Buiten de Orde 2015 #3

Thema
: thema Rojava
De stad
spelers ziet een potentieel interessante
huurkloof in wijken zoals Kanaleneiland:
het verschil tussen de huidige sociale huren
op dit grondgebied en de potentieel te realiseren
huren.
Gedurende de transitietijd investeren
woningbouwcorporaties Mitros en Portaal
via initiatieven van kunstenaars, studenten
en creatieve ondernemers in de leefbaarheid
en reputatie van de wijk. Die creatievelingen
wonen met tijdelijke
contracten in de woningen van uitverhuisde
reguliere huurders. Zo wordt het bedje
gespreid voor investeerders: ‘We zullen
nooit als eerste partij in een dergelijke
wijkvernieuwing stappen,’ verklaart Peter
Appeljan, directeur Woningbeleggingen
van Syntrus Achmea, op de woonbeleidwebsite
NUL20. De wijk heeft een enorme
potentie, stelt hij, maar beleggers ‘willen
wel eerst zien en voelen of het met een bepaald
gebied goedkomt.’
Het voorbeeld van Kanaleneiland is niet
uniek. Het is een formule die je veel tegenkomt:
corporaties en overheden doen de
basisinvesteringen in de wijk, op hun uitnodiging
creëren creatieve pionnen buzz en
vervolgens wordt door investeerders het
momentum gekapitaliseerd om koopwoningen
en vrijesectorhuurwoningen te
ontwikkelen. Daarbij wordt het aandeel sociale
woningbouw flink teruggeschroefd.
Wonen loopt met werken mee
Ook zijn corporaties geïnteresseerd in de
tijdelijke contracten voor eigen gebruik.
Stadgenoot heeft bijvoorbeeld aangekondigd
een kwart van de eigen woningvoorraad
te willen gaan verhuren met flexibele
contracten. Die vervangen dus de reguliere
contracten. In Utrecht zijn 1.150 reguliere
huurders door SSH wegverhuisd bij invoering
van de campuscontracten. Hun
reguliere huurovereenkomst werd ontbonden
onder het mom ‘dringend eigen
gebruik’ – een noodregel waarmee een
huurovereenkomst opgeheven kan
worden, bijvoorbeeld in geval van
dringende renovatie.
Een ander voorbeeld is de zogenaamde Parooldriehoek
in Amsterdam. Daar zouden
vijf portiekflats met sociale verhuur plaatsmaken
voor nieuwbouw. Terwijl de zittende
huurders met verhuisregelingen werden
uitgeplaatst, werden in de overbruggingstijd
120 tijdelijke huurders in de vrijgekomen
woningen gezet. Verhuur in een
sloopwoning hoort onder de Leegstandwet
na vijf jaar te leiden tot een vast contract. In
plaats daarvan werden na deze termijn de
huurders door eigenaar Stadgenoot voor
een dilemma geplaatst: of je tekent een antikraakcontract
bij een extern bedrijf, of je
vertrekt. Twee jaar later was het opnieuw
raak, toen de woningen plots werden aanmerkt
als campuscontractwoningen – een
woonvorm die ook tijdelijk is, maar veel lucratiever
voor verhuurders.
Het is alsof je een aantal jaar op
stage moet om echt stedeling te
worden
Tijdelijke contractvormen worden gezien
als een Haarlemmerolie om weer beweging
in het systeem te krijgen. Stadgenoot
heeft bijvoorbeeld jaren geijverd voor het
vijfjarig huurcontract – een idee dat nu
door Schouten en Blok is overgenomen.
De wachtlijst daarvan moet aanzienlijk
korter zijn dan van de reguliere sociale
woningbouw. Het idee is dat jonge mensen
zo voet aan de grond kunnen krijgen
in de stad. ‘Dan hebben zij carrière gemaakt
en kunnen zij zich een plaats verwerven
in de vrije sector of de koopmarkt,’
stelt een woordvoerder.
Het nadeel van flexibilisering
Het is op het eerste gezicht een sympathiek
idee. Concepten zoals de Heijmans ONE
haken aan bij schaarste op de woningmarkt.
Maar kan dat opgelost worden met
tijdelijke contracten? De aanwas daarvan
wil niet zeggen dat de totale hoeveelheid
beschikbare huurruimte toeneemt. Integendeel.
Die contracten worden onttrokken
aan het krimpende aandeel reguliere huurcontracten.
Flexibilisering is kortom geen
oplossing voor schaarste op de woningmarkt.
Er is niet minder schaarste, de
schaarste wordt gewoon anders aangesneden
en verdeeld. Het klinkt paradoxaal,
maar met elk flexibel huurcontract wordt
de wachtrij voor de reguliere sociale
woningbouw langer.
Een ander bezwaar bij deze tijdelijke contracten
is dat er voetstoots wordt aangenomen
dat mensen een progressieve
loonontwikkeling doormaken en zodoende
een ‘wooncarrière’ doorlopen. Gezien de verdergaande
flexibilisering van de arbeidsmarkt
en de stijgende jeugdwerkloosheid
lijkt het niet aannemelijk te veronderstellen
dat veel van deze jonge mensen over vijf jaar
wel een hypotheek kunnen krijgen. Gemiddeld
verdienen zzp’ers en flexwerkers 35
procent minder dan mensen met een vast
arbeidscontract. Een recent onderzoek van
FNV constateert dat er een duidelijk verband
is tussen flexibel werk, een laag inkomen en
moeilijkheden op de woningmarkt.
In plaats van de doorstroming te bevorderen,
werpen deze contracten een nieuwe
drempel op. Die drempel ligt alleen niet bij
de eerste tijdelijke woning die je in de stad
betrekt, maar juist daarna. Het is alsof je
een aantal jaar op stage moet om echt
stedeling te worden. Als je dan genoeg verdient
om een huis te huren of kopen op de
grotemensenmarkt, mag je blijven.
Alles flex
Flexibilisering van het wonen is gekoppeld
aan de flexibilisering van de arbeidsmarkt.
Daar draait ook Blok niet omheen: ‘De
maatschappij wordt steeds dynamischer,
de woningmarkt verandert echter niet
mee,’ constateert hij in de toelichting bij
zijn wetsvoorstel. Daar moet verandering
in komen. ‘De flexibilisering van de
arbeidsmarkt vraagt om een flexibeler
woningmarkt, met name in de huursector.’
Kortom: werk is al geflexibiliseerd, wonen
moet mee.
Wij moeten de negatieve gevolgen daarvan
onder ogen zien. Bij de Bond Precaire
Woonvormen komen er nu al met de
regelmaat van de klok verhalen binnen
van aspirant-stedelingen voor wie
tijdelijkheid omslaat in permanente onzekerheid.
Voor hen heeft woonnomadisme
niet de romantische bijklank waar bijvoorbeeld
de ontwikkelaars van de Heijmans
ONE op mikken. Ze glijden van
woonsituatie in woonsituatie en van
werkverband in werkverband. Een maand
onderhuur, dan een paar jaar met een
campuscontract in een container, onderweg
wissel je drie keer van uitzendbaan,
om vervolgens antikraak te gaan en dan
weer de onderhuur in.
Tijdelijkheid is een schijnoplossing voor de
woningnood. Als we daarvoor de huurbescherming
opofferen, zal dit on hold-leven
in plaats van een tijdelijke oplossing voor
enkelen verworden tot een maatschappelijke
status quo voor velen.
Dit verhaal (deel 2 van een tweeluik) is eerder
verschenen in De Correspondent. Het is tot
stand gekomen in samenwerking met Casco –
Office for Art, Design and Theory.
door Abel Heijkamp en Roel Griffioen
74
Buiten de Orde