijnde
de WOZ-waarde van een gebouw. Aldus zal fiscale
afschrijving in casu zeer beperkt of niet aan de orde
zijn. In het Prospectus, de rendementsprognoses en de
scenarioanalyses is daarom geen rekening gehouden
met fiscale afschrijving. Terzake van de afschrijving is
het voor de deelnemende rechtspersoon raadzaam zijn
belastingadviseur of accountant te raadplegen.
Fiscale behandeling van participerende
natuurlijke personen
In de inkomstenbelasting vindt belastingheffing van par-
ticulieren plaats door middel van het Boxenstelsel. Box 1
bevat inkomsten uit werk en woning, Box 2 bevat inko-
men uit aanmerkelijk belang en Box 3 bevat inkomen uit
sparen en beleggen. In beginsel valt de Participatie voor
beleggende particulieren in Box 3. De belastingdienst
heeft op 21 oktober 2008 desgevraagd bevestigd dat de
Participaties voor particulieren kwalificeren als belastbaar
inkomen uit sparen en beleggen. Neemt de particuliere
Participant echter als ondernemer of resultaatgenieter
deel, dan behoort de Participatie tot Box 1.
Inkomen uit Box 3
In Box 3 geldt het principe van de forfaitaire rende-
mentsheffing. Een Participant wordt jaarlijks, onge-
acht het werkelijk behaalde rendement, belast voor
een forfaitair rendement van 4% over de gemiddelde
waarde van de Participatie in het betreffende jaar. Op
deze gemiddelde waarde mag de gemiddelde waarde
van de met de Participatie samenhangende leningen
41