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<strong>주간연예</strong><br />
e-mail: enews@usa.net<br />
배준원의 융자 상식 그린웨이 펀딩 그룹 • 배준원 • VA 703-868-7147 • MD 301-348-1105<br />
나도 이제는 융자를 받을수 있나요?<br />
1310<br />
라디오 융자상담<br />
매주 월요일<br />
11:30 am<br />
그저 뜨겁다는 말로밖에 설명이 안되는 올<br />
봄 주택시장, 비단 첫주택구입자뿐만아니<br />
라 한동안 여러 이유로 주택을 구입할 수 없었던<br />
많은 분들이 요즈음 부쩍 문의가 많이 온다. 특히<br />
숏세일, foreclosure, bankruptcy 등 과거의 나쁜<br />
기록들로 인해 한동안 융자를 받지 못해서 주택구<br />
입을 못했던 많은 분들이 이제는 그 나쁜 기록들로<br />
부터 벗어나서 주택구입을 할 수 있는지 “나도 이<br />
제는 융자를 받을 수 있나요?” 하는 문의를 많이<br />
받는다. 오늘 지면을 통해서 그런 제약을 받아왔던<br />
분들이 얼마나 시간이 지나면 제한으로부터 벗어<br />
나서 새로운 출발을 할 수 있는지 조금이나마 길잡<br />
이가 되는 정보를 알려 드리고자 한다.<br />
과거의 나쁜 기록들이 융자에 제한을 미치는 것<br />
은 어떤 융자 프로그램이냐에 따라서 다르다. 먼<br />
저 한동안 많이들 경험한 숏세일의 경우, 일반 컨<br />
벤셔널 융자를 받을때는 숏세일 이후 통상 4년이<br />
지나면 융자제한은 사라진다. 물론 20퍼센트 이상<br />
다운을 하고 크레딧 아주 좋은 경우, 특이한 상황<br />
하에서만 예외적으로 숏세일후 2년만 지나도 융자<br />
를 받을 수 있도록 허용은 되고 있지만 흔한 경우<br />
는 아니다.<br />
비교적 정부융자는 일반 컨벤셔널 융자에 비해 제<br />
한기간이 짧은 장점을 가지고 있는데, FHA 융자의<br />
경우는 숏세일 이후 3년이 지나면 융자 제한이 풀<br />
리고, 또 군인융자 VA 융자의 경우 숏세일 이후 2<br />
년이 지나면 융자제한이 풀린다.<br />
Foreclosure의 경우는 일반 컨벤셔널 융자는 차<br />
압이후 주택융자 제한이 7년, 정부융자의 경우는<br />
제한이 단 3년에 불과하다. 또 Bankruptcy 기록<br />
을 갖고 있다면 일반 컨벤셔널 융자의 경우 4년<br />
이 지나야 주택융자 신청자격을 얻는 반면, 정부<br />
융자는 2년이 지나면 주택융자 제한은 풀린다. 특<br />
히, Bankruptcy chapter 13의 경우에는 정부융자<br />
를 통해서 주택을 구입하고자 한다면, 지난 1년동<br />
안의 파산계획하에서 페이먼트를 꼬박꼬박 잘 납<br />
부해오고 있는 근거를 제시할 수 있다면 파산후 1<br />
년만 지나고도 주택융자 신청자격을 다시 얻을 수<br />
있다. 이렇듯, 정부융자는 차압 뿐만 아니라 파산<br />
의 경우에도 일반 컨벤셔널 융자에 비해 비교적 제<br />
한이 덜 까다로운 편인데, 파산 또는 차압이후에<br />
도 더 짧은 시간안에 재기의 기회를 주는 것이 바<br />
로 정부융자의 또다른 하나의 장점이랄 수 있겠다.<br />
또 과거에 융자재조정 (loan modification)을 받은<br />
경우는, 최근 2년동안 융자재조정을 받은 페이먼트<br />
납부에 연체기록이 없다면 새로운 융자를 얻는데<br />
그로인한 불이익은 없다고 보면 된다.<br />
과거의 나쁜 기록들이 주택융자에 미치는 영향<br />
과 제한기간에 대해 살펴보았지만, 기본적인 가이<br />
드라인이 모두에게 똑같이 적용된다고는 보기 힘<br />
들다. 사실상 예외 상황도 많고, 또 이러한 가이드<br />
라인상의 제한기간이 끝났다고 하더라도 여러가지<br />
다른 상황들에 의해서 여전히 융자를 받기 힘든 경<br />
우도 많이 보게 된다. 비록 제한기간이 끝났다고는<br />
하나 과거의 나쁜 기록들로 인해서 일반적인 경우<br />
에 비해 다운 페이먼트를 더 요구를 한다든지 추가<br />
로 리저브 자금을 더 요구한다든지 혹은 융자요구<br />
소득기준이 더 까다롭게 적용이 된다든지 하는 경<br />
우가 많기 때문에, 안된다고 바로 포기하지도 말고<br />
또 된다고 생각이 들어도 곧바로 집을 살 수 있겠<br />
구나하고 섣불리 움직이지 말고 믿을 수 있는 전문<br />
가를 통해 먼저 확인해보고 준비할 수 있는 지혜가<br />
필요하다고 생각한다.<br />
또 비록 아직은 재기의 기회가 주어지지 않더라도<br />
쉬이 포기하지 말고 인내를 가지고 준비하면 다시<br />
기회가 온다는점 당부드리고 싶다. 무엇보다 중요<br />
한 것은 차압 숏세일 파산 융자재조정등 이런 나쁜<br />
기록들이 있다 하더라도 그 때문에 완전 끝난 것이<br />
아니라 다시 기회가 찾아온다는 것이다.<br />
기회는 준비된 자에게만 찾아온다는 말이 있다.<br />
나쁜 기록들이 시간만 지나기를 기다리는게 아니<br />
라 나쁜 기록 이후에라도 서둘러 다시 좋은 기록<br />
들을 쌓기 위해 노력하는 자세가 필요할 것이다.<br />
늘 우리가 말하듯 세월은 무척 빠르다. 빠른 세<br />
월속에서 생각보다 짧은 시간안에 다시금 재기를<br />
할 수 있는 좋은 기회가 찾아올 것이며, 또 그런 좋<br />
은 기회들을 잘 살릴 수 있는 우리 모두 되길 바<br />
래본다.
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