Številka 53 - Odvetniška Zbornica Slovenije

Odvetnik 53 / oktober 2011 Članki
13
Jože Ilc
Upravljanje solastnine
Kaj je solastnina, ne more biti dvoma. To je pravni položaj, v katerem ima več lastnikov konkretne
deleže na isti stvari. Upravljanje solastnine obsega posle rednega upravljanja in posle, ki presegajo
okvir rednega upravljanja. Pri odločanju o rednem upravljanju stvari je potrebno soglasje solastnikov,
katerih idealni deleži sestavljajo več kot polovico njene vrednosti (drugi odstavek 67. člena Stvarnopravnega
zakonika – SPZ). 1 Omejil se bom na upravljanje stavb, ki so v solastnini več lastnikov, saj je
na tem področju upravljanje več solastnikov najbolj aktualno.
1
Za posle rednega upravljanja se štejejo posli, ki so potrebni
za obratovanje in vzdrževanje stvari za doseganje njenega
namena. Tako določa tretji odstavek 67. člena SPZ,
ki opredeljuje le splošni okvir. Upravljanje večstanovanjske
stavbe ureja Stanovanjski zakon (SZ-1), 2 ki vsebinsko
izhaja iz lastnine posameznih etažnih lastnikov, vendar je
način upravljanja neločljivo povezan z etažno lastnino, z
imenovanjem upravnika in sklenitvijo pogodbe z upravnikom,
ki ureja vprašanje upravljanja stavbe.
Kljub temu pa lahko določila SZ-1 uporabimo kot pomoč
pri opredelitvi poslov rednega vzdrževanja. Po četrtem
odstavku 25. člena SZ-1 je vzdrževanje večstanovanjske
stavbe sklepanje in izvrševanje poslov, ki so potrebni
za to, da se ohranjajo pogoji za bivanje in osnovni namen
večstanovanjske stavbe kot celote. Za vzdrževanje se štejeta
izvedba vseh del v skladu s predpisi o graditvi objektov
in zagotavljanje delovanja sistemov varstva pred požarom
in drugih ukrepov za zaščito in reševanje. SZ-1 odkazuje
na predpise o graditvi objektov. Zakon o graditvi
objektov (ZGO-1) 3 v 10. točki prvega odstavka 2. člena
opredeli vzdrževanje objekta kot izvedbo del, s katerimi
se ohranja objekt v dobrem stanju in omogoča njegova
uporaba, obsega pa redna vzdrževalna dela, investicijska
vzdrževalna dela in vzdrževalna dela v javno korist.
Redna vzdrževalna dela pomenijo izvedbo manjših popravil
in del na objektu ali prostorih, ki se nahajajo v objektu,
kot so prepleskanje, popravilo vrat, oken, zamenjava
poda, zamenjava stavbnega pohištva s pohištvom enakih
dimenzij ipd., s katerimi se ne spreminja zmogljivost inštalacij,
opreme in tehnoloških naprav, ne posega v konstrukcijo
objekta in tudi ne spreminja zmogljivosti, velikosti,
namembnosti in zunanjega videza objekta.
Investicijska vzdrževalna dela pomenijo izvedbo popravil
gradbenih, inštalacijskih in obrtniških del ter izboljšav,
ki sledijo napredku tehnike, z njimi pa se ne posega
v konstrukcijo objekta in tudi ne spreminja njegove
zmog ljivosti, velikosti, namembnosti in zunanjega videza,
1
Ur. l. RS, št. 87/02 in 18/07 – Skl. US: U-I-70/04.
2
Ur. l. RS, št. 69/03 in nasl.
3
Ur. l. RS, št. 102/04 – UPB1 (14/05 popr.) in nasl.
inštalacije, napeljave, tehnološke naprave in oprema pa se
posodobijo oziroma izvedejo druge njihove izboljšave.
ZGO-1 podrobno opredeli vzdrževalna dela in tako pomaga
odpraviti določene nejasnosti. Pri rednih vzdrževalnih
delih kot upravljanju solastnine pa moramo tudi posebej
izločiti primere, kadar samo en solastnik ali mogoče
le nekaj solastnikov uporablja stvar, ki je v solasti več solastnikov.
V tem primeru se mora upoštevati tudi obraba
stvari zaradi uporabe. Kadar en solastnik uporablja celotno
solastno stavbo, potem je tudi sam dolžan nositi stroške
popravil, ki nastanejo zaradi uporabe, kot so pleskanje,
popravila vrat in druga manjša popravila.
To dolžnost so nalagali imetnikom stanovanjske pravice
že zakoni v času družbene lastnine.
Problem pri rednem upravljanju je investicijsko vzdrževanje.
Hitro je pri roki ugovor, da je to nepotrebno, ker bi
manjše delo zadostovalo in preveliko vlaganje ni smotrno.
ZGO-1 je tu zelo jasen. Investicijsko vzdrževanje pomeni
dela in izboljšave, ki sledijo napredku tehnike. Več deset
let starega stavbnega pohištva ali instalacije ni mogoče zamenjati
z novimi predmeti, ki so prav tako izdelani v času
prvotne vgradnje zdaj izrabljenih elementov.
Kakovost gradnje in zlasti kultura bivanja gresta neizogibno
naprej s časom. Ne moremo ostati pri standardih, ki so
veljali pred desetletji in jih je povozil čas.
V tem pogledu je koristna določba petega odstavka 25. člena
SZ-1, po katerem se za redno upravljanje šteje tudi vgraditev
dodatnih merilnikov ali odštevalnih števcev, ki omogočajo
posredno določanje deležev za porabljeno toploto, toplo
in hladno vodo v posamezni obračunski enoti v skladu s
posebnih pravilnikom. Omenjeno določbo lahko povežemo
z Energetskim zakonom (EZ), 4 ki v 94. členu predpisuje, da
morajo biti v etažnih enotah merilniki porabe toplote.
V javnosti je bilo mogoče opaziti polemiko, ali vgraditev
merilnikov pomeni posel redne uprave ali ne. Ministrstvo
4
Ur. l. RS, št. 27/07 – UPB2 in nasl.